Дата принятия: 18 ноября 2019г.
Номер документа: 3а-323/2019
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 18 ноября 2019 года Дело N 3а-323/2019
гор. Ярославль 18 ноября 2019г.
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества "Ярославский электромашиностроительный завод" к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,
Установил:
В административном исковом заявлении ОАО "Ярославский электромашиностроительный завод" просит установить кадастровую стоимость:
земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м, категория земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для социально-культурных целей (спортивный комплекс "Орбита"), расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> руб.;
земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м, категория земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для социально-культурных целей (спортивный комплекс "Орбита"), расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> руб.
Административные исковые требования мотивированы тем, что земельные участки принадлежат административному истцу на праве собственности. Кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Светцова А.А. административные исковые требования поддержала.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и регистрации по Ярославской области, заинтересованное лицо мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
От ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области поступили письменные объяснения, в которых возражений относительно административных исковых требований не указано.
Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Шатилович Т.В. возражала против удовлетворения административных исковых требований.
Выслушав представителя административного истца и представителя заинтересованного лица, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
ОАО "Ярославский машиностроительный завод" является собственником земельных участков с кадастровыми номерами N и N, расположенных по адресу: <адрес>.
Тем самым, административный истец в силу ст. 65, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, ч.1 ст. 245, ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 1 ст. 388, ст. 390, п.п. 1,4 ст. 391 НК РФ вправе оспорить кадастровую стоимость земельных участков.
Кадастровая стоимость земельных участков утверждена постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2016г. N 704-п по состоянию на 01.01.2015г.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.2 ст. 246 КАС РФ).
Административным истцом представлен отчет от 20.08.2019г. N 12792\19 определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N, подготовленный оценщиками ООО "Ярэксперт".
Согласно данному отчету рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2015г. составляет:
с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.;
с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.
Определенная в отчете рыночная стоимость земельных участок ниже кадастровой стоимости, что является основанием для пересмотра их кадастровой стоимости.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистами, имеющими право на проведение подобного рода оценки.
Из отчета следует, что оценщики проанализировали рынок объектов оценки, в том числе представили обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объектов оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объектов, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектами оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщиков являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиками сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиками.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельных участков следует, что оценщиками было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объектам оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельных участков.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиками определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.
Свидетель ФИО1 - оценщик ООО "Ярэксеперт" - в судебном заседании подтвердила выводы, содержащиеся в отчете, дала исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы.
Оценив показания свидетеля ФИО1 в совокупности с другими доказательствами по делу, включая отчет по оценке рыночной стоимости земельных участков, суд не находит оснований для критической оценки показаний свидетеля и содержания отчета, так как показания свидетеля и отчет не содержат противоречий, выводы, изложенные в отчете, и показания свидетеля экономически обоснованны, какими либо доказательствами не опровергнуты.
Департамент указывает, что оценщики не проанализировали иные объявления, предложения, приводя в качестве примера объявление от 20.12.2014 г. о продаже права на заключение договора аренды, размещенное на сайте мэрии города Ярославля.
Данные замечания не могут расцениваться как ставящие под сомнение выводы оценщиков.
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимости, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщикам и проверенная ими информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
Подпунктом "д" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Из содержания отчета следует, что оценщики, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывались на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
По мнению департамента, в отчете неверно определено местоположение объекта-аналога N 5 как "в районе крупных автомагистралей города" и применен соответствующий корректирующий коэффициент "0,72". По утверждению департамента объект-аналог располагается на территории города, которую следует отнести к "окраине город", которая относится к одной группе с районами промпредприятий, и имеет среднее значение корректирующего коэффициента "0,62".
Между тем из содержания отчета и показаний свидетеля ФИО1 следует, что объект-аналог N 5 располагается возле крупной городской автомагистрали (Ленинградский проспект), окружающая застройка характеризуется преимущественным нахождением объектов транспортного обслуживания (АЗС, трехэтажный гараж ГСК "Альтаир", шиномонтаж, автосервис), торгово-развлекательный центр "Альтаир".
Из описания местонахождения объекта-аналога N 5 следует, что он располагается возле крупного торгово-развлекательного центра и автомагистрали города.
Сопоставимый анализ аналогов с точки зрения их нахождения позволил оценщикам прийти к обоснованному выводу о необходимости отнесения местонахождения объекта-аналога N 5 "в районе крупных автомагистралей города".
При этом оценщики исходили из радиуса охвата, принимаемый для оценки местонахождения объектов оценки и аналогов, анализа преобладающей застройки, входящий в этот радиус. В то время как доводы департаменты основаны лишь на том, что объект-аналог N 5 располагается на окраине города, без учета влияния окружающей застройки, в связи с чем выводы департамента нельзя расценить как экономически обоснованными.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административные исковые требования ОАО "Ярославский электромашиностроительный завод" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м, категория земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для социально-культурных целей (спортивный комплекс "Орбита"), расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> руб.,
земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м, категория земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для социально-культурных целей (спортивный комплекс "Орбита"), расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> руб.,
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб., земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости - 19 августа 2019г.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
