Дата принятия: 20 апреля 2021г.
Номер документа: 3а-322/2021
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 20 апреля 2021 года Дело N 3а-322/2021
УИД 76OS0000-01-2021-000114-96
Дело N 3а-322\21
Принято в окончательной форме 22.04.21г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 апреля 2021г. гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
Установил:
В административном исковом заявлении ФИО2 просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 2 645 кв. м, категория земель - земли населенного пункта, разрешенное использование - проектирование и строительство здания кафе, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 3 089 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.
Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимали, ходатайств об отложении рассмотрения дела по уважительным причинам не представили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск представили письменные объяснения, в которых указали на непризнание административных исковых требований, сославшись на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка.
Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" возражений не представили.
В письменном объяснении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области изложены сведения о земельном участке.
Исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.
ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 2 645 кв. м, категория земель - земли населенного пункта, разрешенное использование - проектирование и строительство здания кафе, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с положениями статье 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Согласно пункту 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
На основании пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 НК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными, изменение размера земельного налога, в том числе, его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка.
При таких обстоятельствах, административный истец обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, собственником которого он является.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 148 210, 68 руб. (пункт 451041 приложения N).
Административным истцом представлен отчет N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 76:20:100402:14, подготовленный оценщиком ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019г. составляет 3 089 000 руб.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и администрации городского округа город Рыбинск относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.
В обоснование своих возражений административный ответчик и заинтересованное лицо указывают, что оценщик в отчет описал не весь объем доступной информации, так как на рынке были представлены аналоги, сопоставимые с объектом оценки, которые не вошли в обзор рынка земельных участков. Объект-аналог N не идентифицирован. Оценщиком неправильно применены корректировки на площадь, вследствие чего занижена стоимость аналогов N и N. Также без достаточных оснований не применена корректировка на вид разрешенного использования объекта-аналога N.
Свидетель ФИО4 (оценщик) в судебном заседании выводы, изложенные в отчете, поддержала, дала исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы.
Показания свидетеля ФИО4, материалы дела и содержание отчета позволяют сделать вывод о соблюдении автором отчета требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к проведению подобного рода исследованиям.
В соответствии с пунктом 5 ФСО N "Требования к отчету об оценке" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
Подпунктом "д" пункта 11 ФСО N предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
В отчете приведен анализ рынка земельных участков предшествующий дате оценки, в котором показаны все известные оценщику объекты. Подбор аналогов в отчете мотивирован. Из содержания отчета следует, что оценщик произвел подбор аналогов, наиболее соответствующие объекту оценку по основным ценообразующим факторам. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка было использовано 4 объекта-аналога, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п "в" п. 22, п\п "д" п. 11 ФСО N.
Суд соглашается с показаниями свидетеля ФИО4 о том, что предлагаемые департаментом и заинтересованным лицом объекты-аналоги не могли использоваться при расчете рыночной стоимости объекта оценки, поскольку два предлагаемых аналога относятся к другому сегменту рынка, третий аналог находится в центре города Рыбинск и его цена не соответствует выборке. Предложения по двум смежным участкам датируются 2017г., в то время как оценщиком проанализировано достаточное количество предложений за вторую половину 2018г., то есть наиболее приближенным к дате оценки.
Вопреки доводам департамента и заинтересованного лица объект-аналог N оценщиком идентифицирован, сведения о нем изложены в отчете со ссылками на доступные источники информации.
Корректировки на площадь оценщиком применены с учетом площади объекта оценки и объектов-аналогов, размер корректировок взять из справочника под ред. ФИО5, то есть справочника, используемого в оценочной деятельности.
В отношении объекта-аналога N оценщик исходил из того, что данный аналог согласно документам градостроительного планирования располагается в территориальной зоне ОД 1 "Зона административно-делового, досугового и социально-бытового назначения". В указанной территориальной зоне не предусмотрены виды разрешенного использования, подразумевающие индустриальную застройку, возможна застройка объектами торгово-офисного, административно-делового назначения и пр. В связи с этим выводы оценщика об отсутствии оснований для применения корректировки на вид разрешенного использования являются обоснованными, так как основаны на анализе фактического месторасположения аналога N и документов градостроительного планирования.
Кроме того, из показаний свидетеля ФИО4 следует, что указанные выводы основаны также на особенностях размещения объявлений на интерне-ресурсе, где было размещено объявление о предложении объекта-аналога N. На данном ресурсе возможно указание только двух назначений земельных участков - под ИЖС и промышленную застройку, вследствие чего все земельные участки, которые не подпадают под понятие ИЖС, характеризуется на этом ресурсе как участки под промышленную застройку.
В силу изложенного оснований для вывода о том, что отчет противоречит федеральным стандартам оценки, вводит пользователей отчета в заблуждение, не имеется.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 2 645 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 3 089 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 01.03.2021г.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.С. Преснов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
