Решение Хабаровского краевого суда от 28 февраля 2019 года №3а-32/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 февраля 2019 года Дело N 3а-32/2019
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Герасимовой О.В.,
при секретаре Наседкиной А.С.,
с участием представителя административного истца ООО "Янтарный берег" Сафиулиной О.Н., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Шкредовой Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Янтарный берег" к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Янтарный берег" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 183 212 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 12 050 528 руб. по состоянию на 28 августа 2012 года в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц. Арендная плата за земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Отчетом об оценке от 01.12.2018 N 18.40.ЗУ, выполненным оценщиком ООО "Оценка_27" Макушевым К.С., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 28.08.2012 определена в размере 1 183 212 руб. Уточнив требования, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 600 кв.м., расположенного по адресу<адрес>, в размере его рыночной стоимости в размере 1 183 212 руб. по состоянию на 28 августа 2012 года.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие генерального директора ООО "Янтарный берег" - Коваленко Д.В., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации г.Комсомольска-на-Амуре, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Сафиулина О.Н. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Правительства Хабаровского края Шкредова Т.С. заявленные требования не признала по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что, не имея самостоятельной заинтересованности в исходе рассмотрения дела, Управление правовую оценку требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда.
Из письменного отзыва администрации города Комсомольска-на-Амуре следует, что заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что административный истец оспаривает кадастровую стоимость земельного участка, установленную в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр, которая определена в размере 12 050 528 руб. по состоянию на 28 августа 2012 года. Однако, приказом Министерства инвестиционной и земельноимущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края", утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка, по состоянию на 01.01.2016, которая внесена в сведения ГКН 18.12.2018 и составила 12 311 394 руб. Поскольку административное исковое заявление подано истцом в января 2019, арендная плата рассчитывается исходя из новой установленной кадастровой стоимости, в связи с чем, у него отсутствуют основания для обжалования кадастровой стоимости, установленной постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр. Кроме того, представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Оценщиком нарушены: ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 5 ФСО N 3. Отсутствует корректировка на уторговывание, вид разрешенного использования. При определении корректировки на местоположение участка Оценщиком используются данные постановления администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 N 3540-па "Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", однако применение указанного постановления недопустимо, так как объектом оценки является земельный участок, а не объект капитального строительства. В Отчете отсутствует обоснование отказа от использования доходного и затратного подходов к оценке.
Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика Макушева К.С., составившего Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании Договора N 10262/3 аренды земельного участка от 11.06.201612, заключенного между Администрацией г.Комсомольска-на-Амуре и ООО "Янтарный берег", последнее является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью 4 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства склада-магазина. Срок действия договора определен по 09.06.2019. Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (приложение к Договору).
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 26 мая 2015 года, составляет 12 050 528 руб., определена по состоянию на 28 августа 2012 года на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).
Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
Из материалов дела следует, что 05.12.218 административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка административным истцом в Комиссию был представлен Отчет об оценке от 01.12.2018 N 18.40.ЗУ, выполненный оценщиком ООО "Оценка_27" Макушевым К.С., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 28 августа 2012 года составляет 1 183 212 руб.
Решением Комиссии от 24.12.2018 N 1 заявление отклонено по тем основаниям, что при расчетах оценщик использовал неверные значения площади и цены предложения по аналогу N 6, в таблице 14 вид разрешенного использования у всех объектов-аналогов "строительство склада-магазина" вводит в заблуждение пользователей отчета.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.
Приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21 сентября 2018г. N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" внесены изменения в кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края. Начало действия редакции - 29.12.2018.
В силу пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).
Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
С учетом того, что на дату обращения Общества в Комиссию (05 декабря 2018 года) у него существовало право на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости для целей определения размера арендных платежей, доводы представителя администрации г.Комсомольска-на-Амуре об отсутствии оснований для обжалования Обществом кадастровой стоимости, установленной постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр, подлежат отклонению.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должна вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должна допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 28.08.2012, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные официального сайта Росреестра, раздел "Мониторинг рынка недвижимости" (https://portal.rosreestr.ru/wps/portal), официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре, (https://kmscity.ru), портал бесплатных объявлений от частных лиц и организаций Фарпост. Комсомольск-на-Амуре.
Определены следующие критерии отбора объектов-аналогов: земельные участки категории "земли населенных пунктов", расположенные в пределах г.Комсомольска-на-Амуре, с указанием стоимости земельного участка независимо от единого объекта, соответствующее разрешенному использованию объекта оценки.
Объект оценки отнесен оценщиком к ВРИ-5 "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания".
В качестве ценообразующих факторов оценщик выделил: наличие торга; рыночные условия (дата предложения/продажи); вид разрешенного использования; передаваемые права; местоположение; расположение относительно красной линии; площадь.
Выявлено 6 объектов-аналогов, характеристики которых представлены в таблице N 9 Отчета.
Произведены корректировки стоимостей аналогов на время продажи, местоположение, расположение относительно красной линии, площадь.
Расчет и описание корректировок представлены в Отчете (таблицы 15, 16 Отчета). Отказ от применения иных корректировок мотивирован.
Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 1 183 212 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Из показаний оценщика Макушева К.С. следует, что ввиду разночтений даты подачи объявления (совершения сделки) с датами указанных средних цен коммерческой недвижимости, месяц подачи объявления не учитывается в расчетах, а расчет корректировки начинается с 01 числа месяца следующего за датой предложения/сделки. Согласно сведениям публичной кадастровой карты аналог N 4 имеет вид разращенного использования N 5 "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания". В адресах объектов-аналогов N 2 и N 4 допущена техническая ошибка, не указаны корпуса, однако ошибка в расчетах отсутствует. Объект аналог N 2 ( Ленина 44, корп. 5) не входит на проспект Ленина, земельный участок примыкает к ул.Сидоренко, которая является проходной улицей между пр.Ленина и ул.Вокзальной, имеет качественное дорожное покрытие и высокий уровень трафика. Поскольку рыночная стоимость определяется на основании отчета об оценке, то начальная цена аукциона не является рыночной. Возможным методом определения величины корректировки на местоположение является метод сравнения коэффициентов относительной ценности зон. Таким образом, возможность использования коэффициентов градостроительной ценности обоснованна и применима для земельных участков.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, по которым имеются различия объектов-аналогов с объектом оценки, расчеты корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок обоснован.
Доводы о том, что оценщиком ответчиком нарушены требования ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п.5 ФСО N 3 и отчет содержит ошибки в расчетах, опровергаются материалами дела.
Отчет об оценке от 01.12.2018 N 18.40.ЗУ соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки является обоснованной.
Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края, Администрация города Комсомольска-на-Амуре без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость объекта оценки не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Ходатайства о назначении судебной экспертизы заявлены не были.
Доводы о том, что отчет об оценке, представленный в суд не представлялся на рассмотрение Комиссии, являются не существенными, так как оба варианта отчета подтверждают рыночную стоимость в размере 1 183 212 руб.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию административный истец обратился 05.12.2018, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 26.05.2015, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск общества с ограниченной ответственностью "Янтарный берег" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 августа 2012 года в размере 1 183 212 руб. на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 05 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 5 марта 2019 года
Судья Хабаровского краевого суда О.В. Герасимова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка