Решение Липецкого областного суда от 14 ноября 2019 года №3а-32/2019

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 ноября 2019 года Дело N 3а-32/2019
Липецкий областной суд
в составе:
председательствующего Михалевой О.В.,
при помощнике Беляковой И.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Липецк Викинги" к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Липецк Викинги" обратилось в суд с административным иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Свои требования истец обосновывает тем, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 6284 кв.м. Кадастровая стоимость названного земельного участка установлена по состоянию на 15.01.2016г. в размере 25433861 руб. 60 коп. Однако согласно отчету об оценке рыночной стоимости N3152/19 от 03.04.2019г., выполненному ООО "Эстим-Такс", рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 15.01.2016г. составляет 14045 000 рублей. Административный истец считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной, нарушающей его права как налогоплательщика, просил установить ее равной рыночной в соответствии с названным отчетом.
Определением суда от 22.07.2019г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено АО "Райффайзенбанк".
В судебном заседании представитель административного истца адвокат Шаева В.А. заявленные требования поддержала, настаивая на установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости N3152/19 от 03.04.2019г., выполненным ООО "Эстим-Такс", полагая, что заключение судебной экспертизы является недостоверным доказательством.
Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Уколова Т.В. полагала представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости выполненным с нарушением законодательства об оценочной деятельности, вследствие чего недопустимым доказательством по делу, против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы не возражала.
Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Липецкой области, филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Липецкой области, заинтересованных лиц администрации г.Липецка, АО "Райффайзенбанк" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, причины неявки не известны.
В письменных возражениях представитель административного ответчика филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Липецкой области по доверенности Юрина М.А. просила в удовлетворении заявленных требований к филиалу ФГБУ "ФКП Росреестра" по Липецкой области отказать, решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости отнесла на усмотрение суда.
Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца адвоката Шаевой В.А., представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Уколовой Т.В., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что административный истец ООО "Липецк Викинги" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 6284 кв.м. Кадастровая стоимость названного земельного участка установлена по состоянию на 15.01.2016 г. в размере 25433 861 руб. 60 коп.
Указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца как налогоплательщика.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
В силу положений ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N 3152/19 от 03.04.2019 г., выполненный ООО "Эстим-Такс", согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет по состоянию на 15.01.2016 г. 14045000 руб.
Вышеназванный отчет являлся предметом оценки комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области и признан не соответствующим требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (решение комиссии N 269 от 28 мая 2019 года (л.д.23-25)). На указанные нарушения ссылался и представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области.
Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости N 3152/19 от 03.04.2019 г., выполненный ООО "Эстим-Такс", на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), допросив свидетеля ФИО9 а также принимая во внимание выводы судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет не соответствует требованиям п.22 б ФСО N 7 о том, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. В данном случае в качестве объектов -аналогов при оценке использованы предложения о продаже земельных участков из иного сегмента рынка, нежели исследуемый объект. Так, исследуемый объект - земельный участок с кадастровым номером N, имеет вид разрешенного использования-для проектирования и строительства автосалона и станции технического обслуживания автомобилей (офисно-торговая застройка), а объекты-аналоги N 1,2,3 - для строительства логистического комплекса, для строительства здания спортивного клуба, для очистных сооружений (индустриальная застройка) соответственно.
Показания свидетеля ФИО11 в судебном заседании о том, что он отнес объект оценки к сегменту рынка -индустриальная застройка, в связи с чем и использовал соответствующие аналоги, суд оценивает критически как противоречащие фактическим обстоятельствам по делу и действующему законодательству об оценочной деятельности.
Кроме того в отчете N 3152/19 от 03.04.2019 г. содержатся несоответствия в указании срока аренды в отношении аналогов N1 и N 2 (стр.34), величины корректировки среднегодового роста цен (стр.27).
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что при выполнении отчета об оценке N 3152/19 от 03.04.2019 г. допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в силу которых упомянутый отчет не может быть принят в основу решения в качестве достоверного доказательства по делу.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 КАС РФ, с учетом возражений административного ответчика относительно отчета, представленного административным истцом в качестве доказательства размера рыночной стоимости объекта недвижимости, заявленного в административном иске, возникновения сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости земельного участка и учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью земельного участка, по делу была назначена судебная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно заключению судебной экспертизы N 7143/6-4 от 07.10. 2019 г., выполненной на основании определения суда ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 15.01.2016 г. в размере 22867 476 рублей.
Оценивая экспертное заключение N 7143/6-4 от 07.10.2019 г., суд учитывает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, в связи с чем, оснований для признания подготовленного ими заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).
Оспаривая заключение судебной экспертизы, представитель административного истца указывает на необоснованность выводов судебного эксперта о том, что спорный земельный участок относится к сегменту рынка " торгово-офисная застройка", полагая, что относится к категории земель индустриальной застройки. Указанные доводы административного истца суд находит не состоятельными по следующим основаниям.
Как указывалось выше, оцениваемый земельный участок с кадастровым номером N, имеет вид разрешенного использования -для проектирования и строительства автосалона и станции технического обслуживания автомобилей.
Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Таким образом, при определении рыночной стоимости земельного участка необходимо исходить из вида фактического использования оцениваемого объекта.
Согласно материалам дела, в том числе паспортов объектов недвижимости, информации, имеющейся в открытом доступе в сети Интернет, фактически земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, используется для размещения здания автосалона площадью 445,8 кв.м. (продажа автомобилей) и станции технического обслуживания автомобилей площадью 700,5 кв.м. (гарантийное обслуживание продаваемых автомобилей и иные услуги), часть участка используется для хранения продаваемых и обслуживаемых автомобилей, что не оспаривалось административным истцом.
Под торговым объектом понимается здание или часть здания, строение или часть строения, сооружение или часть сооружения, специально оснащенные оборудованием, предназначенным и используемым для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров (пункт 4 статьи 2 Федерального закона от 28 декабря 2009 года N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации").
Национальный стандарт Российской Федерации "Торговля. Термины и определения. ГОСТ Р 51303-2013", утвержденный приказом Росстандарта от 28 августа 2013 года N 582-ст выделяет в том числе следующие типы торговых предприятий: магазин (п. 38), специализированный магазин (п. 40) и магазин-салон (п. 46).
При этом магазин-салон - это специализированный магазин с площадью торгового зала от 18 кв. м, в котором осуществляют продажу ограниченного ассортимента товаров одной группы или ее части преимущественно по методу индивидуального обслуживания продавцом-консультантом; в магазинах-салонах реализуются товары эксклюзивного и/или редкого спроса. Анализ приведенных норм дает убедительную основу для вывода о том, что автосалон является разновидностью магазина-салона, т.е. является торговым объектом.
Согласно Приложению N 20 к решению Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 28 декабря 2012 года N 3930 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов город Липецк, часть 1,часть2", исследуемый земельный участок с кадастровым номером N, имеет N разрешенного использования 5 "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания".
Согласно Классификации земельных участков по Справочнику оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, использованного экспертом, исследуемый объект относится к классу земель: земли под офисно-торговую застройку.
На основании изложенного суд считает правильными и достоверными выводы судебной оценочной экспертизы об отнесении спорного земельного участка к сегменту - участки под офисно-торговую застройку. Как следует из заключения судебной экспертизы, объекты-аналоги имеют вид разрешенного использования - строительство торгового центра, строительство жилого дома, гостиницы, административное здание, что соответствует офисно-торговой застройке.
В силу изложенного являются несостоятельными доводы административного истца о том, что подобранные экспертом объекты-аналоги земельных участков, не соответствуют фактическому виду использования и виду разрешенного использования спорного земельного участка. Все расхождения в характеристиках объекта исследования и объектов-аналогов соответствующим образом скорректированы.
Вопреки доводам административного истца, экспертом правильно лично уточнены и учтены данные Росреестра о сроке аренды в отношении объектов-аналогов N 1 и N3.
Ссылка административного истца на некорректность использования аналогов N 2 и N 4 из-за значительной разницы площади с объектом оценки, не состоятельна, поскольку как следует из содержания исследовательской части заключения судебной экспертизы, письменных пояснений эксперта ФИО10 соответствующая корректировка на разницу в площади между объектом оценки и объектом-аналогом правильно проведена в соответствии со средними значениями масштабного фактора согласно Справочника оценщика недвижимости (том 3.. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков).
Суд не соглашается с утверждением истца и в части невозможности использования экспертом информации в отношении аналога N 2 с датой обновления 3.03.2016 г., поскольку, как следует из заключения эксперта, период, в течение которого объект-аналог 3 2 был представлен к продаже, составляет более 6 месяцев, а учитывая срок экспозиции на рынке недвижимости подобных объектов от 3 до 6 месяцев и более, использование данного объекта возможно, при учете, что дата оценки находится внутри указанно в объявлении временного интервала. Каких-либо доказательств изменения цены продажи объекта-аналога N 2 или его характеристик не имеется.
Учитывая изложенное, доводы о допущенных, по мнению истца, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение, в том числе не доверять установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка, у суда оснований не имеется; выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям процессуального законодательства об относимости, допустимости доказательств.
Учитывая вышеизложенное, суд отклоняет доводы и возражения стороны истца относительно заключения судебной экспертизы, допуская возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими лицами, в том числе экспертом в рамках судебной оценочной экспертизы, что обусловлено вероятностным характером оценки. Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения, не представлено.
Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, суд не усматривает. В удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, заявленного представителем административного ответчика, судом было отказано по причине необоснованности доводов в отношении неполноты и неясности выводов эксперта
Принимая во внимание изложенное, позицию сторон, суд считает требования административного истца подлежащими удовлетворению, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N подлежит установлению по состоянию на 15.01.2016 г. в размере равном его рыночной стоимости - 22867476 рублей.
Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющих в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Исходя из предмета заявленного спора и положений действующего законодательства, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков являются не надлежащими ответчиками по делу, вследствие чего в удовлетворении требований к ним суд отказывает.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 6284 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 15.01.2016г. в размере равном его рыночной стоимости - 22867476 (двадцать два миллиона восемьсот шестьдесят семь тысяч четыреста семьдесят шесть) рублей.
Датой подачи ООО "Липецк Викинги" заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29.04.2019г.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий. О.В. Михалева
Решение суда в окончательной
форме принято 20. 11.2019г.
.
.
.
10


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка