Дата принятия: 12 января 2016г.
Номер документа: 3а-32/2016
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 12 января 2016 года Дело N 3а-32/2016
именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего Шалагиной О.В.
при секретаре Хайминой Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово 12 января 2016 года административное дело по административному иску Зенова А. Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
Зенов А.Н. обратился в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что на основании договора аренды № 25-11-2009 от 18.11.2009г., заключенного с Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области, соглашения от 12.10.2011 года о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №25-11-э/09 и дополнительных соглашений № 1 от 07.02.2011г.; б/н от 13.10.2011г. «Об изменении кадастрового номера» он является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под складскими помещениями, расположенного по адресу: < адрес>, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимого имущества.
Размер арендной платы по договору определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 09 августа 2011 года, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 12 августа 2011 года, составляет < данные изъяты> руб.
Между тем рыночная стоимость данного земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика ООО «Научно-исследовательский институт Ресурсы развития» № ОН/1153-11-08-2015-3-И от 18.11.2015г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка №, определенная по состоянию на 09 августа 2011 года, составляет < данные изъяты> рублей.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка является базой для расчета арендной платы, то завышенная кадастровая стоимость нарушает права и интересы административного истца как плательщика арендной платы.
В связи с этим, ссылаясь на ст.66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости < данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 09 августа 2011 года.
Зенов А.Н. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Его представитель Палагина М.Е., действующая на основании доверенности от 06.03.2014г., представляющая также интересы заинтересованного лица Шафигулиной Л.А. на основании доверенности от 9.06.2014г., заявленные требования поддержала.
Административные ответчики Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Коллегия Администрации Кемеровской области и заинтересованное лицо КУГИ по Кемеровской области своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в письменном отзыве указало, что не оспаривает право истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Управление Росреестра по Кемеровской области в письменных возражениях указало о том, что не является административным ответчиком по делу, поскольку не принимает участие в определении кадастровой стоимости земельных участков, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Коллегия Администрации Кемеровской области и КУГИ по Кемеровской области письменных возражений по иску не представили.
Заинтересованное лицо Шафигулина Л.А. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием своего представителя Палагиной М.Е.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца Палагиной М.Е., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости могут быть оспорены в суде физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу ст.24.19 данного Федерального закона в случаях определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и положительное экспертное заключение в отношении этого отчета, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
В силу положений частей 1 и 3 ст.17.1 указанного Федерального закона экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. При этом в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Как следует из материалов дела, Зенов А.Н. на основании договора аренды земельного участка № 25-11-2009 от 18.11.2009г., заключенного с Комитетом по управлению имуществом Кемеровской области (л.д.15-18 т.1), и последующих дополнительных соглашений (л.д.22, 23, 34, 35 т.1) является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под складскими помещениями, расположенного по адресу: < адрес>, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимого имущества - нежилое помещение производственного назначения, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке 05 июля 2011 года (л.д.30-32 т.1).
Расчет арендной платы по договору аренды определен исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д.36 т.1).
Из кадастрового паспорта от 28 декабря 2015 года видно, что спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 09 августа 2011 года.
Согласно кадастровой справке от 27 ноября 2015 года кадастровая стоимость земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 12 августа 2011 года, определенная актом об определении кадастровой стоимости от 11 августа 2011 года № б/н по состоянию на 09 августа 2011 года, составляет < данные изъяты> руб. Эта же стоимость указана по состоянию на 27 ноября 2015 года (л.д.28, 29 т.1).
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как арендатора земельного участка, являющегося плательщиком арендной платы, размер которой определяется от кадастровой стоимости участка, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
С данным заявлением Зенов А.Н. обратился в суд 02 декабря 2015 года.
Из представленного административным истцом отчета № ОН/153-11-08-2015-3-И от 18.11.2015г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ООО «Научно-исследовательский институт «Ресурсы развития» Бардокиным Д.Е., следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью < данные изъяты> кв.м., по состоянию на 09 августа 2011 года составляет < данные изъяты> руб. (л.д.42-76 т.1).
Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 09 августа 2011 года, к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость спорного земельного участка, который является вновь образованным, была определена актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области от 11 августа 2011 года № б/н в связи с его образованием (л.д.29). При определении кадастровой стоимости были использованы удельные показатели кадастровой стоимости земель, утвержденные постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 года № 519 «Об утверждении средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области по муниципальным районам (городским округам)». Следовательно, в соответствии с положениями ст.24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка следует считать дату внесения сведений о его образовании в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости, т.е. 09 августа 2011 года, что и отражено в кадастровой справке, и на эту дату должна быть установлена его рыночная стоимость.
Административными ответчиками и заинтересованными лицами по данному делу, в том числе ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» - органом, установившим кадастровую стоимость спорного земельного участка, не представлено каких-либо возражений относительно величины установленной оценщиком в отчете рыночной стоимости спорного земельного участка.
При этом в отношении данного отчета имеется положительное экспертное заключение № 1435/03-15 от 23 ноября 2015 года, подготовленное экспертом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является оценщик Бардокин Д.Е., составивший отчет, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка №ОН/153-11-08-2015-3-И от 18.11.2015г. соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, а расчет рыночной стоимости объекта оценки, проведенный экспертом, подтверждает итоговую рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете (л.д.77-97 т.1).
Отчет оценщика о рыночной стоимости земельного участка, как и положительное экспертное заключение, содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки спорного земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, затратный и доходный подходы к оценке не применялись. Для оценки спорного земельного участка оценщиком использованы объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам, применение корректировок обосновано, приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки и выводы оценщика при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведен анализ соответствия используемых оценщиком для расчета стоимости данных на соответствие состоянию рынка, проверена правильность применения оценщиком методов и подходов оценки и дано заключение о том, что расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Отчет оценщика и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При таких данных, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельного участка, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка в размере < данные изъяты> рублей, и положительному экспертному заключению, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.
Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 09 августа 2011 года является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении права административного истца оплачивать арендную плату в экономически обоснованном размере, в связи с чем он вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Вместе с тем судом установлено, что Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, в том числе земельного участка с кадастровым номером №, и установлена кадастровая стоимость этого участка в размере < данные изъяты> руб. по состоянию на 01 августа 2014 года (строка №).
Сведения о новой кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости, что видно из данных публичной кадастровой карты, но информация о дате внесения этих сведений у суда отсутствует. То есть оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере < данные изъяты> руб. в настоящее время является архивной.
Однако с учетом положений абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принимая во внимание, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости, являющейся в настоящее время архивной, было подано административным истцом в суд в декабре 2015 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости, требования истца могут быть удовлетворены, и установленная судом рыночная стоимость подлежит применению с 1 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, утвержденной по результатам проведения очередной кадастровой оценки Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904.
В соответствии с ч.2 ст.247 КАС РФ к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области о том, что данный орган не является надлежащим ответчиком по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца, которые основаны на законе.
При таких обстоятельствах исковые требования Зенова А.Н. подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-179 КАС РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Требования Зенова А. Н. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под складскими помещениями, расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости < данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 09 августа 2011 года, на период с 01 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, утвержденной по результатам проведения очередной кадастровой оценки Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904.
Дата обращения Зенова А.Н. в суд с настоящим административным исковым заявлением - 02 декабря 2015 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Кемеровского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий: (подпись)
Решение в окончательной форме принято 18 января 2016 года.
"Согласовано" ______________ судья Шалагина О.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
