Решение Пермского краевого суда от 22 октября 2018 года №3а-321/2018

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 октября 2018 года Дело N 3а-321/2018
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.
при секретаре Силенок О.В.
с участием представителя административного истца Конева Р.В., действующего на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю Спицыной А.С., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Агрострой" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Агрострой" (далее - ООО "Агрострой", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Управлению Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства: нежилое здание, этажность: 4, подземных этажей: 1, общей площадью 1272,5 кв.м, кадастровый номер **, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь Свердловский район б-р Гагарина, д. 86, равной его рыночной стоимости в размере 39565 663рубля 89 копеек по состоянию на 23.04.2014.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Актом определения кадастровой стоимости N 5900/101/16-9935/1 от 20.02.2016 кадастровая стоимость по состоянию на 23.04.2014 нежилого здания с кадастровым номером ** определена ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю в размере 53475412, 75 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости на эту же дату составила 39565663, 89 рубля. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как принадлежащее ему нежилое помещение включено в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 25.11.2017 N 944-п.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивает, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Административные ответчики Правительство Пермского края и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю), будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечили, ранее направили в суд письменные пояснения по доводам административного искового заявления.
Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю, статус которого изменен в соответствии с определением суда от 22.10.2018, занесенным в протокол судебного заседания, в суде не возражал против права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, поддержав позицию, изложенную в письменном отзыве.
Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц: Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, администрация г. Перми, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечили. Администрация просила о рассмотрении дела без участия своего представителя, представила письменный отзыв.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Урал-Консалтинг" является собственником 4-этажного нежилого здания, в том числе подземных этажей: 1, общей площадью 1272, 5 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь Свердловский район б. Гагарина, д. 86, кадастровый номер **, о чем представлена Выписка из единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта и следует из письменного отзыва ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю.
В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 944-п от 25.11.2017 "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (за N 308) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: Пермский край г. Пермь б. Гагарина, д. 86.
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку принадлежащее данному обществу здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организации с особенностями определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости здания.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером ** составила 53475 412, 75 рублей и определена по состоянию на 23.04.2014 актом ФГБУ "ФКП "Росреестра" по Пермскому краю N 5900/101/16-9935/1 от 20.02.2016 на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 N 1588-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края", в связи с исправлением кадастровой ошибки в сведениях об объекте недвижимости.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, в подтверждение заявленных исковых требований ООО "Агрострой" представил отчет от 27.08.2018 N 320/04/18-КС/О, составленный ООО "Оценочная компания "Актив".
Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Общество 22.06.2018 обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением и необходимым пакетом документов о пересмотре установленной кадастровой стоимости на рыночную в размере 39565 663рубля 89 копеек, однако решением Комиссии в удовлетворении заявления было отказано со ссылкой на наличие в отчете об оценке от 24.05.2018 N 204/04/18-КС/О нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности.
Согласно представленному административным истцом в материалы дела отчету об оценке, рыночная стоимость по состоянию на 23.04.2014 здания с кадастровым номером ** определена в размере 39565663 рубля 89 копеек.
Оценив отчет об оценке, составленный оценщиком ООО "Оценочная компания "Актив" Ш., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Оценщик является членом Ассоциации Саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов - оценщиков", внесен в реестр 04.02.2013 N 02174, гражданская ответственность оценщика застрахована в АО "АльфаСтрахование". На сайте Саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, содержится полная информация об оценщике Ш., в том числе о наличии у нее квалификационного аттестата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как следует из отчета, оценщик провел анализ коммерческой недвижимости на рынке офисных помещений г. Перми. По результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Проведен анализ структуры предложения на рынке купли-продажи и аренды офисной, торговой недвижимости, а также земельных участков под коммерческую и многоквартирную застройку (в которой также допускается размещение коммерческих объектов) по районам города за период 1-квартала 2013 года по 1-квартал 2014 года. После чего оценщик определилдиапазон цен предложения на рынке административных зданий от 11 910 - 73511 руб./кв.м, диапазон цен предложения на земельные участки в пределах 2732 - 10393 руб./кв.м.
Оснований полагать, что объект оценки, не относится к исследуемому оценщиком сегменту рынка, у суда не имеется.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости. Оценщиком проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цену сопоставимых объектов недвижимости: передаваемые права, условия финансирования, условия рынка (дата предложения/продажи), местоположение (зона престижности), расположение относительно красных линий, площадь здания и площадь земельного участка.
В отчете объясняется выбор затратного подхода методом сравнительной единицы и сравнительного подхода методом сравнения продаж, приводится обоснование отказа от применения доходного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки.
В разделе 9.2, 9.3 отчета приведены расчеты рыночной стоимости объекта оценки, в ходе которого определены затраты на замещение/воспроизводство объекта, совокупное устаревание объектов, коэффициент предпринимательской прибыли. При расчете использовались поправки как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов. Оценщиком была рассчитана стоимость земельного участка сравнительным подходом методом сравнения продаж. По результатам проведенных расчетов оценщиком определена стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка. Приведены расчеты рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого с учетом проведенных корректировок на имеющиеся различия между объектом оценки и объектами аналогами установлена рыночная стоимость объекта. Объекты-аналоги для расчета выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами-аналогами.
Определив стоимость объекта оценки при использовании сравнительного и доходного подходов к оценке, оценщик провел согласование (обобщение) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, и определилитоговую величину стоимости объекта оценки (стр. 92 отчета).
Изучив отчет об оценке, судом не установлено, что он допускает неоднозначное толкование или вводит в заблуждение. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), выбор оценщиком методов оценки в рамках затратного и сравнительного подходов обоснован. Согласование результатов оценщиком произведено. Нарушений статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 5 ФСО N 3 судом не установлено.
Ссылка Правительства Пермского края на то, что представленный в материалы дела отчет не являлся предметом исследования на заседании Комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости, не свидетельствует о не соблюдении ООО "Агрострой" досудебного порядка урегулирования спора. При этом суд исходит из того, что в отчете об оценке от 27.08.2018 N 320/04/18-КС/О установлена рыночная стоимость в том же размере, что и в отчете об оценке от 24.05.2018 N 204/04/18-КС/О, явившимся предметом исследования комиссии.
Следует отменить, что указание в отчете об оценке от 27.08.2018 N 320/04/18-КС/О данных о втором оценщике, работающем у ООО "Оценочная компания "Актив", не повлияло на результаты определения рыночной стоимости объекта оценки.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере 39565663, 89рубля по состоянию на 23.04.2014. Таким образом, суд считает, что требования Общества об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению. Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Комиссию 22.06.2018.
Правила статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01.01.2018.
Утверждение ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю о том, что в рамках настоящего дела надлежащим ответчиком является Правительство Пермского края, суд признает не основанным на законе. При этом суд исходит из того, что предметом рассмотрения являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, следовательно, надлежащим ответчиком является данный орган, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
ООО "Агрострой", реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящегося в его собственности объекта недвижимости в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 N 1588-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков). Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Агрострой" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - нежилого здания, этажность: 4, подземных этажей: 1, общей площадью 1272,5 кв.м, кадастровый номер **, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь Свердловский район б-р Гагарина, д. 86, равной его рыночной стоимости в размере 39565 663рубля 89 копеек по состоянию на 23 апреля 2014 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 22 июня 2018 года. Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 23 октября 2018 года.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка