Дата принятия: 19 марта 2021г.
Номер документа: 3а-320/2020, 3а-48/2021
СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
РЕШЕНИЕ
от 19 марта 2021 года Дело N 3а-48/2021
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи суда ЯНАО Семейкиной С.А.,
при секретаре Коневой Т.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-48/2021(3а-320/2020) по административному исковому заявлению по административному исковому заявлению представителя общества с ограниченной ответственностью Строительной Компании "Севердорстрой" Новиковой А.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил:
Представитель общества с ограниченной ответственностью Строительной Компании "Севердорстрой" Новикова А.А. (далее-ООО СК "Севердорстрой") обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу и Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3 294 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир Открытый склад ГСМ, почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 622 566 рубля 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года.
В обоснование заявленных требований указала на то, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 01 января 2019 года, составляет 2 060 067,6 рублей. По мнению представителя, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.
В письменных возражениях на административное исковое заявление представитель Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и Департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска полагают представленный отчет оценщика и заключение эксперта недопустимым доказательством.
Представитель административного истца Новикова А.А. обратилась в суд с заявлением, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие административного истца, согласна с результатами экспертизы эксперта ООО НЭУ "ЭСКОНС" Бузановой Е.В. об установлении рыночной стоимости земельного участка в размере 523 000 рублей.
Представитель департамента имущественных отношений ЯНАО Кудряшов С.А., действующий на основании доверенности, возражает против удовлетворения административных исковых требований, оспаривает заключение эксперта ООО "НЭУ ЭСКОНС", возражает против возложения на Департамент имущественных отношений ЯНАО судебных расходов.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, суд их явку обязательной не признавал.
На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав представителя Департамента имущественных отношений ЯНАО Кудряшова С.А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, административный истец ООО СК "Севердорстрой" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3 294 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир Открытый склад ГСМ, почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, для содержания и эксплуатации объекта недвижимого имущества "Открытый склад ГСМ".
По условиям договора аренды земельного участка N 6-20 от 05 марта 2020 года, со сроком аренды земельного участка до 20 декабря 2068 года, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы изменяется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, арендодателем выступает - департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (т.1 л.д. 15-22)
Приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01 ноября 2019 года N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года, которая составляет 2 060 067,6 рублей.
Государственная кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату подтверждается также представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1 л.д. 14).
Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 01 января 2019 года, следует признать обоснованными.
В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положениями ч. 1 ст. 245, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, а также абз. 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено право организаций на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, что не противоречит и правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 05 июля 2016 года N 15.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу ст. 62, 70, ч. 5 ст. 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в указанной норме закона.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Административный истец представил в суд отчет N 454 - 08.2020, выполненный 6 августа 2020 года ООО "Судебная экспертиза и оценка" об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость составила 622 566 рублей (на 01 января 2019 года) (т. 1 л.д. 28-87).
В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Так, согласно ФСО N 1, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).
Как усматривается из материалов дела, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки. Согласно Методическим рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу.
В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
В нарушение приведенных стандартов оценщиком не был проанализирован рынок предложений в сегментах, необходимых для оценки объекта, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, существенно отличающиеся от объекта оценки по назначению, местоположению, при этом допущено значительное различие скорректированных цен аналогов.
В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета, ввиду значительной разницы между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью определенной оценщиком в отчёте, по делу была назначена и проведена судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 152-155).
Согласно заключению эксперта ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукова Е.И. от 25 октября 2020 года N 43-20, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составила 1 601 000 рублей (т. 1л.д. 159-225).
Ввиду значительной разницы между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью, определенной экспертом "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукова Е.И., отсутствия необходимого экономического обоснования, по делу была назначена и проведена повторная судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.
Проведение повторной судебной оценочной экспертизы было поручено ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС".
Согласно заключению эксперта ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" Бузановой Е.В. от 05 марта 2021 года N 21021000, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составила 523 000 рублей.
Как усматривается из заключения, экспертом был применен 1 подход к оценке - доходный, что не противоречит требованиями стандартов оценки. В рамках доходного подхода экспертом применён метод капитализации земельной ренты. В качестве аналогов объекта оценки взяты объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории городов одного субъекта (ЯНАО).
Давая оценку представленным доказательствам, суд приходит к следующему выводу.
Как следует из заключения эксперта ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" Бузановой Е.В. от 05 марта 2021 года N 21021000, применение к оценке доходного подхода согласуется с требованиями стандартов оценки. В рамках доходного подхода экспертом применён метод капитализации по расчётным моделям. В качестве аналогов объекта оценки взяты объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории городов одного субъекта (ЯНАО).
Заключение Бузановой Е.В. позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся доходный и сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы эксперта Бузановой Е.В. не содержат каких-либо противоречий.
Таким образом, заключение эксперта Бузановой Е.В. от 05 марта 2021 года N 21021000, содержит полное, необходимое и достаточное экономическое обоснование, содержащихся в нем выводов. Учитывая объем и полноту проведенных исследований в рамках судебных оценочных экспертиз и выводы экспертов, суд приходит к выводу, что заключение эксперта ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" Бузановой Е.В. от 05 марта 2021 года N 21021000, является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, поскольку оно отвечает всем требованиям ст. 82 КАС РФ и ст. 11 Закона об оценочной деятельности.
Заключение эксперта ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" Бузановой Е.В. от 05 марта 2021 года N 21021000, имеющееся в распоряжении суда, подготовлено лицом, обладающим специальными знаниям и правом на проведение подобного рода исследования, которое было предупреждено об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, на все поставленные вопросы экспертом были даны мотивированные ответы, которые согласуются с примененными в заключении федеральными стандартами оценки, а выводы эксперта основаны на результатах анализа материалов дела (приведены выше), рыночной стоимости объектов-аналогов и отвечают требованиям ст. 82 КАС РФ, ст. 11 Закона об оценочной деятельности и ФСО N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, ФСО N 2, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 298, ФСО N 3 утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, ФСО N 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2014 года N 611, о чем указано в заключении.
Вопреки возражениям административного ответчика на заключение эксперта N 21021000 от 05 марта 2021 года отсутствуют нарушения в части подбора аналогов земельного участка; метод капитализации арендных платежей применен верно; расчет корректировки на дату предложения соответствует п.5 ФСО N 3; расчет корректировки на площадь объектов соответствует п.13 ФСО N 3; расчет корректировки на местоположение по уровню заработной платы соответствует п.п.5,8,9 ФСО N 3.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости следует удовлетворить, при этом кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" эксперта Бузановой Е.В. от 05 марта 2021 года N 21021000.
Учитывая, что сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления и указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, в случае, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки (п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
Административное исковое заявление подано в суд 31 августа 2020 года посредством направления курьерской службой, поэтому датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка следует считать именно эту дату (т. 1 л.д. 92).
От ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" и ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" поступили заявления о возмещении понесенных расходов по проведению судебных экспертиз на сумму в размере соответственно 39 000 рублей 40 000 и рублей.
Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В соответствии со ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в числе прочего суммы, подлежащие выплате экспертам.
В силу ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Судебные оценочные экспертизы по настоящему делу проведены, заключения экспертов представлены суду и были исследованы и оценены в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу.
Сведений, что оплата расходов на проведение экспертиз до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.
В соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 названного Кодекса.
В п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 11.07.2017 N 20-П, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
При этом, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.
Сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года в размере 2 060 067,6 рублей и рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" от 05 марта 2021 года N 21021000 в размере 523 000 рублей, составляет 74 %, является значительной, что свидетельствует об ошибке в применении методики определения кадастровой стоимости.
Государственным органом, установившим оспариваемую государственную кадастровую стоимость земельного участка, выступал административный ответчик - Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.
При таких данных прихожу к выводу, что судебные расходы в виде подлежащих выплате экспертным учреждениям ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" и ООО НЭУ "ЭСКОНС" денежные суммы соответственно в размере 40 000 рублей и 39 000 рублей за определение рыночной стоимости земельного участка, следует взыскать с административного ответчика - Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3 294 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир Открытый склад ГСМ, почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, равной его рыночной стоимости - 523 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 31 августа 2020 года.
Взыскать с административного ответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО в пользу ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" расходы по производству судебной экспертизы в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей.
Взыскать с административного ответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО в пользу ООО НЭУ "ЭСКОНС" расходы по производству судебной экспертизы в размере 39 000 (тридцать девять тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 22 марта 2021 года.
судья С.А. Семейкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
