Решение Ростовского областного суда от 28 августа 2019 года №3а-320/2019

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 августа 2019 года Дело N 3а-320/2019
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Амерханова Ш.Ш. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником четырех земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Таганроге. Кадастровая стоимость каждого земельного участка значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков административный истец просит суд установить их кадастровую стоимость по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебном заседании представитель административного истца - Загудайлова Е.А. (по доверенности), уточнила административный иск в соответствии с выводами заключения эксперта о рыночной стоимости объектов.
Представитель Правительства Ростовской области - Волошин В.Г. в суд явился, согласен с результатом судебной экспертизы.
Представители Администрации г.Таганрога, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является собственником следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:
площадью 9 799 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для многоэтажной застройки, кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2014 - 35 771 837,44 рублей;
площадью 3 589 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для многоэтажной застройки, кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2014 - 13 082 945,81 рублей;
площадью 2 769 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для многоэтажной застройки, кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2014 - 10 095 580,17 рублей;
площадью 1 568 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для многоэтажной застройки, кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2014 - 5 703 270,72 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление надлежаще опубликовано.
Рассматриваемые земельные участки с учетом настоящего вида разрешенного использования были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельных участков в соответствии с приведенным выше перечнем составляет по состоянию на 1 января 2014 года: 15 693 000, 5 877 000, 4 534 000, 2 568 000 рублей.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области, поддержавшего доводы решения комиссии относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Оценочно-экспертный Центр" (заключение от 15 августа 2019 года N895).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года составляет:
площадью 9 799 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 18 452 692,88 рублей;
площадью 3 589 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 6 859 512,14 рублей;
площадью 2 769 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 5 292 278,94 рублей;
площадью 1 568 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 2 996 855,68 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (участки под МЖС).
В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в Ростовской области, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам.
Расчет стоимости земельных участков приведен в таблицах NN8-11. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением ссылок на использованные в заключении источники справочно-методической информации.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Разница между двумя видами стоимости обусловлена разными методами их определения, практика оценочной деятельности предполагает выявление таких различий, конкретных данных о более высокой рыночной стоимости не приведено.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против которого административным ответчиком, определившим конкретную кадастровую стоимость, не приведено.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчете оценщика, существенных нарушений методики определения кадастровой стоимости не установлено.
При таких обстоятельствах судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 9 799 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для многоэтажной застройки в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 18 452 692,88 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3 589 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для многоэтажной застройки в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 6 859 512,14 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 2 769 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для многоэтажной застройки в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 5 292 278,94 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 1 568 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для многоэтажной застройки в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 2 996 855,68 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 17 июля 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка