Дата принятия: 21 января 2020г.
Номер документа: 3а-320/2019, 3а-10/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 21 января 2020 года Дело N 3а-10/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии секретаря Шевяковой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Рыбинский кожевенный завод" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
установил:
Первоначально общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Рыбинский кожевенный завод" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости:
1. земельного участка площадью 789 кв.метра с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий и сооружений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 270 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года;
2. земельного участка площадью 58 662 кв.метра с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий и сооружений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 21 180 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года;
3. земельного участка площадью 6 028 кв.метра с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий и сооружений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 080 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года;
4. земельного участка площадью 1 389 кв.метра с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий и сооружений, расположенного по адресу: <адрес>38, в размере его рыночной стоимости 480 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.
Заявление обосновано следующим: ООО "Рыбинский кожевенный завод" является собственником указанных земельных участков. В соответствии с Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п утверждена кадастровая стоимость данных земельных участков по состоянию на 1 января 2015 года, которая определена в следующем размере: с кадастровым номером <данные изъяты> - 790 798,92 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> - 55 833 904,98 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> - 5 874 105,16 рублей и с кадастровым номером <данные изъяты> - 1 394 042,07 рублей.
Согласно отчетам ООО "Консалтинговая фирма "Аудит-Регион" рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года составила: с кадастровым номером <данные изъяты> - 270 000 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> - 21 180 000 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> - 2 080 000 рублей и с кадастровым номером <данные изъяты> - 480 000 рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" заявитель просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
При рассмотрении дела в суде административным истцом была представлена уточненная позиция, согласно которой общество не возражает и просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по заключению судебной оценочной экспертизы, проведенной по настоящему административному делу.
В судебное заседание представитель административного истца не явился, его неявка не является препятствием для рассмотрения дела.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Шатилович Т.В. возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленные административным истцом отчеты оценки рыночной стоимости земельных участков не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, а заключение судебной экспертизы в части установления рыночной стоимости объектов также противоречат законодательству.
Управлением Росреестра по Ярославской области на заявление представлен отзыв, в котором оно просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Существенных замечаний к отчетам оценки рыночной стоимости земельных участков не имеет. Подтвердили размер кадастровой стоимости объектов недвижимости на 01 января 2015 года.
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представило на заявление отзыв, в котором оставило вопрос об удовлетворении требований на усмотрение суда. Подтвердило кадастровую стоимость земельных участков.
Администрацией городского округа город Рыбинск были представлены возражения на отчеты определения рыночной стоимости объектов недвижимости со ссылкой на несоответствие их требованиям законодательству об оценочной деятельности.
Иные участники процесса представителей в суд не направили, отзывов на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела следует, что ООО "Рыбинский кожевенный завод" является собственником указанных земельных участков, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.
Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данных земельных участков.
Суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, правообладателем которых он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Материалами дела установлено, что кадастровая стоимость земельных участков утверждена в соответствии с Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п по состоянию на 1 января 2015 года и составляет: с кадастровым номером <данные изъяты> - 790 798,92 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> - 55 833 904,98 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> - 5 874 105,16 рублей и с кадастровым номером <данные изъяты> - 1 394 042,07 рублей.
Первоначально административным истцом был представлен отчеты ООО "Консалтинговая фирма "Аудит-Регион" оценки рыночной стоимости земельных участков.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Выводы оценщика в представленном отчете потребовали проверки у суда на предмет их достоверности.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Назначая судебную оценочную экспертизу, суд исходил из необходимости определения рыночной стоимости указанных земельных участков в целях установления их объективной стоимости.
Анализируя представленное заключение эксперта ООО "Ярэксперт" от 20 декабря 2019 года, суд приходит к выводу, что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
В ходе производства судебной экспертизы экспертом установлено, что отчеты, выполненные ООО "Консалтинговая фирма "Аудит-Регион", не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО, установленная оценщиком рыночная стоимость объектов недвижимости является недостоверной. В заключении эксперта определена рыночная стоимость земельных участков на 1 января 2015 года в следующем размере: с кадастровым номером <данные изъяты> - 427 000 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> - 26 103 000 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> - 3 264 000 рублей и с кадастровым номером <данные изъяты> - 752 000 рублей.
В частности, экспертом установлено, что выполненные оценщиком отчеты допускают неоднозначное толкование и вводят в заблуждение пользователя отчета, в ряде случаев в них содержится неподтвержденная информация, не в полном объеме проведен анализ рынка, неправильно применены корректировки.
Данные выводы эксперта достаточно обоснованны, мотивированны и не опровергнуты участниками процесса.
Доводы представителя Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неполном анализе рынка экспертом при расчете рыночной стоимости объектов оценки, не могут быть приняты.
Из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что эксперт проанализировал рынок объектов оценки. Для определения рыночной стоимости объектов оценки использован сравнительный подход. В экспертном заключении приведен расчет рыночной стоимости объектов оценки, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектами оценки. В экспертном заключении содержится экономическая обоснованность применения корректировок.
В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертами сведения. Кроме того, в экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.
В целом анализ заключения судебной оценочной экспертизы позволяет сделать однозначный вывод о том, что судебным экспертом определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Доказательства, которые могли бы поставить под сомнения выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлены.
Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Тем самым, эксперт, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна.
В заключении судебной оценочной экспертизы приведена доступная эксперту и проверенная им информация, описаны правила отбора объектов-аналогов. В связи с этим неиспользование экспертом информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
По изложенным мотивам при определении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости суд исходит из заключения судебной экспертизы.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения юридического лица с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, т.е. - 28 декабря 2018 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
1. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 789 кв.метра с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий и сооружений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 427 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 427 000 рублей.
2. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 58 662 кв.метра с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий и сооружений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 26 103 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 26 103 000 рублей.
3. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 6 028 кв.метра с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий и сооружений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 264 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 3 264 000 рублей.
4. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 389 кв.метра с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий и сооружений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 752 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 752 000 рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 28 декабря 2018 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
