Дата принятия: 04 февраля 2020г.
Номер документа: 3а-3/2020
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 февраля 2020 года Дело N 3а-3/2020
Красноярский краевой суд в составе:
судьи Красноярского краевого суда Пашковского Д.И.
при секретаре Мамаеве А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Бизнес ВИК-2" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Бизнес ВИК-2", будучи арендатором, обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 250 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> право аренды которого приобретено заявителем на основании договора уступки прав и обязанностей от 24.10.2016 г.
Заявленное требование мотивировано тем, что внесённая в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 82 102 500 руб. не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушены права административного истца, который оплачивает арендную плату в завышенном размере.
Просило установить кадастровую стоимость указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости 10 619 000 руб., определенной по состоянию на 26.03.2014 г.
В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков и заинтересованных лиц не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Суд посчитал возможным в соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 КАС РФ рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы административного дела, Красноярский краевой суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Постановлением Правительства Красноярского края от 30.11.2012 г. N 629-П утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Красноярского края" по состоянию на 01.01.2012 г.
Земельный участок с кадастровым номером N в перечень объектов, кадастровая стоимость которых утверждена данным постановлением, не вошел, поскольку на момент проведения государственной кадастровой оценки этот участок не был сформирован и учтен в государственном кадастре недвижимости.
Поскольку Правительством Красноярского края до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Красноярского края, то суд полагает возможным восстановить административному истцу срок на обращение в суд с настоящими административными исковыми требованиями.
Разрешая дело по существу, суд исходит из следующего.
Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации) и арендная плата.
Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статья 24.18 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
В соответствии с п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
В соответствии с п. 5 ст. 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 (ред. от 05.12.2019) "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае", расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, за исключением случаев, указанных в пункте 5.1 настоящей статьи, производится по формуле: А = Кс x К1 x К2, где: А - арендная плата за земельный участок в год (рублей); Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.
Как установлено судом, <дата> между администрацией Емельяновского района, действующей в качестве арендодателя, и <данные изъяты>, действующим в качестве арендатора, был заключен договор N, предметом которого явилась передача <данные изъяты> на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N (ранее с кадастровым номером N), площадью 250 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Срок договора - с <дата> по <дата> (л.д. 10-17).
Договор был заключен на основании постановления Администрации Емельяновского района Красноярского края от 05.07.2006 г. N 725 (л.д. 18).
В соответствии с п. 3.4 договора аренды, арендная плата вносится арендатором ежеквартально д 10-го числа первого месяца за который вносится плата.
В приложении N 2 к договору аренды представлен расчет годовой арендной платы (л.д. 19).
Таким образом, с учетом положений п. 5 ст. 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542, по условиям заключённого сторонами договора аренды, арендатор обязался вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.
24.10.2016 г. между <данные изъяты> действующим в качестве первоначального арендатора, и ООО "Бизнес ВИК-2", действующим в качестве нового арендатора, был заключен договор уступки прав и обязанностей, по условиям которого, административный истец приобрел в полном объеме права и обязанности арендатора по вышеназванному договору аренды земельного участка N от <дата> (л.д. 22).
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 25.12.2019 г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 26.03.2014 г. составляет 82 102 500 руб. (л.д. 23).
27.12.2019 г. ООО "Бизнес ВИК-2" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21.11.2011 N П/453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, с приложением необходимых для этого документов (л.д. 24).
Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 30.12.2019 г. N 938 заявление ООО "Бизнес ВИК-2" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка в размере его рыночной стоимости, было возвращено, в связи с пропуском срока подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, установленного ст. 24.18 Закона об оценке (л.д. 25-26).
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N от <дата>, выполненный ООО "ОК "ПаритетЪ", в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на <дата> составляет 10 619 000 руб. (л.д. 28-83).
Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с п. 7 Федеральных стандартов оценки N 1 (далее ФСО) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО N 1).
Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиками применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Судом исследован отчет об оценке N от <дата>, и установлено, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Достоверность данных, содержащихся в отчете, никем не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
Оснований не согласиться с выводами оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на <дата> составляет 10 619 000 руб. не имеется.
Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.
Административный истец, приобретший права арендатора по договору аренды земельного участка N от <дата>, является плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости земельного участка.
Следовательно, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости этого земельного участка не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта затрагивает права административного истца, которые подлежат защите путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N должна быть определена равной рыночной в размере 10 619 000 руб., определенной по состоянию на 26.03.2014 г.
Рыночная стоимость указанного земельного участка подтверждена соответствующими доказательствами.
При таких обстоятельствах, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - <дата>.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 КАС РФ, Красноярский краевой суд
РЕШИЛ:
восстановить ООО "Бизнес ВИК-2" срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N
Административное исковое заявление ООО "Бизнес ВИК-2", - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 250 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости - 10 619 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.
Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать <дата>.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, г. Новосибирск, ул. Ломоносова, д. 57а) путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.И. Пашковский
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
