Дата принятия: 17 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-319/2020
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 17 сентября 2020 года Дело N 3а-319/2020
17 сентября 2020 года
г. Рязань
Рязанский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хмельниковой Е.А.
при секретаре Васюговой М.В.
с участием представителя административного истца ООО "Дефа" Кочкарёва М.Н., Власкина С.И.,
представителя административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, заинтересованного лица ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки" Степаненко И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО "Дефа" к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Дефа" обратилось в суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N равной его рыночной стоимости.
В обоснование своих требований административный истец указал, что является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <скрыто> руб., что значительно превышает рыночную стоимость и нарушает права административного истца как налогоплательщика.
Административный истец просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в размере рыночной стоимости <скрыто> руб. по состоянию на 1 января 2018 года.
В судебном заседании представители административного истца ООО "Дефа" поддержали требования административного иска.
Представитель министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки" в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска, указав, что доказательств, подтверждающих достоверность рыночной стоимости, которую административный истец просит установить, не представлено. Полагает, что заключение проведённой по делу повторной судебной экспертизы эксперта ИП Осташовой Т.В. является допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка.
Судебное заседание проведено в отсутствие представителей заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Рязанской области, администрации г. Рязани, которые, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, сведений о причинах неявки не представили.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд считает возможным установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка равной рыночной стоимости.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).
Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым N, относящегося к землям населенных пунктов, с разрешённым использованием: объекты технического и инженерного обеспечения предприятий, расположен в промышленной зоне города по адресу: <адрес>, что подтверждается сведениями Единого государственного реестра недвижимости.
Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере <скрыто> руб..
30.12.2019 административный истец обратился в суд с административным иском к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N от 10 октября 2019 года, подготовленный оценщиком ИП Русановым С.И., согласно которому рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 1 января 2018 года составила <скрыто> руб. рублей.
В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Правовая защита" Шипову А.В.
Согласно заключения эксперта Шипова А.В. N отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N от 10 октября 2019 года ИП Русанова С.И. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, т.к. экспертом выявлены следующие нарушения, влияющие на стоимость объекта оценки:
- В нарушение п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299 (далее - ФСО N 3) не полностью проведён анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесён объект оценки. Оценщиком приведены 8 объектов-аналогов, расположенных на территории г.Рязани, имеющих различные виды назначения (промышленное, МЖС и торгово-офисное). Вследствие чего невозможно проверить корректность отбора аналогов для расчёта. Фактические данные цен предложений частично не соответствуют критериям отбора и сегменту рынка, к которому отнесён объект оценки. Содержание отчёта допускает неоднозначное толкование полученных результатов
- В нарушение пункта 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 оценщик не провёл должным образом исследование характеристик объектов-аналогов. Аналог N 1 не соответствует критериям отбора, находится за территорией областного центра (д.Дядьково), корректировка на местоположение не приведена. Использование данного аналога в расчётах без внесения необходимых корректировок может привести к искажению конечного результата рыночной стоимости объекта.
Проверка отчета об оценке объекта недвижимости выполнена экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и Приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим длительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Суд соглашается с выводом эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, которое обосновано со ссылкой на федеральные стандарты оценки.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N определена экспертом Шиповым А.В. по состоянию на 1.01.2018 года в размере <скрыто> руб.
Исходя из возражений сторон по поводу определённой экспертом Шиповым А.В. рыночной стоимости земельного участка, у суда возникли сомнения в правильности экспертного заключения в связи с чем по делу была назначена повторная судебная экспертиза эксперту ИП Осташовой Т.В. по заключению которой N от 14 июля 2020 г. Данным экспертным заключением рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N определена по состоянию на 1.01.2018 года в размере <скрыто> руб.
Заключение судебной оценочной экспертизы является лишь одним из доказательств, которое по смыслу части 2 статьи 84 КАС РФ не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами. Согласно части 3 статьи 84 КАС РФ допустимость, достоверность и достаточность доказательств по делу определяется судом.
Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости, выполненное с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, не может быть признано достоверным доказательством.
В силу требований статьи 8 Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Основными принципами использования экспертом методов, судебно-экспертных методик и средств являются: законность и этичность методов, научность, точность результатов, надежность, эффективность, безопасность.
В экспертном заключении должна быть изложена информация, существенная для понимания результатов экспертизы, указаны нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, оказывающие или способные оказать существенное влияние на итоговую величину стоимости объекта оценки.
Определяя сегмент рынка, к которому относится объект оценки, эксперт Осташова Т.В. указала, что он является земельным участкам индустриальной застройки.
Однако эксперт в рамках повторной экспертизы не определилдиапазон рынка недвижимости индустриального (промышленного назначения) в целях проверки соответствия определенного им расчетного значения рыночным данным. На страницах 26-30 экспертного заключения приведены данные о пятнадцати предложениях к продаже расположенных в г.Рязани земельных участков, ни один из которых не был использован в дальнейшем как объект-аналог для расчёта рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Большинство из указанных участков относятся к иным сегментам рынка (участки под многоэтажное жилищное строительство, под строительство коммерческих объектов: офисных зданий, гостиниц, магазинов, торговых центров, пунктов бытового обслуживания и сервисов). При этом экспертом указано, что согласно проведённому анализу рынка удельная цена предложения незастроенного участка промназначения на праве собственности в среднем составляет от 1200 до 10807 руб. за 1 кв.м.
Представитель административного истца Власкин С.И., возражая против проведённой повторной экспертизы, представил данные о том, что рынок земельных участков под промышленное использование на дату оценки содержал значительное количество предложений (ссылки на соответствующие Интернет сайты, скриншоты объявлений о продаже приведены в рецензии на заключение повторной экспертизы N стр.29-30, 53-62).
Подпунктом з пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, установлено, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться сведения об анализе рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
Пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, регламентирован порядок анализа рынка при оценке недвижимости.
Экспертом в нарушение указанных положений Федеральных стандартов оценки не проведён анализ рынка в соответствующем сегменте.
Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с 1 подразделом IV раздела "Методы оценки" Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Как указано в заключении повторной экспертизы в результате анализа рынка объектов коммерческой недвижимости, сходных с рассматриваемым объектом, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости было выявлено 3 объекта аналога, схожих с рассматриваемым объектом недвижимости по местоположению, назначению, конструктивным особенностям и другим ценообразующим характеристикам (стр.46 заключения). Однако ни один из используемых в качестве объектов-аналогов земельных участков в разделе "Анализ рынка" экспертного заключения не приведён.
Объекты-аналоги N 2 и N 3, которые использованы экспертом отличаются от расположенного в областном центре объекта оценки по такому ценообразующему фактору как местоположение: аналог N 2 расположен в Рязанской области, Михайловский р-на, на трассе Москва-Волгоград, аналог N 3 - в г.Рыбное Рязанской области. Различия по элементу сравнения "местоположение" повлекли необходимость применения корректировки +23,5% к каждому из указанных аналогов, что в свою очередь повлекло значительное увеличение конечной стоимости оцениваемого объекта. Также как следует из текста объявлений о продаже указанных земельных участков, они отличаются от оцениваемого объекта по назначению: аналог N 2 - для расположения комплекса объектов дорожного сервиса, аналог N 3 - под строительство сервисно-моечного комплекса (атосервиса с автомойкой).
Учитывая изложенное, суд считает, что при наличии на рынке недвижимости предложений о продаже земельных участков, расположенных в г.Рязани и предназначенных для промышленных объектов, использование экспертом для расчёта названных объектов необоснованно, в связи с чем суд приходит к выводу о невозможности принятия заключения повторной экспертизы как достоверного доказательства рыночной стоимости объекта оценки.
Оценивая экспертное заключение эксперта Шипова А.В. N как доказательство рыночной стоимости объекта недвижимости судебная коллегия полагает, что оно является допустимым, относимым и достоверным доказательством, которое соответствует требованиям Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, положениям Закона об оценочной деятельности, выполнено компетентным лицом, имеющим длительный стаж работы в области оценки.
Возникавшие у суда сомнения в отношении данного экспертного заключения устранены с учётом представленных административным истцом сведений, а также в результате допроса эксперта Шипова А.В. в судебном заседании в соответствии с частью 7 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пояснения эксперта соответствуют критериям относимости и допустимости доказательств.
В ходе экспертизы экспертом Шиповым А.В. проведён анализ рынка объекта исследования в соответствии с требованиями ФСО N 7; исследована и проанализирована информация о продаже 24-х земельных участков, из которых сделана выборка предложений о продаже земельных участков, которые схожи с объектом исследования по основным ценообразующим характеристикам. Удельная цена предложения незастроенного земельного участка под индустриальную застройку в г.Рязани в среднем составила от 1004 до 1842 руб за 1 кв.м.
Для расчёта экспертом выбраны 4 земельных участка, расположенные в г.Рязани, относящиеся согласно карте градостроительного зонирования Правил землепользования г.Рязани к зонам промышленной застройки. Как следует из скриншотов объявлений о продаже данных земельных участков, они предлагаются к продаже для промышленного использования, сходны по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом применены соответствующие корректировки. На основе полученных результатов эксперт определилитоговую стоимость земельного участка. При этом, в ходе допроса в судебном заседании экспертом была устранена допущенная в расчётах техническая ошибка - в расчётной таблице для аналога N 2 был неправильно указан корректирующий коэффициент на площадь 1.06 для аналога N 2 вместо коэффициента 1.15. В результате произведённого перерасчёта, представленного в письменном виде и приобщённого к протоколу судебного заседания, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1.01.2018 года составила <скрыто> руб.
Довод административного ответчика об отсутствии корректировки в отношении аналога N 2 на наличие железнодорожной ветки несостоятелен. Стандарты оценки (в частности ФСО N 3) допускают применение в целях определения стоимости использование информации из сети "Интернет". В объявлении в сети Интернет о продаже данного участка указано о возможности железнодорожного тупика, однако не указано на наличие железнодорожного подъезда. Кроме того, как следует из пояснений эксперта в судебном заседании, объекты-аналоги им исследовались, и наличие железнодорожной ветки на указанном земельном участке не установлено.
Введение экспертом понижающей корректировки на транспортную доступность экспертом обосновано со ссылкой на данные публичной кадастровой карты, согласно которой земельный участок находится на удалении от транспортной магистрали, не имеет прямого выезда на неё, проезд к участку возможен через соседний земельный участок. Доводы административного ответчика о хорошей транспортной доступности объекта оценки судом отклоняются. Представленный фрагмент Яндекс-карты с фотографией фрагмента федеральной трассы Р126 данные доводы не подтверждают, опровергаются данными публичной кадастровой карты.
На основании изложенного, поскольку сторонами не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта Шипова А.В., у суда не имеется сомнений в достоверности заключения, а несогласие с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы. В связи с чем суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N равной рыночной стоимости по состоянию на 1.01.2018 года в размере <скрыто> руб., так как с учётом превышения кадастровой стоимости земельного участка над рыночной, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца как налогоплательщика.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Дефа" к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, адрес объекта: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <скрыто> руб. по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 30 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
