Решение Воронежского областного суда от 10 августа 2020 года №3а-319/2020

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 августа 2020 года Дело N 3а-319/2020
Воронежский областной суд в составе председательствующего Привалова А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тягнирядно Я.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Васильченко Ю.С. к правительству Воронежской области, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной,
установил:
представитель административного истца Гусев П.П. посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте Воронежского областного суда в сети "Интернет", обратился в суд с названным выше административным исковым заявлением, указав, что Васильченко Ю.С. на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 1 364,6 кв.м., назначение: нежилое, расположенное по адресу: <адрес>.
Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, о чем 13 октября 2005 г. сделана запись регистрации N
Кадастровая стоимость нежилого здания, установленная по состоянию на 23 декабря 2013 г., составляет 23 764 099,62 руб.
Ссылаясь на то, что установленный размер кадастровой стоимости значительно превышает размер рыночной стоимости на дату оценки, просит установить в отношении данного нежилого здания кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика ООО "ИнвестОценка" Пивоваровой Е.Е. от 18 марта 2020 г. N В-200207/Н, в размере 13 321 000 руб.
Заинтересованными лицами на стороне административных ответчиков по делу привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, администрация Бутурлиновского городского поселения Бутурлиновского муниципального района Воронежской области.
Представители участвующих в деле лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.
Представитель административного истца Гусев П.П. направил в суд заявление об уточнении исковых требований, в котором просил установить кадастровую стоимость равной рыночной на основании заключения эксперта в размере 11 029 000 руб.
На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Закон об оценочной деятельности в ст. 24.18 предусматривает, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в п. 1 ст. 245 КАС РФ.
Согласно п. 1 ст. 401, п. 2 ст. 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения, принадлежащих физическим лицам, определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508).
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).
Действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абз. 3 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Постановлением правительства Воронежской области от 27.12.2012 г. N 1247 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Воронежской области, в том числе их удельные показатели кадастровой стоимости.
Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости на их рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости и законность нормативных актов об утверждении кадастровой стоимости предметом оспаривания в этом случае не являются.
Из материалов дела следует, что Васильченко Ю.С. на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 1 364,6 кв.м., назначение: нежилое, расположенное по адресу: <адрес>.
Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, о чем 13 октября 2005 г. сделана запись регистрации N (том 1 л.д. 15).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10.02.2020 N кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 23.12.2013 составляет 23 764 099,62 руб. (том 1 л.д. 17).
В соответствии с отчетом об оценке от 18 марта 2020 г. N В-200207/Н, выполненным оценщиком ООО "ИнвестОценка" Пивоваровой Е.Е., являющейся членом общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", рыночная стоимость нежилого здания определена по состоянию на 23.12.2013 в размере 13 321 000 руб. (том 1 л.д. 19-132).
Судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, по тем основаниям, что оценщик определилв рамках затратного подхода рыночную стоимость нежилого здания с учетом НДС, что повлияло на итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости по результатам согласования затратного и сравнительного подходов. Ввиду чего допущенное нарушение не позволяло суду принять отчет, как допустимое доказательство в подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Производство судебной экспертизы поручено эксперту ООО "ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС" Стародубцевой С.В., эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В соответствии с заключением эксперта от 8 июля 2020 г. N 317/20 рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 11 029 000 руб. (том 2 л.д. 8-71).
Суд считает, что в заключении проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, эксперт использовал сравнительный и затратный подходы, приведено обоснование методов оценки в рамках указанных подходов, средневзвешенная итоговая величина здания определена на основании согласования результатов двух методов анализа стоимости объекта капитального строительства. Последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты позволяют понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных экспертом методов объекту оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.
При проведении оценки в рамках сравнительного подхода экспертом описан объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
При отборе подходящих для сравнения аналогов из найденных предложений оценщик обращал внимание на те предложения продаж, в которых содержались сведения об объектах-аналогах с наиболее близким к объекту оценки набору параметрических данных.
Основываясь на таких правилах отбора, из совокупности ценовых предложений при анализе рынка эксперт для сравнительного анализа выбрал 4 объекта-аналога, подбор которых, по мнению суда, произведен оценщиком корректно, выводы сделаны с учетом особенностей сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.
Заключение содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов к оценке, в рамках сравнительного подхода к оценке выводы сделаны на основе метода сравнения продаж, применение которого суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (на торг, местоположение, площадь, наличие инженерных коммуникаций).
Рыночная стоимость объекта оценки также определена затратным подходом, при использовании которого учтены затраты на замещение здания, произведена оценка его накопленного обесценения.
В заключении приведены результаты двух методов анализа стоимости объекта капитального строительства (сравнительный и затратный) и его средневзвешенная итоговая величина.
Противоречий Федеральному стандарту оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, Федеральному стандарту оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, которые могут вызвать сомнения в обоснованности определенной в заключении рыночной стоимости, судом не установлено.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 05.07.2016 N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов. В то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами.
Имеющиеся различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и создают определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
В силу изложенной выше правовой позиции суд считает результаты судебной экспертизы достоверными, а расхождение рыночной стоимости объекта недвижимости с государственной кадастровой оценкой следствием учет индивидуальных особенностей оцениваемого объекта недвижимости.
Заключение судебной экспертизы никем не оспаривалось, составлено лицом, обладающим правом на проведение судебных экспертиз в данной области, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, содержит подробное описание проведенного исследования, его выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. Эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Оценив заключение эксперта по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами.
Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта лицами, участвующими в деле, не оспорена, какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии указанного заключения эксперта установленным требованиям лицами, участвующими в деле, не приведены.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Учитывая изложенное, а также то, что участвующие в деле лица не представили доказательств несоответствия заключения эксперта действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд считает, что кадастровую стоимость объекта недвижимости надлежит установить в размере, определенном в данном заключении.
При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Поскольку административный истец обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 31 марта 2020 г., данную дату следует считать датой подачи заявления.
В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Согласно пункту 1.1 ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Васильченко Ю.С. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1 364,6 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 23 декабря 2013 г. в размере 11 029 000 (одиннадцать миллионов двадцать девять тысяч) рублей.
Датой подачи заявления считать 31 марта 2020 г.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Судья А.А. Привалов
Мотивированное решение составлено 13 августа 2020 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка