Дата принятия: 03 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-319/2020
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 ноября 2020 года Дело N 3а-319/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Управляющая компания "АЛПАС" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Волгодонске. Определение размера налоговой базы при уплате земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (6 937 525,23 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (2 653 898 рублей). В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца не явился, извещен надлежаще, представил заявление об уточнении административного иска в соответствии с выводами заключения эксперта по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка. Дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца согласно правилам статьи 150 КАС РФ.
Представитель Правительства Ростовской в суд не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении не заявил возражений против заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта, дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика согласно правилам статьи 150 КАС РФ.
Представители Администрации г.Волгодонска, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка площадью 991 кв.м (кадастровый номер ................, находящегося по адресу: .............., разрешенное использование - административные учреждения административно-управленческой деятельности, кадастровая стоимость участка по состоянию на 14 февраля 2017 года - 6 937 525,23 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемый земельный участок в его исследуемых характеристиках, исходя из даты определения кадастровой стоимости, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика .................. от 2 июня 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на указанную выше дату определения кадастровой стоимости с использованием сравнительного подхода составляет 2 653 898 рублей.
Заявление правообладателя земельного участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 28 июля 2020 года, в решении указано наличие 3 нарушений федеральных стандартов оценки N N3,7 (включая данные о корректности подбора объектов-аналогов, использованных корректировках, достоверности источников информации). Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
Суд, учитывая наличие ходатайств административного истца и административного ответчика о назначении оценочной экспертизы, возражений последнего относительно недостоверности отчета (в том числе с точки зрения разницы между кадастровой и рыночной стоимостью), с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.
Экспертиза проведена экспертом ООО СЭО "Ростовский центр экспертиз" (заключение от 15 октября 2020 года N 0542/Э).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 14 февраля 2017 года составляет 3 732 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (земельные участки под коммерческое использование - таблица 3). В результате анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений в этом сегменте рынка в г.Волгодонске эксперт пришел к выводу о диапазоне цен за 1 кв.м от 1328 до 3 500 рублей (л.д.27 том 2).
В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Волгодонске в пределах указанного диапазона цен (таблица 14), по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов.
Расчет рыночной стоимости приведен в таблице N 15. Применение конкретных корректировок (на условия продажи, на дату предложения, на местоположение, наличие коммуникаций, на площадь, расположение относительно красной линии) экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации. Применение конкретных корректировок лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Разница между показателями оспариваемой кадастровой стоимости и установленной экспертом рыночной стоимости согласно заключению обусловлена разными методами исследования, принимая во внимание индивидуальные характеристики исследуемого объекта.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против которого не представлено.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий (в пределах 50%), существенных нарушений методики проведения кадастровой оценки не выявлено. Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 991 кв.м (кадастровый номер ................), находящегося по адресу: .............., разрешенное использование - административные учреждения административно-управленческой деятельности в размере его рыночной стоимости по состоянию на 14 февраля 2017 года в сумме 3 732 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 10 июля 2020 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО "Управляющая компания "АЛПАС" в пользу ООО СЭО "Ростовский центр экспертиз" 38 630,12 рублей за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов
В окончательной форме решение принято 5 ноября 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
