Решение Свердловского областного суда от 16 августа 2019 года №3а-319/2019

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 августа 2019 года Дело N 3а-319/2019
Именем Российской Федерации







г. Екатеринбург


16 августа 2019 года







Дело N 3а-319/2019




Свердловский областной суд в составе
судьи Полевщиковой С.Н.,
при секретаре Кармановой Ж.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-319/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дельта-К"
к административным ответчикам Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,
с участием заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому Федеральному округу, Администрации города Екатеринбурга
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N,
при участии в судебном заседании представителя административного истца Люшкиной Т.А., свидетеля К.Р.М..,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Дельта-К" (далее - административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N (далее - земельный участок) в размере его рыночной стоимости 28826000 руб.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 12 марта 2019 года N 19/02-05, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Квадрат-Е" К.Р.М..
Административные ответчики: Управление Росреестра по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, а также заинтересованные лица: ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО, администрация города Екатеринбурга возражений против удовлетворения заявленных требований не заявили.
В судебном заседании принял участие представитель административного истца Люшкина Т.А., которая требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка поддержала; заявила ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока для обращения с административным иском в суд, а также ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика К.Р.М.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.
На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.
Заслушав объяснения представителя административного истца Люшкиной Т. А., допросив в качестве свидетеля оценщика К.Р.М. исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из материалов административного дела, административный истец на основании заключенного с администрацией г. Екатеринбурга договора аренды от 13 июля 2009 года N 5-1851, является арендатором земельного участка общей площадью 7 941 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства многофункционального комплекса с апарт-отелем, расположенного по адресу: ....
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена по состоянию на 15 ноября 2012 года Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года N 32 в размере 60481673,58 руб.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 09 апреля 2013 года.
Административный истец, не согласившись с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка, 15 марта 2019 года обратился с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области (далее - Комиссия).
Уведомлением от 18 марта 2019 года Комиссия уведомила административного истца об отказе в принятии заявления к рассмотрению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с истечением пяти лет с даты внесения в ЕРГН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в ЕГРН не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления.
Если по истечении установленного законом периода в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Принимая во внимание, что на дату обращения административного истца с административным иском в суд - 24 мая 2019 года, и до настоящего времени Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город "Екатеринбург", и оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка является действующей, суд восстанавливает административному истцу процессуальный срок для обращения с настоящим административным исковым заявлением в суд.
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке от 15 апреля 2019 года N 1903-04, составленный оценщиком К.Р.М.., согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15ноября2012 года составляет 28826 000 руб.
В силу статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки является отчет об оценке объекта оценки.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ).
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона N 135-ФЗ).
В связи с возникшими у суда вопросами о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд по ходатайству представителя административного истца допросил в качестве свидетеля оценщика К.Р.М. который сообщил суду в устной форме об известных ему обстоятельствах, касающихся оценки земельного участка и выводов, положенных в основу составленного им отчета об оценке от 12 марта 2019 года N 19/02-05.
Из пояснений свидетеля следует, что оцениваемый земельный участок общей площадью 7 941 кв. м. относится к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства многофункционального комплекса с апарт-отелем и расположен по адресу: ..., находится в территориальной зоне Ж-5.
Приняв во внимание количественные и качественные характеристики объекта оценки, его разрешенное, фактическое и наиболее эффективное использование, оценщик отнес оцениваемый земельный участок к сегменту рынка земель, предназначенных для строительства зданий общественно-делового назначения, разрешенное использование которых позволяет эксплуатацию в качестве административных зданий.
На дату оценки - 15 ноября 2012 года, исходя из сегмента рынка, к которому был отнесен оцениваемый земельный участок, оценщик произвел выборку предложений по продаже земельных участков, сопоставимых с объектом оценки по правилам отбора объектов-аналогов.
При проведении оценки свидетель пояснил, что им использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.
Все объекты-аналоги в количестве четырех штук были им идентифицированы по Публичной кадастровой карте г. Екатеринбурга; все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, точно установлена их площадь, местоположение, разрешенное использовании и кадастровые номера.
Исходя из ретроспективности оценки, оценщик применил корректировки на передаваемые права, на торг, на местоположение, на площадь.
Для проверки однородности выборки объектов-аналогов оценщик произвел расчет коэффициента вариации, который не превысил 33 % и составил 23 %.
Полученная в результате введенных оценщиком корректировок итоговая величина рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составила 28826 000 руб.
Заслушав показания свидетеля, а также исследовав представленные по административному делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний свидетеля К.Р.М., предупрежденного об уголовной ответственности, у суда первой инстанции не имеется на основании следующего.
Оценку земельного участка выполнил оценщик К.Р.М., являющийся членом Ассоциации Саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов оценщиков", имеющий специальное образование в области оценочной деятельности, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от 26 марта 2018 года.
Отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком и скреплен печатью общества с ограниченной ответственностью "Квардрат-Е".
В отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения объекта оценки.
Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки - 15 ноября 2012 года.
Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Применение конкретных размеров корректировок, оценщиком предметно описано.
Размер введенных корректировок является проверяемым, поскольку основан на указанных в отчете об оценке методиках.
Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок.
Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Оценив представленный в дело отчет, суд, признает его соответствующим требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы о размере установленной рыночной стоимости земельного участка, а также содержащие сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в материалах административного дела не имеется.
С учетом изложенного, административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, подлежит удовлетворению.
Суд устанавливает по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 28826 000 руб.
Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.
При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, суд исходит из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Датой обращения административного истца в Комиссию является 15 марта 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Дельта-К" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, удовлетворить.
Установить по состоянию на 15 ноября 2012года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7 941 кв. м., расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости 28826 000 (двадцать восемь миллионов восемьсот двадцать шесть тысяч) руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 15 марта 2019года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме 21 августа 2019 года.
Судья С.Н. Полевщикова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка