Решение Пермского краевого суда от 17 мая 2019 года №3а-319/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 мая 2019 года Дело N 3а-319/2019

дело N 3а-319/2019
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Пермь 17 мая 2019 года
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Лесные машины" - Пономарева А.В., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, заинтересованного лица Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю - Спицыной А.С., действующей на основании доверенности, решения Комиссии,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лесные машины" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Лесные машины" (далее ООО "Лесные машины") обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее филиал ФГБУ "ФКП Росреестра по Пермскому краю"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее Управление Росреестра по Пермскому краю), заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 55314 +/-60 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4641 000 рублей по состоянию на 05.02.2014 года.
В обоснование требований указано на то, что ООО "Лесные машины" является арендатором данного объекта недвижимости, размер арендной платы в отношении которого определяется с учетом кадастровой стоимости. Несоответствие кадастровой стоимости установленной по результатам массовой государственной кадастровой оценки и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), рыночной стоимости объекта недвижимости нарушает права административного истца, в том числе при формировании арендных платежей, размера выкупной платы.
В предварительном судебном заседании 18 апреля 2019 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено муниципальное образование городской округ ЗАТО "Звездный" Пермского края в лице администрации.
Представитель административного истца заявленные требования поддержал.
Представитель административного ответчика Управление Росреестра по Пермскому краю, заинтересованного лица Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю не возражая по заявленному иску, указала на то, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, кроме того, заявленные требования не затрагивают права и интересы Комиссии в связи с чем не имелось оснований для привлечения данного органа к участию в деле в качестве заинтересованного лица, поддержала доводы, изложенные в письменных отзывах на иск.
Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю в суд не явился, о рассмотрении иска уведомлен, позиция по иску изложена в письменных возражениях по иску.
Заинтересованные лица: администрация ЗАТО "Звездный" Пермского края, администрация Пермского района Пермского края - о времени и месте рассмотрения дела извещены, в судебное заседание представителей не направили, позицию изложили в письменных пояснениях по делу.
С учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства по настоящему административному делу лиц, не явившихся в процесс, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В пункте 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как следует из материалов дела заявленный в административном иске объект недвижимости: земельный участок площадью 55314 +/-60 кв.м, с кадастровым номером **, расположенный по адресу: ****, является собственностью муниципального образования, передан административному истцу в пользование по договору аренды на срок по 06.06.2064 года, что подтверждается копией выписки из ЕГРН (л.д. 11-13), копией договора аренды от 07.09.2015 года N 01-34-363-15 (л.д. 14-20).
Принимая во внимание, что размер арендной платы определен в виде процента от кадастровой стоимости имущества, что предусмотрено п. 3.1 договора аренды, приложением N 2 к договору аренды - расчет арендной платы (л.д. 19), суд приходит к выводу, что результат определения кадастровой стоимости влияет на права и обязанности административного истца.
В отношении земельного участка с кадастровым номером ** кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 05.02.2014 года утверждена актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю без номера от 05.02.2014 года в размере 15304830,66 рублей, сведения внесены в ЕГРН - 06.02.2014 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 10), ранее установленная кадастровая стоимость является архивной (л.д. 9). Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются. При указанных обстоятельствах, доводы Управления Росреестра по Пермскому краю, о том, что требования необоснованно заявлены в его отношении, заслуживают внимания, указанное лицо не является надлежащим ответчиком по иску.
В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).
Установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости и 29.12.2018 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (л.д. 7). Решением от 22.01.2019 года N 71 Комиссия отклонила заявление ООО "Лесные машины", указав на отличие рыночной стоимости от кадастровой более 30 %, а также на наличие недостатков отчета об оценке.
Обращаясь с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет об оценке N 1468/12/18-Оц от 26.12.2018 года, составленный оценщиком ООО "Центр комплексных решений" Т., согласно которому рыночная стоимость на 05.02.2014 года составила - 4641 000 рублей (л.д. 21-122).
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как следует из материалов дела, выполнивший отчет об оценке рыночной земельного участка N 1468/12/18-Оц от 26.12.2018 года оценщик Т. является квалифицированным специалистом, членом саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство саморегулируемая организация "Свободный оценочный департамент", что подтверждается свидетельством N 697 от 31.07.2015 года, также в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством не имеется. Доводы заинтересованного лица Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю об отсутствии информации о втором оценщике, сведений о незаинтересованности ООО "Центр комплексных решений", не могут быть приняты как основание для отказа в принятии отчета в качестве допустимого, достоверного доказательства. Как следует из содержания отчета, в нем указано на то, что в штате ООО "Центр комплексных решений" состоит два оценщика, имеющих необходимую квалификацию, указано на независимость выполнившего отчет об оценке оценщика, являющегося работником общества.
Изучив отчет об оценке N 1468/12/18-Оц от 26.12.2018 года, суд приходит к выводу о том, что его содержание не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке сведений, описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
В отчете присутствует описание объекта оценки, выбора примененного оценщиком подхода и метода оценки. Как следует из отчета, при оценке объекта недвижимости оценщик применила сравнительный подход, обосновав причины по которым при определении рыночной стоимости земельного участка не могут быть использованы затратный и доходный методы оценки. Оценщик определиларыночную стоимость с учетом требований п. 22д ФСО N 7 с использованием метода корректировок (сравнения продаж), в том числе: проведя выбор аналогов, определив основные элементы сравнения - передаваемые имущественные права, условия финансирования предполагаемой сделки, условия продажи, условия рынка, вид использования и/или зонирование, местоположение, физические характеристики, экономические и другие характеристики влияющие на стоимость; проведя статистическую обработку информации и согласовав скорректированные цены объектов аналогов.
В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях на продажу прав собственности на три сопоставимых с оцениваемым земельных участков, имеющих сходные с оцениваемым объектом характеристики существенно не отличаются от оцениваемого, проведены корректировки на площадь, местоположение, торг, приведено обоснование отсутствия необходимости в корректировках по иным характеристикам.
Доводы заинтересованного лица администрации городского округа ЗАТО "Звездный" Пермского края о том, что результаты отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка не учитывают особенности местонахождения участка, развитость коммуникаций, доступность участка, возможности его коммерческого использования, не могут быть приняты в качестве основания для отказа в принятии представленного истцом отчета об оценке как достоверного доказательства. В отчете об оценке, оценщик осуществляя выбор объектов аналогов, привел основания их выбора, также указал на то, что все объекты аналоги, как и объект оценки с учетом их местоположения имеют доступ для подключения необходимых коммуникаций, имеют подъездные пути, расположены на территории поселения/города, характеризуются одинаковым рельефом местности, имеют одинаковый вид разрешенного использования - для промышленных объектов, также оценщик учла разницу между объектом оценки и объектами аналогами по уровню развития рынка недвижимости в соответствующем районе Пермского края, состояние рынка. В отчете приведены ссылки на источники использованной для подбора объектов-аналогов, корректировки информации, копии источников информации приложены к отчету. Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, которая может быть проверена.
Определенная по результатам оценки рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 05.02.2014 года - 4641 000 рублей (83,90 руб./кв.м.) соответствует диапазону цен на земельные участки под производственные объекты.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
В доводах административных ответчиков и заинтересованных лиц не указано на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка. Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта оценки, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы заинтересованными лицами, в том числе административными ответчиками, не заявлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** по состоянию на 05.02.2014 года в размере 4641 000 рублей.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.
Установлено, что ООО "Лесные машины" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 29 декабря 2018 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Лесные машины" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером ** расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 4641 000 рублей по состоянию на 05.02.2014 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 декабря 2018 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 20 мая 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка