Решение Рязанского областного суда от 24 января 2020 года №3а-319/2019, 3а-37/2020

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 января 2020 года Дело N 3а-37/2020
24 января 2020 года Рязанский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Воейкова А.А.,
при секретарях - Русановой О.М., Ельковой Н.А.,
с участием представителей административного истца ООО "Белая Черемуха" - Руськиной Н.Н., Екимова Я.Д.,
представителя административного ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - Степаненко И.С.,
рассмотрев дело по административному исковому заявлению ООО "Белая Черемуха" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,
установил:
ООО "Белая Черемуха" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
В обоснование своих требований указало, что постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.
Административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.
В силу указанного постановления кадастровая стоимость земельного участка составляет 17 177 241 рубль 78 копеек.
Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объекта налогообложения.
Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поэтому просил удовлетворить его требования - установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.
В судебном заседании представители административного истца Руськина Н.Н., Екимов Я.Д. административные исковые требования поддержали, просили установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной рыночной в размере, установленном экспертом ФИО7 - 7 643 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Представитель административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области заявленные требования не признала, полагает, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена равной рыночной в размере, установленном экспертом ФИО9 - 15 390 540 рублей.
Представители заинтересованных лиц - филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области, ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" в суд не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Представитель заинтересованного лица - администрации г.Рязани в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заинтересованных лиц.
Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости.
Из материалов дела следует, что ООО "Белая Черемуха" является собственником земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д.16-18).
В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 17 177 241 рубль 78 копеек.
На основании части 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.
В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных и земельных отношений Рязанской области N5 от 15 мая 2019 года отклонила заявление ООО "Белая Черемуха" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N и установлении в отношении него рыночной стоимости, определенной в отчете ООО "Компания оценки и права" (т.1 л.д.8-11).
В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области также указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства, в связи с чем судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, проведение которой поручено эксперту ООО "Рязанский региональный центр оценки" ФИО8
Экспертом ФИО7 проведена судебная экспертиза, установлена кадастровая стоимость земельного участка равной рыночной в размере 7 643 000 рублей.
Исследовав представленное заключение эксперта, у суда возникли сомнения в его обоснованности. Так, в нарушение требований Федеральных стандартов оценки в отношении выбранных аналогов эксперт не обосновал применение корректировок по ценообразующему фактору на их местоположение с учетом данных о расположении объекта оценки относительно крупных автомагистралей города. В отношении аналога N5 эксперт не обосновал его сопоставимость с объектом оценки по такому ценообразующему фактору, как вид использования, поскольку объект оценки имеет вид использования - для размещения производственного здания, гаража, тогда как аналог N5 - для ведения садоводства.
Таким образом, данная судебная экспертиза не может быть признана надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка в размере 7 643 000 рублей.
В связи с указанными обстоятельствами, по ходатайству представителя административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Правовая защита" ФИО9
В соответствии с заключением эксперта ФИО9 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила 15 390 540 рублей.
Судом установлено, что для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом ФИО9 применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж.
Объект оценки - земельный участок с кадастровым номером N, площадью 5182 кв.м, расположен по адресу: <адрес>, имеет категорию земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения и эксплуатации производственных зданий.
Согласно положениям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (пункт 22).
В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 указано, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 года N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, в которых указано, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Данная позиция также отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26 декабря 2018 года.
Проанализировав имеющиеся предложения по продаже земельных участков промышленного назначения, эксперт, согласно его заключению от 9 декабря 2019 года, выбрал пять аналогов (т.2, л.д.12) - наиболее сопостовимых с объектом оценки: по предлагаемому использованию - промышленного назначения, по виду передаваемых имущественных прав - право собственности, по категории земель - земли населенных пунктов (г.Рязань), по дате предложения, по транспортной доступности, наличию подъездных путей.
Поскольку объекты аналоги отличаются от объекта оценки рядом характеристик, экспертом произведены корректировки на местоположение (объект оценки - район крупных автомагистралей города, объекты аналоги - окраина города, промзона), на размер (площадь объекта оценки - 5182 кв.м., объекты аналоги - 4033 кв.м., 45600 кв.м., 11000 кв.м., 5836 кв.м, 20000 кв.м.); на наличие инженерных коммуникаций (на объекте оценки - имеются, у объектов аналогов N1 - N4 - отсутствуют, объект аналог N5 - имеется газоснабжение, водоснабжение); на расположение относительно автомагистралей (объект оценки расположен близко к автомагистралям, объекты аналоги удалены).
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений интернет-сайтов. Характеристики объекта оценки и объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (т.2, л.д.13-14).
Доводы представителей истца о том, что является ошибочным утверждение эксперта о наличии коммуникаций в отношении объекта оценки на 1 января 2018 года, суд считает необоснованными.
Эксперт в судебном заседании пояснил, что в таблице расчета стоимости земельного участка (т.2, л.д.13-14) он отразил его обеспеченность коммуникациями, поскольку установил реальную возможность их подключения без вложения значительных материальных средств, а также отсутствие к этому административных или иных препятствий. На возможность применения такой группировки объектов, как обеспеченность коммуникациями при их реальной, не затратной доступности к подключению говорится в различных методических справочниках оценщиков. Одновременно эксперт пояснил, что в объявлениях о продаже в отношении объектов аналогов N 1-N4 не говорится о наличии коммуникаций, у аналога N5 в объявлении сказано о наличии газоснабжения, водоснабжения, данные объявления носят ретроспективный характер. В связи с чем, исходя из текста объявления о наличии или отсутствии тех или иных коммуникаций, он применил соответствующие корректировки.
Утверждение представителя истца о том, что эксперт неправильно применил корректировку на расположение относительно автомагистралей (т.2, л.д.13-14), суд считает несостоятельным. Так, эксперт в суде пояснил, что при применении данных корректировок необходимо руководствоваться не только удаленностью объекта оценки или аналога от автомагистрали, измеряемой в метрах, но и иными характеристиками, в частности качественными характеристиками такого подъезда от объекта оценки и объекта аналога до автомагистрали. Исходя из таких характеристик, он применил названные в отчете корректировки.
Суд считает, что эксперт в достаточной степени исследовал объект оценки и провел надлежащий отбор и анализ объектов аналогов, на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки с их обоснованием на основании названных федеральных стандартов оценки и методических указаний. Экспертное заключение ФИО9 является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2018 года в размере 15 390 540 рублей.
На основании изложенного, оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость названного земельного участка, равной рыночной стоимости в размере - 15 390 540 рублей.
Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд
решил:
Удовлетворить административный иск ООО "Белая Черемуха" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 15 390 540 (Пятнадцать миллионов триста девяносто тысяч пятьсот сорок) рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 15 мая 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка