Решение Кемеровского областного суда от 21 августа 2017 года №3а-319/2017

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 21 августа 2017 года Дело N 3а-319/2017
 
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Пушкаревой Н.В.,
при секретаре Давыдовой Т.С.,
с участием представителя административного истца Фетисова В.Б., действующего на основании доверенности № от 06 декабря 2016 года,
представителя заинтересованного лица Администрации Тисульского муниципального района Третьякова В.В., действующего на основании доверенности от 20 марта 2017 года №,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
«21» августа 2017 года
административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Русал Ачинский Глиноземный Комбинат» (далее - АО «Русал Ачинский Глиноземный Комбинат», Общество) об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
АО «Русал Ачинский Глиноземный Комбинат» обратилось в Кемеровский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами < данные изъяты> и < данные изъяты> в размере равном их рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что АО «Русал Ачинский Глиноземный Комбинат» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: < данные изъяты>, площадью < данные изъяты> кв.м., < данные изъяты>, площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенных по адресу: < адрес>.
Кадастровая стоимость земельных участков, внесенная в государственный кадастр недвижимости, составляет: с кадастровым номером < данные изъяты> - < данные изъяты> руб., с кадастровым номером < данные изъяты> - < данные изъяты> руб. Между тем рыночная стоимость данных земельных участков ниже их кадастровой стоимости, и составляет: с кадастровым номером < данные изъяты> - < данные изъяты> руб., с кадастровым номером < данные изъяты> - < данные изъяты> руб. Считает, что, поскольку кадастровая стоимость указанных земельных участков существенно выше их рыночной стоимости, уплата арендных платежей в экономически не обоснованном размере нарушает права и интересы АО «Русал Ачинский Глиноземный Комбинат» как арендатора земельных участков.
В связи с этим, ссылаясь на нормы статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, просит установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами < данные изъяты> и < данные изъяты>, расположенных по адресу: < адрес>, в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представителя административного истца Фетисов В.Б., заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере рыночной стоимости с учетом выводов эксперта ООО фирма «Колор», изложенных в заключение №
Представитель Администрации Тисульского муниципального района Третьяков В.В. против удовлетворения уточненных требований не возражал.
Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», представило письменный отзыв по материалам кадастровых дел, в котором против удовлетворения требования не возражало, заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя (том 1, л.д. 200-202).
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в письменных возражениях указало, что не является заинтересованным лицом по делу, т.к. судебным актом, принятым по данному делу, его права и интересы затронуты не будут, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (т. 1 л.д. 196-198).
Администрация Белогорского городского поселения надлежащим образом извещена о рассмотрении дела, своего представителя в судебное заседание не направила.
В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, изучив материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 15 статьи 20 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотрение настоящего дела отнесено к подсудности Кемеровского областного суда в качестве суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что установлено в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости могут быть оспорены в суде физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно ч. 2 ст. 246 КАС РФ к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и положительное экспертное заключение в отношении этого отчета, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
В силу положений ст. 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе, в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Как следует из материалов дела, АО «Русал Ачинский Глиноземный Комбинат» на основании договора аренда № от 11 ноября 2015 года (л.д. 36, 37) и договора аренда № от 15 декабря 2015 года (л.д. 40, 41) является арендатором земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, площадью < данные изъяты> кв.м. и земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> площадью < данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: < адрес>, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
Согласно кадастровым паспортам от 29 ноября 2016 года и выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 февраля 2016 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, установлена актом об утверждении кадастровой стоимости от 28 ноября 2014 года № 4-2/4925, в размере < данные изъяты> руб., по состоянию на 29 сентября 2015 года, с кадастровым номером < данные изъяты>, установлена актом об утверждении кадастровой стоимости от 30 ноября 2015 года № б/н, в размере < данные изъяты> руб., по состоянию на 28 ноября 2015 года (т. 1 л.д. 45-52).
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности АО «Русал Ачинский Глиноземный Комбинат» как арендатора земельных участков, являющегося плательщиком арендных платежей за пользование земельными участками, размер которых определяется от кадастровой стоимости участков, суд приходит к выводу, что административный истец вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельных участков их рыночной стоимости.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> определена отчетом < данные изъяты>., № от 28 ноября 2016 года по состоянию на 29 сентября 2015 года в размере < данные изъяты> руб., земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> определена отчетом < данные изъяты>., № от 28 ноября 2016 года по состоянию на 28 ноября 2015 года в размере < данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 65-108, 126-166).
Согласно положительным экспертным заключениям № и № от 24 декабря 2016 года, подготовленным Ассоциацией Саморегулируемой организацией «Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и экспертов», членом которой является оценщик ФИО9 подготовившая отчеты № от 28 ноября 2016 года и № от 28 ноября 2016 года, они соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Рыночная стоимость объектов оценки, установленная оценщиком подтверждена (т. 1 л.д. 109-125, 167-183).
Определением Кемеровского областного суда от 31 марта 2017 года по ходатайству представителя административного истца по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, поскольку имелись сомнения в обоснованности отчета об оценке и достоверности выводов о рыночной стоимости земельного участка, содержащихся в отчете < данные изъяты> № от 28 ноября 2016 года.
Согласно заключению эксперта № от 15 мая 2017 года (т. 3 л.д. 109-149), составленного экспертом ФИО10 (Союз «Кузбасская торгово-промышленная палата»), рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером < данные изъяты> на дату оценки 29 сентября 2015 года составляет < данные изъяты> руб., с кадастровым номером < данные изъяты> на дату оценки 28 ноября 2015 года составляет < данные изъяты> руб.
Определением Кемеровского областного суда от 14 июня 2017 года по ходатайству представителя заинтересованного лица Третьякова В.В. по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, поскольку имелись сомнения в обоснованности как отчета об оценке и достоверности выводов о рыночной стоимости земельного участка, содержащихся в отчете < данные изъяты>., № от 28 ноября 2016 года, так и экспертного заключения от 15 мая 2017 года.
Согласно заключению эксперта № от 10 августа 2017 года (т. 4 л.д. 13-71), составленного экспертом ФИО11. (ООО фирма «Колор»), рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером < данные изъяты> на дату оценки 29 сентября 2015 года составляет < данные изъяты> руб., с кадастровым номером < данные изъяты> на дату оценки 28 ноября 2015 года составляет < данные изъяты> руб.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Проанализировав указанные выше заключения экспертов в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение № от 15 мая 2017 года нельзя признать допустимым доказательством, так экспертом с целью определения рыночной стоимости земельных участков выбран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов выбраны пять земельных участков, которые как по виду разрешенного использования, так и по своим качественным и количественным характеристикам не схожи с объектами оценки. Ввиду указанного, результат оценки не может быть признан достоверным.
Вместе с тем экспертное заключение № является относимым и допустимым доказательством, поскольку подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, содержит выводы эксперта о рыночной стоимости земельных участков при применении доходного подхода методом капитализации земельной арендной платы. Экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов оценки, определенную по состоянию на дату на которую определена его кадастровая стоимость. Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, в ходе рассмотрения дела не представлено. Лицами, участвующим в деле, не оспариваются.
При этом, суд приходит к выводу, что выводы оценщика о рыночной стоимости земельных участков, изложенные в отчете < данные изъяты> № от 28 ноября 2016 года нельзя признать достоверными, поскольку имеются основания полагать, что отчет не отвечает требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщиком не мотивированы выводы о фактическом использовании земельных участков, избранные оценщиком объекты - аналоги не соответствует целям оценки рыночной стоимости земельных участков.
В обоснование заявленных исковых требований административным истцом указано на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости арендуемых земельных участков их рыночной стоимости, указанные доводы нашли подтверждение в ходе рассмотрения дела. Рыночная стоимость земельных участков существенно ниже их кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, который несет обязанность оплачивать арендные платежи, исчисленные из кадастровой стоимости земельного участка, т.е. в значительно большем размере, в связи с чем, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области, о том, что данное учреждение не являются заинтересованным лицом по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 7).
Удовлетворение требований не связано с выявлением нарушений в действиях административных ответчиков и не влечет для указанных лиц каких-либо неблагоприятных последствий.
При таких обстоятельствах уточненные исковые требования АО «Русал Ачинский Глиноземный Комбинат» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Требования Акционерного общества «Русал Ачинский Глиноземный Комбинат» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: недропользование, расположенного по адресу: < адрес>, в размере < данные изъяты> рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 29 сентября 2015 года, на период с 01 января 2016 года до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о результатах очередной государственной кадастровой оценки.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: недропользование, расположенного по адресу: < адрес>, в размере < данные изъяты> рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 28 ноября 2015 года, на период с 01 января 2016 года до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о результатах очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения АО «Русал Ачинский Глиноземный Комбинат» с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области - 28 декабря 2016 года.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
В окончательной форме решение принято 22 августа 2017 года.
Председательствующий:  
 Пушкарева Н.В.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка