Решение Ярославского областного суда от 11 сентября 2020 года №3а-318/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 сентября 2020 года Дело N 3а-318/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бахарева Александра Станиславовича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Бахарев А.С. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2 315 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административно - производственного комплекса, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере рыночной стоимости 1 834 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Бахарев А.С. является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 834 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 7 893 491, 59 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административным истцом заявлено также о взыскании в его пользу понесенных по административному делу судебных расходов.
В судебном заседании представитель Бахарева А.С. на основании доверенности Котовская А.А. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, возражала в удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, соарендатор земельного участка Григорьев С.Б. своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Бахарева А.С. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Бахарев А.С. является арендатором земельного участка площадью 2 315 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административно - производственного комплекса, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что Бахарев С.А. является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием соглашения от 20 октября 2016 года о присоединении к договору аренды N 24272-МЛ и дополнительным соглашением к нему, заключенным Бахаревым С.А. с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, по условиям которого (приложение к соглашению) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Бахарев С.А. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 7 893 491, 59 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 1 834 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Так, оценщиком к ценам объектов - аналогов применены корректировки на торг, на передаваемые имущественные права, на местоположение относительно районов города, на местоположение относительно автомагистралей, на наличие свободного подъезда к участку, на возможность подведения сетей газоснабжения.
Вводя корректировку на затрудненный (свободный) подъезд к земельному участку, оценщик исходила из того, что подъезд к объекту оценки затруднен, тогда как все аналоги обеспечены свободным подъездом. В связи с этим, цена аналогов корректировались оценщиком в сторону понижения.
Выводы оценщика о затрудненности подъезда обоснованы тем, что объект оценки удален от автотрассы - Костромское шоссе боле чем на 500 метров, подъезд к нему осуществляется в объезд, через иные земельные участки.
Данные выводы оценщика подтверждены имеющимися в составе Отчета картографическими данными, отражающими как местоположение объекта оценки, так и объектов - аналогов.
Суд находит данные выводы вполне обоснованными, в соответствии с требованиями пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, данные выводы оценщика подтверждены.
В свою очередь, доводы Департамента о том, что аналоги имеют сходные характеристики относительно подъезда к ним бездоказательны, опровергаются сведения о предложениях к продаже данных земельных участков и картографическими данными о них.
Определяя район места нахождения объекта оценки и аналогов, оценщик, исходя из адресной привязки данных объектов и с учетом данных Карты автомобильных дорог города Ярославля в составе Генерального плана города Ярославля, определила, что объект оценки находится на окраине города в промзоне, аналоги находятся в районе крупных автомагистралей города.
Данные выводы оценщика в Отчете приведены и соответствующими ссылками на картографический материал обоснованы.
В возражениях на Отчет Департамент приводит доводы о том, что часть аналогов также располагаются в промышленных зонах города Ярославля. Следовательно, корректировки их цены не требовалось.
Суд полагает, что указанные доводы административного ответчика о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют. Характеристика местоположения объектов относится к компетенции оценщика, его выводы в указанной части в соответствии с требованиями пункта 8 ФСО N 3 должны быть обоснованы, что и имеет место в исследуемом Отчете.
Кроме того, административным ответчиком не представлено суду доказательств того, что определение местоположения аналогов NN 5, 7, 8, располагающихся на территории бывшего завода Синтетического каучука на проспекте Октября города Ярославля, как района крупных автомагистралей, оказало существенное влияние на результат оценки, исказив его.
Оценивая обеспеченность объекта оценки и объектов - аналогов возможностью подключения инженерных коммуникаций, оценщик исходила из того, что все объекты: как объект оценки, так и аналоги обеспечены возможностью подведения сетей электроснабжения и водоснабжения. В то же время объект оценки, а также аналоги NN 1, 4, 6 (<адрес>) не обеспечены возможностью подключения сетей газоснабжения, остальные объекты такую возможность имеют. В связи с этим, оценщиком введена понижающая корректировка к ценам аналогов, имеющих возможность подключения сетей газоснабжения.
В возражениях на Отчет Департаментом со ссылкой на Отчет государственной кадастровой оценки приведены доводы о том, что объект оценки обеспечен возможностью подведения сетей газоснабжения.
Вместе с тем, данные Отчета государственной кадастровой оценки не являются исключительным доказательством обеспеченности объекта соответствующими инженерными сетями.
При этом, указанные данные опровергаются проанализированными оценщиком правовыми актами органа местного самоуправления города Ярославля, из которых следует, что район места нахождения объекта оценки сетями газоснабжения не обеспечен, а также соответствующим заявлением административного истца как владельца данного земельного участка.
В связи с этим, выводы о различиях между объектом оценки и аналогами по данному ценообразующему фактору оценщиком в Отчете обоснованы и федеральным стандартам оценки не противоречат.
Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административных истцов не представлено суду.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 1 834 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Бахарева А.С. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Бахарева А.С. с настоящим административным иском в суд - 5 августа 2020 года.
Разрешая заявление Бахарева А.С. о взыскании в его пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, а также расходы на оплату услуг представителя.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 75 %, кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Бахарева А.С. подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 45 500 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Кроме того, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Бахарева А.С. подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей. Указанные расходы, заявленные административным истцом в размере 30 000 рублей, снижены судом с учетом объема выполненной представителем работы, ее правовой сложности и исходя из закрепленного в статье 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принципа разумности определения величины данных расходов.
Таким образом, заявление Бахарева А.С. о взыскании в его пользу судебных расходов подлежит удовлетворению частично.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Бахарева Александра Станиславовича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 315 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административно - производственного комплекса, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 834 000 (один миллион восемьсот тридцать четыре тысячи) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1 834 000 (один миллион восемьсот тридцать четыре тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 5 августа 2020 года.
Заявление Бахарева Александра Станиславовича о взыскании судебных расходов удовлетворить частично.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Бахарева Александра Станиславовича судебные расходы в сумме 55 800 рублей, в том числе расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 45 500 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
В удовлетворении остальной части заявления отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 25 сентября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка