Решение Ярославского областного суда от 05 марта 2020 года №3а-317/2019, 3а-9/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 5 марта 2020 года Дело N 3а-9/2020
05 марта 2020 года гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колюховой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью "Коралл" к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении ООО "Коралл" просит установить кадастровую стоимость здания торгового центра с кадастровым номером N, 2-этажный, общей площадью <данные изъяты> кв. м, инв. N, лит <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 13 января 2014 года.
В обоснование административного иска указано на то, что нежилое здание с кадастровым номером N принадлежит административному истцу на праве собственности. Указанный объект внесен в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2019 год, утвержденный приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.12.2018 N 23-н. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена выше рыночной стоимости, чем нарушаются права административного истца как плательщика налога на имущество организаций.
К административному исковому заявлению приложено также заявление о восстановлении пропущенного срока на подачу административного искового заявления. Заявление мотивирован тем, что на момент обращения с административным исковым заявлением в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, кадастровая стоимость по спорному объекту стала применяться для целей налогообложения с 01.01.2019.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Тужилкина К.В. административные исковые требования поддержала в полном объеме. Полагала экспертное заключение несоответствующим законодательству оценочной деятельности, настаивала на удовлетворении исковых требований, исходя из рыночной стоимости, установленной представленным административным истцом отчета об оценке.
Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Николаева Т.Б. возражала против удовлетворения административных исковых требований в заявленном размере в связи с установлением экспертом иной рыночной стоимости спорного недвижимого имущества.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", заинтересованное лицо Администрация городского округа город Рыбинск, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" ранее поступили письменные объяснения, в которых возражений относительно установления кадастровой стоимости земельных участков не заявлено.
Выслушав представителя административного истца, представителя департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, эксперта, свидетеля, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующему.
ООО "Коралл" является собственником нежилого помещения - здания торгового центра, <данные изъяты>-этажного, общей площадью <данные изъяты> кв. м, инв. N, лит. <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.
Согласно положениям ст.ст. 375, 378.2 Налогового кодекса РФ налоговая база недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения - административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, определяется как кадастровая стоимость.
Законом Ярославской области от 15.10.2003г. N 46-з "О налоге на имущество организаций в Ярославской области" установлены ставки налога на имущество, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости.
Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.12.2018 N 23-н "Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2019 год" принадлежащее ООО "Коралл" нежилое здание включено в данный перечень (п. 245 Перечня).
Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество организации, являются публичными, вопрос определения налога на имущество организаций урегулирован НК РФ, региональным законодательством. Изменение размера налога на имущество организации, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, собственником которого он является.
Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N утверждена ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии" в размере 71 406 214,31 руб. по состоянию на 13 января 2014 года.
В соответствии с положениями части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Административным истцом представлен отчет N 263/2019 от 19 сентября 2019 года, составленный оценщиком ООО "Яр-Оценка" об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - здания торгового центра с кадастровым номером N по состоянию на 13 января 2014 года составляет <данные изъяты> рублей.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Для проверки соответствия указанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков определением Ярославского областного суда от 29 ноября 2019 года была назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта от 27 января 2020 года Крайнюченко В.Г. отчет, составленный ООО "Яр-Оценка", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, при проведении расчетов, по мнению эксперта, выявлены нарушения, которые могли повлиять на рыночную стоимость объекта экспертизы. По мнению эксперта, рыночная стоимость здания торгового центра с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 13.01.2014 составляет <данные изъяты> рублей с НДС и <данные изъяты> руб. без НДС.
Оценив заключение судебной оценочной экспертизы в совокупностью с другими материалами дела, включая отчет определения рыночной стоимости здания, представленного административным истцом, показания свидетеля, суд не находит правовых оснований для критической оценки экспертного заключения.
Судебная экспертиза проведена специалистцом, обладающим специальными познаниями и опытом работы в области оценочной деятельности, представленное экспертное заключение соответствует требованиям процессуального законодательства, научно и экономически обоснованно, не содержит противоречий и не вызывает сомнений в достоверности сделанных в нем выводов.
В судебном заседании судебный эксперт Крайнюченко В.Г. поддержал выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, дал исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы.
Пояснения эксперта в судебном заседании не противоречат содержанию заключения судебной оценочной экспертизы и изложенным в нем выводам.
Высказанные представителем административного истца замечания относительно заключения судебной оценочной экспертизы, а также показания свидетеля ФИО1 оценщика ООО "Яр-Оценка, поддержавшей выводы, изложенные в отчете, не могут быть принят во внимание ввиду следующего.
При определении рыночной стоимости здания без учета земельного участка под ним экспертом использованы сведения о возможных долях в стоимости единых объектов недвижимости. Источником данных сведений является статья ФИО2, опубликованная в 2016 году. Вместе с тем, из пояснений эксперта и приведенной статьи следует, что данные собраны по результатам исследований до 2013 года, источниками информации для статьи стали отчеты об оценке рыночной стоимости от 2013 года. Иные источники информации для расчета рыночной стоимости здания без учета земельного участка, предложенные представителем административного истца, приводят к такому же результату или датированы 2018 годом и содержат тенденции рынка, отличные от тенденций на дату оценки. При этом вопрос об определении рыночной стоимости здания без учета земельного участка под ним является академическим, эксперт применял данные для расчета из соответствующей справочной информации.
При описании обзора рынка земельных участков г. Рыбинска, эксперт руководствовался материалами дела, в том числе, отчетом об оценке. В указанной части у эксперта замечаний к отчету об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка не имеется.
Относительно замечания к объекту-аналогу N 2 (<адрес>) эксперт пояснил, что на дату размещения объявления оно было актуальным и принято экспертом. Причины, по которым объявление остается актуальным на сегодняшний день, эксперту неизвестны, исследование по этому вопросу не входило в его задачу. При этом класс здания указанного аналога аналогичен классу здания объекта оценки. Корректировка на состояние экспертом была применена. Введение корректировки на смежные стены применяется при реализации затратного подхода. Рыночная стоимость объекта оценки рассчитывалась сравнительным и доходным подходами.
Относительно проверяемости источников информации об объектах-аналогах эксперт пояснил, что некоторые аналоги взяты им из отчета об оценке рыночной стоимости как составной части материалов дела. При этом эксперт исходил из того, что вся информация, представленная в материалах дела, является достоверной. К прочим аналогам экспертом приведены ссылки на объявления с указанием даты их опубликования.
Согласно пояснениям эксперта, относительно составных частей арендных платежей им производилось интервьюирование собственников помещений для исследования тенденций рынка. На основании полученных результатов экспертом произведены корректировки на коммунальные платежи.
Касательно весовых коэффициентов эксперт пояснил, что в описании расчетов содержится техническая ошибка: весовой коэффициент указан как 0,25. В самой расчетной таблице весовой коэффициент посчитан правильно и составил 0,33 к каждому аналогу. На правильность расчетом техническая ошибка не повлияла.
Выбор экспертом подходов расчёта рыночной стоимости обоснован активностью рынка и наличием достаточного количества аналогов для применения сравнительного и доходного подходов. Затратный подход рекомендован для применения при низкой активности рынка.
В целом возражения представителя административного истца к экспертному заключению сводятся к иной оценке изложенных в заключении обстоятельств, несогласию с выбором объектов-аналогов и методологии оценки рыночной стоимости недвижимого имущества. Данные суждения не могут быть приняты во внимание, поскольку, экспертом произведен подбор объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.
В силу изложенного оснований для критической оценки экспертного заключения не имеется.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта в размере 58 676 000 руб.
При этом суд учитывает также, что при определении рыночной стоимости объекта оценки эксперт использовал доходный и сравнительный подходы.
Для целей законодательства об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
Отношения по взиманию налогов и сборов в Российской Федерации, в том числе налога на добавленную стоимость, регулируется законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Согласно статье 19 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с Налоговом кодексом Российской Федерации возложена обязанность по уплате налогов, то есть режим налогообложения, в том числе НДС, определяется Налоговым кодексом Российской Федерации.
Ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором. Между тем, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае НДС подлежит определению по правилам главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации. Поэтому величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для её определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в её состав НДС.
Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в её составе НДС противоречит приведённым нормам законодательства об оценочной деятельности, поэтому кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установления в размере <данные изъяты> руб.
Ходатайство административного истца о восстановлении срока обращения с административным исковым заявлением подлежит удовлетворению, так как на день обращения в суд административным исковым заявлением в Единый государственный реестр недвижимости не были внесены новые результаты государственной кадастровой оценки, кадастровая стоимость объекта недвижимости в качестве налоговой базы для целей исчисления налога на имущество организаций стала применяться с 2019 года.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Обществу с ограниченной ответственностью "Коралл" восстановить срок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на 13.01.2014г.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 13.01.2014г.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 11 октября 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка