Решение Пензенского областного суда от 15 декабря 2020 года №3а-316/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 декабря 2020 года Дело N 3а-316/2020
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А.,
при секретаре Кротовой Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Негоциант" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Негоциант" (далее - ООО "Негоциант", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2097 кв.м, категории земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: для размещения ресторанов, кафе, баров, для размещения объектов общественного питания, расположенного по адресу: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определённой в отчёте независимого оценщика, что затрагивает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 980 000 рублей.
Представитель административного истца Курмаев Р.Х. (доверенность от 20 ноября 2020 г.) в судебном заседании требования административного искового заявления поддержал в полном объеме.
Представители административного ответчика - Департамента государственного имущества Пензенской области, заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра", Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, полагая разрешение спора на усмотрение суда.
Представитель административного ответчика - государственного бюджетного учреждения Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка"), будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил. В письменном отзыве на иск полагал разрешение спора на усмотрение суда, несмотря на имеющийся в отчете оценщика ООО "Экспертиза и Оценка" М.С. недостаток, полагал, что рыночная стоимость спорного земельного участка, определенная в этом отчете является справедливой.
Представитель заинтересованного лица - администрации г. Кузнецка Пензенской области, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил. В письменном отзыве на иск возражал против его удовлетворения, ссылаясь на то, что государственная кадастровая оценка спорного земельного участка проведена в соответствии с требованиями закона.
Представитель заинтересованного лица - комитета по управлению имуществом г. Кузнецка Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Негоциант" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2097 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения ресторанов, кафе, баров, для размещения объектов общественного питания, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах (далее - ЕГРН) от 23 ноября 2020 г. N КУВИ-002/2020-41139824 (л.д.193-195). По условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ г. N N, заключённого с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кузнецка, размер арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка (л.д.124-129).
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Как арендатор спорного земельного участка административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, следовательно, он вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. и составила 3 491 567,91 рубля, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10 ноября 2020 г. NКУВИ - 002/2020-37019280 (л.д.6).
Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г. Сведения о вышеуказанной кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в ЕГРН 1 января 2019 г. (л.д.6)
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчёт об оценке от 2 октября 2020 г. N 19/08/20, подготовленный ООО "Экспертиза и Оценка", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки - 1 января 2018 г. составила 980 000 рублей (л.д.10-122).
Суд, исследовав отчёт, приходит к выводу о том, что он выполнен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.
Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка; провел подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнил необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчёте сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых оценщиком при расчёте итоговой величины рыночной стоимости названного земельного участка. В отчёте объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов.
Расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В отчёте присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.
Оценщиком обоснованно установлено, что объект оценки относится к сегменту объектов придорожного сервиса, в том числе коммерческой недвижимости (торговля и общепит), который, в свою очередь, близок и пересекается с сегментами промышленной, складской недвижимости и недвижимости свободного (коммерческого) назначения при условии расположения на крупных транспортных магистралях, в связи с чем анализ рынка производился в отношении данной группы земельных участков.
После проведения анализа рынка было отобрано 4 аналога, наиболее сопоставимых с объектом исследования. По каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, была сделана корректировка на передаваемые имущественные права (для объекта-аналога N 4), условия рынка (дату) (для объектов-аналогов N 1, N 2 и N 4), торг (для всех объектов-аналогов), местоположение в части статуса населенного пункта (для объекта-аналога N 1), местоположение в части категории автодороги (для объектов-аналогов N 2 и N 3), масштаб-размер (для всех объектов-аналогов), наличие асфальтирования (для всех объектов-аналогов), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.
В ходе судебного разбирательства не нашел подтверждение довод ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о том, что при определении рыночной стоимости к объекту-аналогу N 1 должна быть применена корректировка в связи с наличием сооружения внутрипоселкового газопровода, поскольку по этому показателю он отличается от оцениваемого земельного участка.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, одним из методов оценки является сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (далее - ФСО N 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учесть, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки (абзац 3 подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7).
Однако объект-аналог N 1 по такому ценообразующему фактору как наличие газопровода сопоставим со спорным земельным участком. Данное обстоятельство подтверждается представленными административным истцом техническим паспортом на строение, расположенное на спорном земельном участке, фотографиями, а также договором поставки газа от 20 августа 2012 г. N 40-5-11647. Данные документы подтверждают, что на спорном земельном участке, так же, как и на объекте-аналоге N 1, проходит газопровод, в связи с чем применение корректировки по этому ценообразующему фактору не требуется.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступало.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости - 980 000 рублей.
Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка предъявлено в сроки, установленные статьёй 245 КАС РФ.
При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, указанной в отчёте оценщика, является законным и подлежит удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 11 ноября 2020 г. - день направления в суд административного искового заявления посредством почтовой связи.
В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Таким образом, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости в целях исчисления арендной платы применяется с 1 января 2020 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Доводы администрации г. Кузнецка Пензенской области о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу административным истцом при обращении в суд с административным иском уплачена государственная пошлина в размере 2000 рублей по платежному поручению от 22 октября 2020 г. N 254.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ государственная пошлина, уплаченная административным истцом при подаче административного искового заявления, относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При этом, судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на лицо, утвердившее оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.
В силу статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца только в случае, если кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
В рассматриваемом случае кадастровая стоимость земельного участка, установлена Департаментом государственного имущества Пензенской области и превышает его рыночную стоимость в три раза.
Данный факт свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, что повлекло нарушение прав административного истца как плательщика арендной платы.
Установленные судом обстоятельства являются основанием для взыскания с Департамента государственного имущества Пензенской области расходов по оплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей в пользу административного истца.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Негоциант" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2097 кв.м, категории земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: для размещения ресторанов, кафе, баров, для размещения объектов общественного питания, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 г., в размере равном его рыночной стоимости - 980 000 (девятисот восьмидесяти тысяч) рублей.
Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью "Негоциант" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 11 ноября 2020 г.
Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Негоциант" расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 (двух тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 17 декабря 2020 г.
Судья Е.А. Мартынова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка