Решение Ярославского областного суда от 29 декабря 2020 года №3а-316/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 декабря 2020 года Дело N 3а-316/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Ярославский технический углерод имени В.Ю. Орлова" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Акционерное общество "Ярославский технический углерод имени В.Ю. Орлова" (АО ЯТУ имени В.Ю. Орлова) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства гостиницы с объектами соцкультбыта и инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, на пересечении улиц Институтской и Гагарина, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование заявленных требований указано, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве аренды. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере, превышающем его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца как плательщика арендных платежей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Также административным истцом заявлены требования о взыскании государственной пошлины в размере N рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Лебедева С.С. административный иск поддержал.
Представитель административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> Шагабутдинова А.А. ранее в судебном заседании возражал против требований, указав, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Также от административного ответчика представлены возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы.
От Управления Росреестра по <адрес> представлен отзыв на административный иск, где вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда.
От ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Иные участники процесса представителей в суд не направили, отзывов на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.
Административный истец является арендатором земельного участка площадью 9 671 кв.м., с кадастровым номером 76:23:040805:15, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства гостиницы с объектами соцкультбыта и инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, на пересечении улиц Институтской и Гагарина, что подтверждено договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в <адрес>, утвержденного постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными. Вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории <адрес>" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 40 011897,93 рублей.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Административным истцом представлен отчет ООО "Ярэксперт" N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 17 730 000 рублей.
Анализируя представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, суд отмечает, что данный документ выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности опровергнуты в суде заключением судебной оценочной экспертизы, а также дополнительно представленными пояснениями оценщика, пояснениями эксперта.
Так, замечание административного ответчика о необоснованном использовании аналога N (<адрес>, в р/не <адрес>), не нашло своего подтверждения в суде.
В соответствии с пунктом 20 ФСО N рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка содержится анализ характеристик земельного участка, использованного в качестве объекта-аналога N. Оценщиком исследовались сведения Росреестра о наличии объекта незавершенного строительства на данном земельном участке: по сведениям, полученным от продавца, а также по данным картографического сервиса информация о наличии объекта незавершенного строительства не подтвердилась. Кроме того, из текста объявления о продаже указанного земельного участка следует, что участок продавался свободным от застройки. Таким образом, использование данного земельного участка в качестве объекта-аналога является допустимым.
Аналог N (<адрес>) является сопоставимым с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.
Установление рыночной стоимости данного объекта (аналога N 2) при оспаривании его кадастровой стоимости в размере большем, чем это указано в предложении о его продаже, правового значения не имеет, поскольку согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, пункту 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, в рамках сравнительного подхода для расчетов принимаются сведения о ценах сделок или предложений с объектами недвижимости.
Доводы административного ответчика о том, что оценщик не в полном объеме проанализировал рынок предложений сопоставимых с объектом оценки земельных участков, подлежат отклонению.
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна с учетом принципа достаточности. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
Кроме того, предложенный объект-аналог (<адрес>) анализировался оценщиком и не принят им во внимание ввиду нахождения на земельном участке жилого дома под снос, что требует дополнительной корректировки.
Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Суд отмечает, что замечания административного ответчика не опровергли выводов оценщика об итоговой величине рыночной стоимости земельного участка административного истца.
Данные выводы суда подтверждены судебной оценочной экспертизой, выполненной экспертом ООО "Яр-Оценка" Халиулиной С.В.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Анализируя представленное заключение эксперта ООО "Яр-Оценка" от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о соответствии имеющегося отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО. Установленная в отчете рыночная стоимость земельного участка является достоверной.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
Убедительных возражений, ставящих под сомнение выводы эксперта, со стороны участников процесса, в том числе административного ответчика не представлено.
Замечания Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на заключение эксперта фактически сводятся к той же критике, которая отражена в возражениях на отчет ООО "Ярэксперт".
В экспертном заключении подтверждена обоснованность применения оценщиком аналогов для расчета итоговой рыночной стоимости объекта оценки, в том числе таких как: на <адрес>, в р/не <адрес>.
В своих пояснениях эксперт Халиулина С.В. поддержал свои выводы, изложенные в экспертном заключении. Также как и оценщик отклонила замечания административного ответчика о необходимости применения объекта-аналога по адресу: <адрес>.
Эксперт также согласился с выводами оценщика относительно применения в расчетах объекта-аналога по адресу: <адрес>, в р/не <адрес>, исходя из содержания объявления, сведений с публичной карты.
В силу изложенного оснований для критической оценки заключения эксперта не имеется.
В силу пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Суд отмечает, что доводы административного ответчика объективными доказательствами не подтверждены.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения заявителя с административным иском в суд, т.е. - ДД.ММ.ГГГГ.
Требования административного истца о возмещении судебных расходов в виде возврата государственной пошлины, а также заявление экспертной организации о взыскании расходов на проведение судебной экспертизы подлежат удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии со статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.
Как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 31) с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, т.е. по данному делу с Департамента имущественных и земельных отношений <адрес>.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Конституционным Судом Российской Федерации осуществлялась проверка конституционности положений применяемых при разрешении настоящего заявления норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Согласно резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:
ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,
и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.
С учетом приведенных положений, правовое значение для разрешения вопроса о взыскании судебных расходов в пользу административного истца имеет установление факта наличия ошибки в методике определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца, что привело к существенному завышению данной стоимости по сравнению с его рыночной стоимостью, а также установление соотношения размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.
Расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка, утвержденной приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес>, и кадастровой стоимостью, установленной судом, превышает двухкратный размер, т.е. более 50 %, что является существенным и не освобождает административного ответчика от несения судебных расходов.
Размер оплаты государственной пошлины в сумме 2000 рублей подтвержден платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ. Данные расходы являются необходимыми.
Стоимость проведенной судебной экспертизы составляет 30 000 рублей, что подтверждено счетом на оплату N от ДД.ММ.ГГГГ.
Данная стоимость доказана допустимым доказательством и ничем не опровергнута. Экспертом представлено заключение по исследованию отчета оценщика.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что основания для взыскания судебных расходов в пользу административного истца и экспертной организации имеются.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства гостиницы с объектами соцкультбыта и инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, на пересечении улиц Институтской и Гагарина, в размере его рыночной стоимости N N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Акционерного общества "Ярославский технический углерод имени В.Ю. Орлова" судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины - N рублей.
Взыскать в качестве расходов на проведение судебной экспертизы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Яр-Оценка" с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области - 30 000 (тридцать тысяч) рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка