Дата принятия: 05 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-316/2020
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 ноября 2020 года Дело N 3а-316/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Муниципального автономного учреждения парк культуры и отдыха "Левобережный" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
с участием представителя административного истца Затулеевой О.А.,
представителя Правительства Ростовской области Заярной А.А.,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является правообладателем 3 земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Ростове-на-Дону. Кадастровая стоимость данных земельных участков, являющаяся налоговой базой при уплате земельного налога, значительно выше рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика. В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков административный истец просит суд установить кадастровую стоимость каждого рассматриваемого земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст.24.18-24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца Затулеева О.А., действующая на основании доверенности, явилась, административный иск уточнила в соответствии с заключением эксперта, просила взыскать судебные расходы с административных ответчиков.
Представитель Правительства Ростовской области Заярная А.А., действующая по доверенности, в суд явилась, согласна с результатами судебной экспертизы, возражала против взыскания судебных расходов с Правительства Ростовской области.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, Администрации г.Ростова-на-Дону, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, возражений против заключения эксперта ими не представлено, дело рассмотрено в их отсутствие в силу статьи 150 КАС РФ.
Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является правообладателем (на праве постоянного (бессрочного) пользования) следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:
1) площадью 1856 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование - территории общего пользования: территории озеленения, пешеходные и велосипедные дорожки, технологические дороги и проезды, набережные, спортивные площадки, детские игровые площадки, кадастровая стоимость по состоянию на 11 июля 2017 года - 28 471 244,16 рублей;
2) площадью 10509 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - территории общего пользования: территории озеленения, пешеходные и велосипедные дорожки, технологические дороги и проезды, набережные, спортивные площадки, детские игровые площадки, кадастровая стоимость по состоянию на 11 июля 2017 года - 161 209 215,99 рублей;
3) площадью 2494 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - территории общего пользования: территории озеленения, пешеходные и велосипедные дорожки, технологические дороги и проезды, набережные, спортивные площадки, детские игровые площадки, кадастровая стоимость по состоянию на 15 марта 2018 года - 38 258 234,34 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемые земельные участки в их настоящих характеристиках не были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. Их кадастровая стоимость определена с использованием средних удельных показателей кадастровой стоимости по состоянию на дату её определения в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 778 и статьёй 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование своих требований административный истец представил 3 отчета оценщика ............. N 06-137/1, N 06-137/2, 06-137/3 от 1 августа 2019 года, согласно которым при применении сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 4 443 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 27 985 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 7 115 000 рублей по состоянию на дату определения кадастровой стоимости каждого земельного участка.
Заявления правообладателя земельных участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонены решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 1 октября 2019 года (дата обращения в комиссию - 11 сентября 2019 года). В решениях комиссии указано на наличие многочисленных нарушений требований федеральных стандартов оценки - ФСО N 1, ФСО N 3, ФСО N 7, влияющих на результат оценки. В частности, в отношении каждого из отчетов отмечено об отсутствии в них анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта (нарушение главы 5 ФСО N 7); отмечено на необоснованность применения корректировки на вид разрешенного использования, использованы неактуальные ссылки на страницы интернет-источников.
Обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчетов, назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (заключение от 9 октября 2020 года N 863-Э/2020).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельных участков составляет:
1) участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 11 июля 2017 года - 15 147 000 рублей;
2) участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 11 июля 2017 года - 81 813 000 рублей;
3) участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 15 марта 2018 года - 22 107 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений (таблица 19) о продаже земельных участков в рассматриваемой территориальной зоне и сегменте рынка (участки под офисно-торговую застройку).
В качестве объектов-аналогов использовано 7 земельных участков, расположенных в г.Ростов-на-Дону из указанного сегмента в рамках выявленных интервалов стоимости, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.
Расчет рыночной стоимости приведен в таблицах N 21, N 22, N 23. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники использованной информации, с приведением математических действий, исходя из разницы между исследуемыми земельными участками и описанием аналогов в объявлениях.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости каждого оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд в результате исследования доказательств приходит к выводу о том, что отчеты оценщика, отклоненные решениями комиссии при Управлении Росреестра по Ростовской области, не могут служить надлежащим доказательством рыночной стоимости земельных участков, принимая во внимание, что отмеченные в решении комиссии и поддержанные Правительством Ростовской области нарушения федеральных стандартов оценки N 1, N 3, N 7 не опровергнуты. Содержащиеся в заключении эксперта выводы об анализе рынка, диапазоне цен в рассматриваемом сегменте рынка, выбор аналогов суд признает корректными, в полной мере основанными на требованиях законодательства об оценочной деятельности.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области в сумме 125 647 рублей (на досудебной стадии и расходов на оплату экспертизы) не имеется.
Правительством Ростовской области обоснованно оспаривались показатели рыночной стоимости земельных участков, указанные в отчетах оценщика, итоговая рыночная стоимость существенно отличается от указанной в отчётах оценщика. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной стоимостью укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий (принимая во внимание количественный показатель отклонения рыночной стоимости от оспариваемой), существенных нарушений методики проведения кадастровой оценки не выявлено.
В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" указано, что в системе действующего правового регулирования судебное оспаривание лицом результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости путем предъявления требования о ее установлении в размере, равном рыночной стоимости данного объекта, связано для него прежде всего с необходимостью установления экономически обоснованной налоговой базы по соответствующему налогу. При решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Судебное решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в данном случае не означает, что оно принято не в пользу административных ответчиков, исходя из вышеизложенного (п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").
Судебные расходы (в том числе по оплате экспертизы) суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, расчет стоимости услуг эксперта признается разумным.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 1856 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - территории общего пользования: территории озеленения, пешеходные и велосипедные дорожки, технологические дороги и проезды, набережные, спортивные площадки, детские игровые площадки в размере его рыночной стоимости по состоянию на 11 июля 2017 года в сумме 15 147 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 10509 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование - территории общего пользования: территории озеленения, пешеходные и велосипедные дорожки, технологические дороги и проезды, набережные, спортивные площадки, детские игровые площадки, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 11 июля 2017 года в сумме 81 813 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 2494 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - территории общего пользования: территории озеленения, пешеходные и велосипедные дорожки, технологические дороги и проезды, набережные, спортивные площадки, детские игровые площадки в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 марта 2018 года в сумме 22 107 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 11 сентября 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца.
Отказать в удовлетворении требования Муниципального автономного учреждения парк культуры и отдыха "Левобережный" о взыскании судебных расходов с административных ответчиков - Правительства Ростовской области, Управления Росреестра по Ростовской области.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
