Решение Ярославского областного суда от 28 мая 2020 года №3а-316/2019, 3а-8/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 мая 2020 года Дело N 3а-8/2020
28 мая 2020 года гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Ушаковой Екатерины Вячеславовны к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении Ушакова Е.В. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания материального склада, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Административное исковое заявление мотивировано тем, что административный истец является собственником материального склада, расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок, на котором расположен указанный склад, принадлежал продавцу склада на праве аренды по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, и был передан административному истцу вместе с материальным складом. Размер арендной платы по договору аренды земельного участка рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика арендных платежей.
Также административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока обращения с административным исковым заявлением. Ходатайство мотивировано тем, что право аренды спорного земельного участка было переоформлено на административного истца только ДД.ММ.ГГГГ.
В судебное заседание Ушакова Е.В. не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Представитель административного истца по доверенности Лебедева Е.Н., административный истец Ушакова Е.В. просили об отложении рассмотрения дела. В удовлетворении ходатайств было отказано в связи с тем, что деятельность судов возобновлена в полном объеме, занятость представителя в ином судебном заседании не является уважительной причиной для отложения рассмотрения дела.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области заинтересованные лица департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, Управление муниципальной собственности администрации г. Переславль-Залесский, Администрации городского округа город Переславль-Залесский, Гринкявичус Ю-Г.П. (новый правообладатель с 29.10.2019г. материального склада), извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
От заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступили письменные возражения на административный иск, согласно которым заключение эксперта подтвердило недостоверность отчета об оценке земельного участка, в связи с чем в удовлетворении административных исковых требований следует отказать.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующему.
Ушакова Е.В. является собственником материального склада, с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи материального склада от ДД.ММ.ГГГГ.
Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания материального склада, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с пунктом 1.2 договора купли-продажи материального склада от ДД.ММ.ГГГГ вместе с продажей материального склада продавец (ФИО4) передает покупателю (ФИО8 - ныне Ушакова Е.В.) право пользования земельным участком для обслуживания материального склада.
В соответствии с договором N аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> передан земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для обслуживания материального склада.
Из отзыва Управления муниципальной собственностью Администрации городского округа город Переславль-Залесский следует, что ввиду перехода права собственности на здание, расположенное на спорном земельном участке, права и обязанности арендатора перешли от <данные изъяты> к ФИО4, а с ДД.ММ.ГГГГ от ФИО4 к Ушаковой Е.В.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заявленных объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 01 января 2010 года в размере <данные изъяты> рублей.
В соответствии с положениями части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Административным истцом представлен отчет N 69-Н/19 от 01 октября 2019 года об определении рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Для проверки соответствия указанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков определением Ярославского областного суда от 02 декабря 2020 года была назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно экспертному заключению N 1322-12-19, выполненному экспертом ООО "Норматив" Ванданимаевой О.М. отчет N 69-Н/19 от 01 октября 2019 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания материального склада, расположенного по адресу: <адрес>, составила <данные изъяты> рублей.
В связи с выявленным судебным экспертом недостатками в отчете определения рыночной стоимости земельного участка при разрешении административного спора суд полагает необходимым установить рыночную стоимость земельного участка, определенную в заключении судебной оценочной экспертизы.
Оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно составлено экспертом, обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, имеющим право на проведение судебной оценки, являющимся судебным экспертом-оценщиком.
Представителем административного истца в возражениях указано на то, что экспертом не приведен анализ внешней среды, в том числе, анализ рынка недвижимости, указано на наличие строений по состоянию на дату оценки и дату составления отчета, при определении рыночной стоимости объекта экспертизы сравнительным подходом не была применена корректировка на расположение земельного участка относительно красной линии.
Экспертом был выполнен анализ рынка частично в связи с тем, что эксперт признала удовлетворительным качество анализа рынка, приведенного в отчете об оценке.
Корректировка на расположение земельного участка относительно красной линии является значимым для земельных участков, расположенных в населенных пунктах. Однако для корректного учета данного фактора необходимо знать точное местоположение земельных участков-аналогов. Почтовый адрес местоположения земельных участков-аналогов (приведенный в отчете об оценке) не дает возможности идентифицировать расположение данных участков на местности, поэтому необходимо использовать кадастровые номера земельных участков-аналогов. Эксперт использовала ценовую информацию по аналогичным объектам из данных отчета об оценке, в материалах дела отсутствовала информация о кадастровых номерах земельных участков-аналогов, эксперт приняла решение не использовать в качестве ценообразующего фактора корректировку на расположение земельного участка относительно красной линии.
В целом возражения представителя административного истца к экспертному заключению сводятся к иной оценке изложенных в заключении обстоятельств. Данные суждения не могут быть приняты во внимание, поскольку экспертом произведен подбор объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.
В силу изложенного оснований для критической оценки экспертного заключения не имеется.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению.
На момент вынесения настоящего решения судом в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки земельного участка. Однако данное обстоятельство не является основанием для отказа в пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, так как у административного истца имеется задолженность по уплате арендных платежей за предыдущий период. Кроме того, административный истец обратился в суд за разрешением спора о пересмотре кадастровой стоимости 17 октября 2019 года.
Так как административный истец не имел возможности в более ранние сроки обратиться в суд с административным иском, поскольку стал правообладателем земельного участка только в ДД.ММ.ГГГГ, то есть после истечения срока обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, срок на подачу административного иска подлежит восстановлению.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Ушаковой Екатерине Вячеславовне восстановить срок обращения с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 76:11:210221:85.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания материального склада, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 января 2010 года на период с 14 января 2012 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> рублей на период с 14 января 2012 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости - 17 октября 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.С. Преснов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка