Дата принятия: 02 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-315/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 ноября 2020 года Дело N 3а-315/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при секретаре Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Ярославский технический углерод имени В.Ю. Орлова" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
установил:
Акционерное общество "Ярославский технический углерод имени В.Ю. Орлова" (АО ЯТУ имени В.Ю. Орлова) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты общественного питания, в том числе встроенные, пристроенные и встроено-пристроенные, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - гостиница, гостиничные комплексы, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Заявление обосновано следующим: АО ЯТУ имени В.Ю. Орлова является собственником спорных земельных участков. Кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила: земельного участка с кадастровым номером N - N рублей и земельного участка с кадастровым номером N - N рублей.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена выше их рыночной стоимости, чем нарушаются права административного истца как плательщика земельного налога. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебное заседание представитель административного истца Лебедева С.С. административный иск поддержал. Просил установить рыночную стоимость объектов согласно представленному отчету, а не по результатам судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Шатилович Т.В. в судебном заседании возражал против требований, указав, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельных участков не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Не возражал против установления рыночной стоимости объектов недвижимости согласно заключению судебной оценочной экспертизы.
От Управления Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, где вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда.
От ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Иные участники процесса представителей в суд не направили, отзывов на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Из материалов дела следует, что АО ЯТУ имени В.Ю. Орлова является собственником спорных земельных участков, что подтверждается выписками из ЕГРН.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.
Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данных земельных участков.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что АО ЯТУ имени В.Ю. Орлова в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Материалами дела установлено, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: земельного участка с кадастровым номером N - N рублей и земельного участка с кадастровым номером N - N рублей.
Административным истцом представлен отчет оценки рыночной стоимости объектов недвижимости N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО "Ярэксперт", согласно которому рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила: земельного участка с кадастровым номером N - N рублей, а земельного участка с кадастровым номером N - N рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Выводы оценщика в представленном отчете потребовали проверки у суда на предмет их достоверности.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Назначая судебную оценочную экспертизу, суд исходил из необходимости проверки отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, достоверности установленной в отчете рыночной стоимости объектов недвижимости и в целях установления объективной стоимости спорных земельных участков.
Анализируя представленное заключение эксперта ООО "А-Финанс Групп" Перепечко О.В. от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, и приведены выводы о размере рыночной стоимости земельных участков.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
В ходе производства судебной экспертизы экспертом установлено, что отчет, выполненный ООО "Ярэксперт", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО, установленная оценщиком рыночная стоимость объектов недвижимости является недостоверной. В заключении эксперта определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, которая составила: земельного участка с кадастровым номером N - N рублей, а земельного участка с кадастровым номером N - N рублей.
В частности, экспертом установлено, что оценщиком необоснованно отнесен рынок оцениваемых объектов к неактивному, что не соответствует пункту 5 ФСО N, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.
Судом установлено, что понятие неактивного рынка приведено в Справочнике оценщика недвижимости - 2018. "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода", под ред. Лейфера Л.А., где под неактивным понимается рынок с низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты не пользующиеся спросом, прежде всего коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Сюда могут быть отнесены также крупнейшие и дорогостоящие имущественные комплексы, а также объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей.
Объект оценки расположен в одном из крупных городов <адрес> с населением около 610 тыс. человек на 2019г., в районе со сложившейся инфраструктурой, в зоне специализированных центров обслуживания городского и районного значения, сделки с данным сегментом не являются редкими.
Оценивая выводы оценщика на странице 85 отчета, суд считает, что выводы эксперта об активности рынка более обоснованны и мотивированны и не опровергнуты в достаточной мере участниками процесса.
Экспертом также установлено, что оценщиком при анализе объекта-аналога N (<адрес>) проигнорировано и не дано оценки фактору, влияющему на рыночную стоимость, - наличию исходно-разрешительной документации.
Данный вывод эксперта суд находит обоснованным, опирающимся на методологию, содержащуюся в Сборнике рыночных корректировок, 2018, под ред. Яскевича Е.Е. Использование указанного справочника экспертом применительно к объектам <адрес> не является нарушением законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО.
Суд отмечает, что вышеприведенные выводы эксперта в своей совокупности ставят под сомнение достоверность установленной в отчете рыночной стоимости спорных земельных участков.
Замечания представителя административного истца, критикующего методологические выводы эксперта, удовлетворению не подлежат, поскольку являются не доказанными, представитель не является лицом, обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности.
С учетом данных выводов экспертом применяется корректировка на торг при продаже земельных участков на активном рынке.
Критика административным истцом анализа экспертом объекта по адресу: <адрес>, подлежит отклонению, поскольку экспертом не оспаривается факт нахождения на земельном участке "дома под снос". При этом в расчетах применена соответствующая корректировка, размер и обоснование которой, не опровергнут заявителем.
Замечание по аналогам (<адрес>; <адрес>) не может быть принято судом, поскольку данные аналоги не применялись экспертом в расчетах при определении итоговой рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
Доводы административного истца о неправильном определении экспертом ценового диапазона исследуемого рынка не основаны на материалах дела и опровергнуты содержанием экспертного заключения.
Так, экспертом установлен диапазон от 1000 руб/кв.м. до 6 019 руб./кв.м. в зависимости от состава передаваемых прав, разрешенного использования, местоположения (статуса населенного пункта и расположения в разрезе города), площади, транспортной доступности, наличия исходно-разрешительной документации, наличия или отсутствия коммуникаций, наличия строений.
Указанные выводы эксперта не противоречат пункту 5 ФСО N, пункту 22 ФСО N.
Замечание о некорректности применения корректировки на вид разрешенного использования в отношении объекта-аналога N (<адрес>) является необоснованным.
При определении вида разрешенного использования данного объекта, эксперт исходил из информации, содержащейся в Росреестре, а также из фактического использования земельного участка. Данные выводы эксперта подтверждены документально и административным истцом не опровергнуты.
Замечание о неправильном подборе экспертом аналогов в связи с использованием объектов вне <адрес>, опровергнуто заключением эксперта и письменными пояснениями эксперта.
Действительно, экспертом при определении рыночной стоимости объектов оценки использованы часть аналогов, расположенных вблизи <адрес>, что не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности. При этом, экспертом в отношении данных объектов применена корректировка на статус населенного пункта.
Ссылка на то, что данные объекты у эксперта потребовали большого количества корректировок, документально не подтверждена.
Доводы административного истца о необоснованном применении экспертом характеристик при определении "красной линии", подлежат отклонению.
Судом установлено, что эксперт при расположении объектов-аналогов относительно "красной линии" руководствовался "Справочником оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов".
При расчете корректировки на "красную линию" в отношении объекта по адресу: <адрес>, эксперт использовал нижнее значение расширительного интервала, поскольку земельный участок имеет прямой выход на <адрес>, являющейся второстепенной.
Указанный подход эксперта соответствует выбранной методологии и не противоречит требованиям ФСО.
Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Убедительные доказательства, которые могли бы поставить под сомнения выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлены.
Суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.
Позиция представителя административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости земельных участков в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.
В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
По изложенным мотивам при определении кадастровой стоимости спорных объектов равной их рыночной стоимости суд исходит из результатов заключения судебной оценочной экспертизы.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 28), то есть - ДД.ММ.ГГГГ.
Требование административного истца о возмещении судебных расходов удовлетворению не подлежит, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.
Как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 31) с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Конституционным Судом Российской Федерации осуществлялась проверка конституционности положений применяемых при разрешении настоящего заявления норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Согласно резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 20-П положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:
ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,
и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.
С учетом приведенных положений, правовое значение для разрешения вопроса о взыскании судебных расходов в пользу административного истца имеет установление факта наличия ошибки в методике определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца, что привело к существенному завышению данной стоимости по сравнению с его рыночной стоимостью, а также установление соотношения размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.
Расхождение между кадастровой стоимостью земельных участков, утвержденной приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес>, и кадастровой стоимостью, установленной судом, находится в интервале от 30 до 50 %.
Указанное расхождение может объясняться различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, не указывает на нарушение закона при ее определении, а также не свидетельствует о наличии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объектов недвижимости административного истца.
Данное расхождение укладывается в диапазон отклонений существующих стандартов государственной кадастровой оценки.
Кроме того, заявленные судебные расходы (4000 рублей) существенным образом меньше той налоговой выгоды, которую получит административный истец при установленной судом рыночной стоимости спорных земельных участков.
Иных доказательств, опровергающих выводы суда, участниками процесса не представлено.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оснований для взыскания судебных расходов в пользу административного истца не имеется.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
1. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты общественного питания, в том числе встроенные, пристроенные и встроено-пристроенные, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 8 448 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
2. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - гостиница, гостиничные комплексы, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
Требования административного истца о взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
