Дата принятия: 08 декабря 2020г.
Номер документа: 3а-315/2020
СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
РЕШЕНИЕ
от 8 декабря 2020 года Дело N 3а-315/2020
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Семейкиной С.А.
при секретаре Прокопчук А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению представителя Новиковой А.А. действующей в интересах ООО "Сибрегионгазстрой" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО и Департаменту имущественных отношений ЯНАО об установлении кадастровой стоимости земельного участка равного его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Представитель Новикова А.А. действующая в интересах ООО "Сибрегионгазстрой" обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 870 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, корпус 1, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 1 114 470 000 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года.
В обоснование заявленных требований указала на то, что кадастровая стоимость земельного участка, согласно выписке ЕГРН по состоянию на 01 января 2019 года, составляет 2 971 972,2 рублей. Кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились (за исключением представителя Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа), доказательств уважительности причин неявки не представили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа - Абрамова Н.П., действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях департамента. Просит отказать в удовлетворении административных требований.
Выслушав объяснения представителя административного ответчика Абрамовой Н.П., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, административный истец ООО "Сибрегионгазстрой" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 870 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, для размещения административного здания (далее - земельный участок).
По условиям договора аренды земельного участка N НУ - 8105 от 29 мая 2013 года, со сроком аренды по 31 июля 2023 года, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, арендодателем выступает - Администрации города Новый Уренгой.
В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.
Государственная кадастровая стоимость земельного участка была установлена по состоянию на 01 января 2019 года и составляет 2 971 972,2 рублей. Государственная кадастровая стоимость земельного участка на данную дату подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 14).
Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 01 января 2019 года, следует признать обоснованными.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В этой связи административный истец представил в суд отчет N 482-07.2020, выполненный 30 июля 2020 года ООО "Судебная экспертиза и оценка" об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость составила 1 114 470 рублей 00 копеек (на 01 января 2019 года) (л.д. 33-87).
В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).
Как усматривается из материалов дела, рыночная стоимость спорного земельного участка, определенная в отчете оценщика, существенно отличается от кадастровой стоимости.
В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета, судом по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.
Согласно заключению эксперта ООО НЭУ "ЭСКОНС" Бузановой Е.В. N 20101901, от 06 ноября 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составила 1 234 000 рублей.
Как усматривается из заключения, экспертом был применен сравнительный подход к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки. В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж. В качестве аналогов объекта оценки взяты объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории городов одного субъекта (ЯНАО).
В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты-аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, выбранные объекты-аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов-аналогов и объекта оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Выводы в экспертизе сделаны уполномоченным на то лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, достаточно полно мотивированы и не содержат каких-либо противоречий.
При таких данных прихожу к выводу, что указанное заключение эксперта Бузановой Е.В. от 06 ноября 2020 года N 20101901 является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, поскольку оно отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ и ст. 11 Закона об оценочной деятельности.
Ввиду того, что представленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, суд отвергает его и находит недопустимым доказательством.
В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности в РФ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в заключении, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, за основу рыночной стоимости земельного участка суд принимает стоимость, приведенную экспертом в своем заключении в размере 1 234 000 рублей.
Лица, участвующие в деле, доказательств недостоверности выводов эксперта относительно произведенной оценки земельного участка либо несоответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности не представили и не опровергли их.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости следует удовлетворить, при этом кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения суда указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
Административное исковое заявление направлено в суд посредством курьерской службы - 18 августа 2020 года (л.д. 91), поэтому датой подачи искового заявления следует считать именно эту дату, которая и подлежит указанию в резолютивной части решения.
От директора ООО НЭУ "ЭСКОНС" Бузановой Е.В. поступило заявление о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 30 000 рублей.
Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В соответствии с п. 1 ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.
В соответствии с ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.
Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 11.07.2017 N 20-П, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
Судебная оценочная экспертиза проведена с целью правильного рассмотрения и разрешения административного дела, административный иск об оспаривании кадастровой стоимости удовлетворен, превышение государственной кадастровой стоимости над рыночной является существенным, что свидетельствует об ошибке в применении методики ее определения.
Государственным органом, установившим оспариваемую государственную кадастровую стоимость, выступал административный ответчик - Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.
При таких данных прихожу к выводу, что заявление директора ООО НЭУ "ЭСКОНС" Бузановой Е.В. подлежит удовлетворению, а судебные расходы в виде подлежащей выплате экспертному учреждению денежной суммы в размере 30 000 рублей следует взыскать с административного ответчика - Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 870 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир административное здание, почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 1 234 000 (один миллион двести тридцать четыре тысячи) рублей, по состоянию на 01 января 2019 года.
Дата подачи в суд административного искового заявления ООО "Сибрегионгазстрой" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 18 августа 2020 года.
Взыскать с Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу ООО НЭУ "ЭСКОНС" Бузановой Е.В. расходы по производству судебной экспертизы в сумме 30 000 (тридцать тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 09 декабря 2020 года.
судья С.А. Семейкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
