Решение Рязанского областного суда от 21 сентября 2020 года №3а-315/2019, 3а-36/2020

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 сентября 2020 года Дело N 3а-36/2020







21 сентября 2020 года


г. Рязань




Рязанский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хмельниковой Е.А.
при помощнике судьи Сидорове А.А.
с участием
представителей административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, заинтересованного лица ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки" Степаненко И.С., Бикуловой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ОАО "Рязаньпромбурвод" к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ОАО "Рязаньпромбурвод" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N равной его рыночной стоимости.
В обоснование своих требований административный истец указал, что является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <скрыто> руб., что значительно превышает рыночную стоимость и нарушает права административного истца как налогоплательщика.
С учетом уточнения заявленных требований административный истец просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в размере <скрыто> руб. по состоянию на 1 января 2018 года, согласно заключению дополнительной судебной экспертизы ИП Панфилова С.Н..
Представитель министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки" в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска, указав, что доказательств, подтверждающих достоверность рыночной стоимости, которую административный истец просит установить, не представлено. Полагает, что заключение проведённой по делу повторной судебной экспертизы эксперта ИП Русанова С.И. является допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка.
Судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей административного истца, заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Рязанской области и администрации г. Рязани, которые, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, сведений о причинах неявки не представили.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей административного ответчика, допросив эксперта, суд считает возможным установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка равной рыночной стоимости.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).
Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственной базы, адрес объекта: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере в размере <скрыто> руб..
28 мая 2019 года ОАО "Рязаньпромбурвод" обратилось в суд с административным иском к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N от 15 марта 2019 года, подготовленный оценщиком ООО "Аудитпартнёр", согласно которому рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 1 января 2018 года составила <скрыто> руб.
Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, не оспаривая право административного истца на установление рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, указало о несоответствии представленного с административным иском отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности. В частности, министерством указано, что оценщиком при расчёте рыночной стоимости использована информация об объектах-аналогах (аналог N 1, N 4), относящихся к сегменту рынка, не соответствующему сегменту рынка, к которому относится оцениваемый объект. Также административным ответчиком указано на то, что в отношении использованных оценщиком объектов-аналогов N 3 и N 4 не учтено влияние ценообразующего фактора "местоположение земельного участка". Данные объекты-аналоги расположены за пределами г.Рязани, в связи с чем согласно "Справочника оценщика недвижимости - 2017" Земельные участки. Под редакцией Л.А.Лейфера относятся к группе "Населённые пункты в ближайшей окрестности областного центра", однако соответствующий корректирующий коэффициент не применён.
Возражения административного ответчика подтверждаются представленными данными публичной кадастровой карты и обоснованы со ссылкой на федеральные стандарты оценки. В связи с чем, с указанными доводами суд соглашается, в отчёте ООО "Аудитпартнёр" имеется нарушение пункта 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611; не проведено должным образом исследование характеристик объектов-аналогов, часть объектов-аналогов не соответствует критериям отбора, их использование в расчётах без внесения необходимых корректировок может привести к искажению конечного результата рыночной стоимости объекта.
По ходатайству представителя административного истца судом была назначена и проведена экспертом ИП Панфиловым С.Н. судебная экспертиза, а впоследствии в связи с неполнотой и неясностью заключения судебной экспертизы, тем же экспертом проведена дополнительная судебная экспертиза.
Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы от 03.10.2019 N, по состоянию на 01.01.2018 стоимость земельного участка составила <скрыто> руб.
Исходя из мотивированных возражений административного ответчика против заключения проведённой экспертом Панфиловым С.Н. судебной экспертизы у суда возникли сомнения в обоснованности в обоснованности данного заключения, которые в ходе допроса эксперта Панфилова С.Н. в судебном заседании не были устранены. Не обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов аналогов, указывая на причины, по которым не использовалась часть объектов-аналогов, экспертом не приводится информация, позволяющая убедиться в фактическом наличии указанных причин; указывая на то, что по части объектов недостаточно информации для сравнения, экспертом не уточняется, какая это информация, не обоснован расчёт весовых коэффициентов для объектов аналогов.
В связи с чем по делу была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено ИП Русанову С.И.
Согласно экспертному заключению ИП Русанова С.И. от 26.08.2020 N рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1.01.2018 г. составила <скрыто> руб.
Экспертное заключение и пояснения эксперта в судебном заседании содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.
Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.
Эксперт верно определил сегмент рынка исследования, исходя из предполагаемого использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги расположены в одном населенном пункте с объектом оценки, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
Отнеся оцениваемый земельный участок к сегменту рынка земель индустриального (промышленного) использования, эксперт, проанализировав данные о предложениях по продаже земельных участков данного сегмента установил, что на дату оценки диапазон предложений по продаже в этом сегменте рынка в г.Рязани составлял от 1750 руб./кв. м до 1429 руб./кв. м. Для расчёта экспертом выбрано три максимально сопоставимых с объектом оценки объекта-аналога, к ценам предложений которых эксперт ввел и мотивировал со ссылкой на методическую литературу корректировки на различия между объектом оценки и объектами аналогами по основным ценообразующим факторам, в том числе вопреки доводам административного истца - корректировку по такому элементу сравнения как наличие свободного подъезда к участку в отношении объекта-аналога N 1.
Итоговое значение 1 кв. м оцениваемого земельного участка составило 1462 руб./кв. м, что соответствует диапазону рыночных цен по сегменту рынка, к которому относится земельный участок.
Информация, идентифицирующая объекты, подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В связи с поступившими возражениями представителя административного истца эксперт Русанов С.И. вызывался в судебное заседание, по данным возражениям экспертом даны мотивированные пояснения, в соответствии с положениями части 7 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которые отвечают критериям относимости и допустимости.
Доводы представителя административного ответчика о том, что экспертом не проведён анализ объекта-аналога N 2, в ходе которого эксперт должен был установить, что данный объект является застроенным земельным участком, суд находит несостоятельным. Объявление о продаже данного объекта такой информации не содержит.
Согласно пункту 10 ФСО N 1 под объектом-аналогом понимается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Пунктом 11 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
Каких-либо других требований к источникам информации и материалам, используемым в отчете, ФСО N 3 не содержит, равно как и обязанности эксперта выяснять проверять кадастровый номер и фактическое местонахождение, состояние публикуемых к продаже объектов-аналогов.
Доводы представителя административного истца о том, что по объекту-аналогу N 3 учтена информация о стоимости после даты оценки суд находит несостоятельными, поскольку данные доводы не подтверждены отвечающими требованиям допустимости доказательствами. Кроме того, как следует из возражений представителя истца на дату оценки стоимость данного объекта-аналога составляла 4250000 рублей, в то время как экспертом использована в расчётах стоимость 4050000, то есть более низкая стоимость. При таких обстоятельствах права административного истца не нарушаются.
Учитывая изложенное, суд считает заключение экспертизы, проведенной экспертом-оценщиком ИП Русановым С.И., допустимым доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка административного истца.
В связи с чем суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N равной рыночной стоимости по состоянию на 1.01.2018 года в размере <скрыто> руб., так как с учётом превышения кадастровой стоимости земельного участка над рыночной, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца как налогоплательщика.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ОАО "Рязаньпромбурвод" к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить частично
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственной базы, адрес объекта: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <скрыто> руб. по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 28 мая 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья-подпись Е.А. Хмельникова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка