Решение Амурского областного суда от 24 января 2018 года №3А-315/2017, 3А-175/2018

АМУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 января 2018 года Дело N 3А-175/2018
Амурский областной суд в составе:
судьи Косарева Е.Н.,
секретаря судебного заседания Федчун Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению административного истца - ООО "Строительная компания "28-регион" о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: административное здание площадью 658,1 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Краснофлотская д.N, и установлению в размере равном рыночной стоимости.
УСТАНОВИЛ:
ООО "Строительная компания "28-регион" обратилось в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: административное здание площадью 658,1 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Краснофлотская д.N, и установлению в размере равном рыночной стоимости.
В обоснование своих требований административный истец указал, что ООО "Строительная компания "28-регион" на праве собственности принадлежит административное здание площадью 658,1 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Краснофлотская д.N.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым N установлена на основании постановления правительства Амурской области "Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области" от 29 ноября 2016 года N536 в размере 31 266 127,71 рублей, которую он считает завышенной.
Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 11 августа 2017 года N349-17 выполненному ООО "АмурОценка" рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым N определена в размере 13 320 000,00 рублей.
Поскольку внесённая в кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает его права как собственника имущества так как влияет на размер налога уплачиваемого в бюджет, он просит пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 658,1 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Краснофлотская д.N, и установить в размере равном рыночной стоимости в сумме 13 320 000,00 рублей.
Представители Управления Росреестра по Амурской области и администрации г. Благовещенска в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.
На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
В судебном заседании представитель административного истца Некрасова Н.В. исковые требования поддержала в полном объёме, просит установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, в размере равной его рыночной стоимости указанной в Отчёт об оценке от 11 августа 2017 года N349-17.
Представитель правительства Амурской области Лепёхина А.В. суду пояснила, что Отчёт об оценке спорного объекта недвижимости от 11 августа 2017 года N349-17 выполненный ООО "АмурОценка" не содержит грубых нарушений федерального законодательства в области оценочной деятельности, влияющих на итоговый результат определения его рыночной стоимости: против удовлетворения иска она не возражает.
Из материалов дела следует, что ООО "Строительная компания "28-регион" на праве собственности принадлежит административное здание площадью 658,1 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Краснофлотская д.N.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым N установлена на основании постановления правительства Амурской области "Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области" от 29 ноября 2016 года N536 в размере 31 266 127,71 рублей.
Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 11 августа 2017 года N349-17 выполненному ООО "АмурОценка" рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 658,1 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Краснофлотская д.N, определена в сумме 13 320 000,00 рублей.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 17 октября 2017 года N1403 в удовлетворении заявления ООО "Строительная компания "28-регион" от 21 сентября 2017 года о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N отказано.
Изучив материалы дела, исковые требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании его представителя Некрасовой Н.В., пояснения представителя правительства Амурской области Лепёхиной А.В., другие материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст.245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).
Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса (статья 374 Налогового кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке;
Предметом требований ООО "Строительная компания "28-регион" является пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости: здание площадью 658,1 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Краснофлотская д.N.
Согласно ст.24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, и её оспаривание в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", но и в случае установления рыночной стоимости объекта недвижимости, определения кадастровой стоимости объекта недвижимости исходя из его рыночной стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.1 ст.248 КАС РФ).
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п.15 ст.20 КАС РФ, подается в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ.
Согласно ст.24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (п.п.2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N28).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абз.38 ст.24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (п.п.2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N28).
В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчет независимого оценщика отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (ч.2 ст.246 КАС РФ).
В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.
Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 11 августа 2017 года N349-17, выполненный оценщиком ООО "АмурОценка" и положительное экспертное заключение от 30 октября 2017 года N557/10/2017 на указанный Отчёт, как документы, содержащие сведения доказательственного значения, подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.
Судом установлено, что ООО "Строительная компания "28-регион" на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Краснофлотская д.N (свидетельство о регистрации права от 20 января 2016 года, запись о регистрации N).
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Как следует из постановления Правительства Амурской области "Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области" от 29 ноября 2016 года N536, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу, были внесены в государственный кадастр недвижимости в результате массовой оценки недвижимости.
Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости кадастровой оценки.
Следовательно, установление рыночной стоимости полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Согласно п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N28, суд проверяет отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки
В соответствии с п.24 Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N1) утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (раздел V. Анализ рынка. ФСО N7).
Судом исследован Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым N от 11 августа 2017 года N349-17 на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
В силу части 1 статьи 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).
Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).
Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Из Отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 11 августа 2017 года N349-17, следует, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности ООО "Строительная компания "28-регион" оценщик исследовал анализ рынка недвижимости и рассчитал его рыночную стоимость с использованием методов сравнительного, доходного и затратного подходов, что соответствует п.п.22, 23, 24 ФСО N7.
Из исследованного судом Отчета от 11 июля 2017 года N349-17 следует, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценка объекта выполнена на основе анализа рынка, к которому относится объект оценки, его истории, текущей конъюктуры, аналогов объектов оценки. Исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована; наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.
Отчёт от 11 августа 2017 года N349-17 выполнен оценщиком Ф.И.О.1 состоящей в в НП саморегулирующей организации оценщиков "Сибирь"; гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (полис страхования ответственности N) (л.д.7 Отчёта), из чего следует, что оценщик соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности установленных ст.ст.4, 15, абз.4 ст.15.1 и 24.7 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ.
На Отчёт об оценке спорного объекта недвижимости от 11 августа 2017 года N349-17 экспертным советом СРО "Сибирь" выдано положительное экспертное заключение от 30 октября 2017 года N557/10/2017.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что Отчёт об оценке от 01 августа 2017 года N349-17 соответствуют требованиям ст.59 КАС РФ и являются допустимыми доказательствами, согласно п.1 ст.61 КАС РФ.
При таких обстоятельствах суд находит подлежащим удовлетворению административное исковое заявление ООО "Строительная компания "28-регион" о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 658,1 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Краснофлотская д.N, и установлению её в размере равном его рыночной стоимости, и установлению её равной рыночной стоимости в размере 13 320 000 рублей.
В силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 года N218-ФЗ.
На основании изложенного, руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Строительная компания "28-регион" о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 658,1 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Краснофлотская д.N, и установить её равной рыночной стоимости в размере 13 320 000 (тринадцать миллионов триста двадцать тысяч) рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N считать 21 сентября 2017 года.
Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым N для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 658,1 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Благовещенск ул. Краснофлотская д.N, в соответствии со ст.35 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 года N218-ФЗ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.Н. Косарев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка