Решение Ленинградского областного суда от 18 февраля 2020 года №3а-313/2019, 3а-13/2020

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 февраля 2020 года Дело N 3а-13/2020
Санкт-Петербург 18 февраля 2020 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Астапенко С.А.,
при помощнике судьи Михейкиной М.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Коновалова Константина Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
Коновалов К.В. обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит:
- установить кадастровую стоимость в отношении объекта недвижимости - земельный участок с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - <данные изъяты> рублей;
- установить кадастровую стоимость в отношении объекта недвижимости - земельный участок с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - <данные изъяты> рублей.
В обоснование требований указано, что административный истец является собственником вышеназванных земельных участков. Согласно выписки из ЕГРН кадастровая стоимость земельных участков с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей.
В соответствии с отчетами об оценке рыночная стоимость указанных земельных участков существенно ниже их кадастровой стоимости, тем самым нарушаются права административного истца как плательщика земельного налога, начисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В связи с чем административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере равном их рыночной стоимости.
К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: Управление Росреестра по Ленинградской области, Правительство Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии". В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлечена администрация муниципального образования Веревское сельское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области.
В письменном отзыве представитель Правительства Ленинградской области Савченко О.А. сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке. Указала, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по правилам, установленным ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" по состоянию на 11.02.2019 г. Основанием для обращения в суд послужила реализация права административного истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, поэтому Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям.
В письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области Земцова И.В. указала, что результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356. Земельные участки, учтенные в ЕГРН 08.02.2019, не вошли в перечень объектов оценки и не прошли пообъектную оценку. Спорные земельные участки образованы путем раздела земельного участка с кадастровым номером N. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. (исходя из площади - 3237 кв.м. и УПКС - <данные изъяты> руб./кв.м.). Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. (исходя из площади - 17224 кв.м. и УПКС - <данные изъяты> руб./кв.м.). Дата внесения (определения) сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 11.02.2019 г. Указала, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, просила рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления.
В письменном отзыве представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области Насонов Д.И. просил требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости оставить на усмотрение суда. Объекты недвижимости, согласно сведениям ЕГРН, являются "учтенными". Дата постановки на учет - 08.02.2019. Кадастровая стоимость рассчитана согласно п. 2.1.17 Методических указаний по определению кадастровой стоимости и внесена в ГКН 11.02.2019 по документу на выявление и исправление технической ошибки в кадастровых сведениях. Дата определения кадастровой стоимости земельных участков - 11.02.2019 г. Оснований для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости равной рыночной не имеется. Филиал может выступать лишь исполнителем принятого судом решения. Самостоятельного решения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости принять не может, так как не является уполномоченным на то органом.
В судебном заседании Зеленчук О.В. - представитель от административного истца просил удовлетворить требования административного иска и установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.
Представитель Правительства Ленинградской области Савченко О.А. оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.
Представители Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области, администрации муниципального образования Веревское сельское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.
Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права собственника этих земельных участков.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.19 Федерального закона N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 г. N 356 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 01.01.2007 года.
Согласно данным ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 09.10.2019 г. Коновалову К.В. принадлежат на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: озеленение специального назначения. Сведения об объекте недвижимости имеют статус "актуальные".
Кроме того, Коновалову К.В. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N, расположенные по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Сведения об объекте недвижимости имеют статус "актуальные".
Из кадастровых справок от 02.10.2019 г. следует, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N и N установлена по состоянию на 11 февраля 2019 года.
Отчетами N/К и N/К от 29.08.2019 г., составленными оценщиком ФИО11, являющимся членом НП СРО "Сообщество профессионалов оценки", рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 11.02.2019 г. определена в следующем размере: земельный участок с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.; земельный участок с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.
При исследовании отчетов об оценке N/К и N/К от 29.08.2019 г. судом установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена оценщиком доходным подходом методом капитализации земельной ренты и методом дисконтирования денежных потоков, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена затратным подходом. В нарушение раздела 6 ФСО N 7 в отчетах отсутствует анализ наиболее эффективного использования объектов оценки. Кроме того, в нарушение раздела 5 ФСО N 7 в отчетах отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектом недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен, иная информация на дату оценки.
В силу п. 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Согласно Методическим рекомендациям (утв. распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 N 568-р) рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Согласно ФСО N 1 в рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства.
В соответствии с п. 24 ФСО N 7 затратный подход применяется для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства.
В силу пп. "е" п. 24 ФСО N 7 расчет затрат на создание объектов капительного строительства производится на основании: данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов и специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных.
Указанным требованиям ФСО отчеты об оценке N/К и N/К от 29.08.2019 г. не соответствуют.
В связи с наличием в отчетах недостатков, допущенных нарушением оценщиком требований ФСО, а также наличием замечаний Правительства Ленинградской области относительно обоснованности представленных административным истцом отчетов, существенного расхождения между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и указанной в отчетах рыночной стоимости, определением суда от 16.12.2019 г. по делу назначена судебная экспертиза.
Согласно заключения эксперта N от 17.01.2020 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 11.02.2019 г. составляет <данные изъяты> руб., а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 11.02.2019 составляет <данные изъяты> руб. Экспертиза выполнена экспертом ООО "Евро Аудит Групп" ФИО12, являющейся членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов-оценщиков".
Оценивая заключение эксперта N от 17.01.2020 г., суд отмечает следующее.
В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.
Заключение эксперта N от 17.01.2020 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь ст.82 КАС РФ, положениями Федерального закона N 135-ФЗ, суд признает заключение эксперта N от 17.01.2020 г. надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 11.02.2019 г.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 103, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Коновалова Константина Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельных участков, расположенных в <адрес>, в размере их рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером N, <данные изъяты> рублей отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 11 февраля 2019 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 25 сентября 2019 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья С.А. Астапенко
Решение в окончательной форме изготовлено 26 февраля 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка