Дата принятия: 09 февраля 2021г.
Номер документа: 3а-312/2020, 3а-58/2021
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 февраля 2021 года Дело N 3а-58/2021
Санкт-Петербург 09 февраля 2021 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Кузнецове А.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Богатина Дмитрия Анатольевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Богатин Д.А. обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере равном рыночной стоимости <данные изъяты> руб. указав, что является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб. Различие между кадастровой и рыночной стоимостью имеет существенное значение для административного истца, поскольку он является плательщиком земельного налога.
Административным ответчиком Правительством Ленинградской области в отзыве указано, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям, так как кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Оценщиком в качестве объектов-аналогов использованы земли, отнесенные к категории "земли сельскохозяйственного назначения", а объект оценки отнесен к категории земель "земли населенных пунктов". В отчете отсутствует анализ наиболее эффективного использования объекта оценки исходя из наиболее продуктивного использования земельного участка. В отношении объекта-аналога N 4 необоснованно применена понижающая корректировка, поскольку указание в объявление о нахождении рядом с участком газопровода не свидетельствует об обеспеченности участка коммуникациями. Объявление об объекте-аналоге N 1 по указанному в отчете адресу отсутствует. Анализ фактических данных о рынке недвижимости представлен в отношении земель сельскохозяйственного назначения, не относящихся к одному с объектом оценки сегменту рынка, на дату, не соответствующую дате оценки. Оценщиком в отчете не обоснован отказ от сравнительного подхода. В соответствии с Методическими рекомендациями примененный оценщиком подход применяется в отношении сельскохозяйственных угодий (сенокосы).
В возражениях административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" указано, что учреждение не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Учреждение может выступать лишь исполнителем принятого судом решения. Кадастровая стоимость земельного участка определена исходя из его площади и удельного показателя кадастровой стоимости в размере 758,12 руб./кв.м., утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области N 356 от 29.12.2007. Дата определения кадастровой стоимости земельного участка 16.01.2018. Разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости оставляется на усмотрение суда.
В возражениях заинтересованного лица администрации МО "Таицкое городское поселение" Гатчинского района Ленинградской области указано, что земельный участок располагается в границах населенного пункта г.п.Тайцы в зоне Р2 - зона городского озеленения. Оценщиком допущено нарушение при первоначальном анализе сведений.
В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", заинтересованное лицо Коновалов К.В., представитель заинтересованного лица администрации МО "Таицкое городское поселение", будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Зеленчук О.В. поддержал заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке.
Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда с учетом выводов, содержащихся в заключение судебной экспертизы.
Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Судом установлено, что 13.01.2020 за Коноваловым К.В. и Богатиным Д.А. зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес>. Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.
Из выписки из ЕГРН от 06.07.2020 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости 16.01.2018.
Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 03.07.2020 N 20/2020 следует, что по состоянию на 16.01.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Отчет подготовлен оценщиком ФИО8, членом НП СРО "Сообщество профессионалов оценки", имеющему квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" со сроком действия до 28.04.2021.
При исследовании представленного административным истцом отчета судом установлено, что информация в объявлениях о продаже объектов-аналогов N 1 и N 5 обновлена после даты, на которую следует определить рыночную стоимость объекта оценки. В отношении объекта-аналога N 4 использованная в расчетах информация противоречит информации, изложенной в объявлении. В отчете не указано, к какой категории земель и виду разрешенного использования участков подлежат применению справочные сведения о размере корректировки на площадь и наличие/отсутствие коммуникаций. Оценщиком не приведено обоснование неприменения корректировки на площадь в отношении объекта аналога N 2, площадь которого в семь раз превышает площадь оцениваемого объекта.
Согласно заключению судебной экспертизы N 0006.Э.21 от 18.01.2021 в отчете об оценке от 03.07.2020 N 20/2020 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 16.01.2018 составляет <данные изъяты> руб.
Экспертиза выполнена ФИО9, членом экспертного и методического советов СРОО РОО, которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, исследовав заключение эксперта N 0006.Э.21 от 18.01.2021 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости проведен экспертом в рамках сравнительного подхода с использованием метода процентных корректировок.
В качестве аналогов экспертом отобрано четыре объекта, по своим характеристикам максимально сопоставимых с объектом оценки.
Эксперт проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на торг, площадь, возможный вид использования, режим застройки и обеспеченность коммуникациями.
Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки наглядно приведен в экспертном заключении.
Экспертом выполнена проверка влияния аналогов на результат оценки, которая показала, что результат изменения стоимости объекта при последовательном удалении аналогов не превышает 10% и изменение стоимости при удалении аналогов - разнонаправленное.
Поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка ни административным истцом, ни административными ответчиками не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости определенной судебной экспертизой.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление Богатина Дмитрия Анатольевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 16 января 2018 года.
Датой подачи заявления Богатина Дмитрия Анатольевича о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N считать 07 сентября 2020 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца после вынесения судом решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 15 февраля 2021 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
