Решение Ярославского областного суда от 27 января 2020 года №3а-312/2019, 3а-7/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 января 2020 года Дело N 3а-7/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ермолиной Галины Васильевны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Ермолина Г.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 3 040 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 8 443 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Ермолина Г.В. является арендатором указанного земельного участка на основании договора N 25902-и аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 15 января 2018 года и дополнительного соглашения к нему от 23 сентября 2019 года.
Кадастровая стоимость данного земельного участка, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, по состоянию на 6 сентября 2019 года составила 18 146 459, 20 рубля.
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в таком размере является завышенной, существенно превышает размер его рыночной стоимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт", на 6 сентября 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 8 443 000 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административным истцом заявлено также о взыскании в ее пользу судебных расходов.
В судебном заседании представитель административного истца Ермолиной Г.В. на основании доверенности Грачева А.А. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержала, оставила разрешение вопроса о величине рыночной стоимости земельного участка административного истца на усмотрение суда.
Представители заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Николаева Т.Б., Шатилович Т.В. возражали против удовлетворения административного иска в связи с недостоверностью выводов представленного административным истцом в подтверждение требований административного иска Отчета.
Административные ответчики ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области, Правительство Ярославской области в судебное заседание своих представителей не направили, в письменных пояснениях на административный иск оставили разрешение требований Ермолиной Г.В. на усмотрение суда, привели доводы об отсутствии оснований для взыскания судебных расходов с каждого из данных административных ответчиков.
Заинтересованное лицо МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля в письменном отзыве на административный иск возражало в удовлетворении административного иска, представило возражения относительно достоверности выводов Отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Ермолиной Г.В. подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 5 Положения о порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля, утвержденного постановлением мэрии города Ярославля от 13.03.2013 года N 516, при расчете величины годовой арендной платы учитывается удельный показатель кадастровой стоимости земли города в границах кадастрового квартала с учетом функционального использования (руб./кв. м), определяемый в соответствии с постановлением Правительства Ярославской области, утверждающим результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ярославской области.
Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ярославля, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа местного самоуправления города Ярославля. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
Судом установлено, что Ермолина Г.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на основании договора N 25902-и аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 15 января 2018 года и дополнительного соглашения к нему от 23 сентября 2019 года. Расчет арендной платы за земельный участок производится, исходя из величины его кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Ермолина Г.В. в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> является 6 сентября 2019 года.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определялась согласно положениям части 1 и части 2 статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" по состоянию на 6 сентября 2019 года на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 6 сентября 2019 года составила 18 146 459, 20 рубля.
В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату административным истцом представлен Отчет об оценке, выполненный ООО "Ярэксперт", согласно которому на 6 сентября 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 8 443 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Бабиной О.А., Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности, а именно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку содержание Отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов; а также пункту 8и ФСО N 3, поскольку в Отчете неверно приведены соответствующие расчеты.
Указанные нарушения выразились в неверном расчете корректировок цен объектов - аналогов на имущественные права, на дату продажи, на местоположение.
По указанным основаниям эксперт пришла к выводу о недостоверности определенной Отчетом величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на 6 сентября 2019 года.
В связи с этим, экспертом произведен собственный расчет данной величины. Согласно выводам эксперта по состоянию на 6 сентября 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 9 408 800 рублей.
Лицами, участвующими в деле, возражений относительно обоснованности выводов судебной экспертизы не заявлено.
Суд также не находит оснований полагать, что экспертное заключение в какой - либо части не соответствует законодательству об экспертной деятельности, либо об оценочной деятельности.
Все выводы эксперта полно и подробно изложены в заключении, подтверждаются фактическими обстоятельствами дела, оснований не согласиться с данными выводами у суда нет.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном экспертным заключением.
На основании изложенного, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, требования административного иска Ермолиной Г.В. подлежат удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Ермолиной Г.В. с настоящим административным иском в суд - 15 октября 2019 года.
Разрешая заявление Ермолиной Г.В. о взыскании в ее пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по изготовлению Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расходы по нотариальному удостоверению доверенности представителя, а также расходы на оплату услуг представителя.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что заявление Ермолиной Г.В. о взыскании судебных расходов, понесенных в связи с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> удовлетворению не подлежит, так как расхождение между кадастровой стоимостью данного земельного участка и установленной судом его рыночной стоимостью не превысило 50 %. Такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости, более обобщенным подходом при определении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца.
Суд принимает во внимание также, что административные ответчики и заинтересованные лица в данном деле не оспаривали права Ермолиной Г.В. на пересмотр результатов государственной кадастровой оценки принадлежащего ей на праве аренды земельного участка.
В свою очередь, возражения заинтересованного лица относительно достоверности выводов Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости были подтверждены выводами проведенной по делу судебной экспертизы.
На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления Ермолиной Г.В. о взыскании судебных расходов.
Кроме того, в соответствии со статьей 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что определением суда от 20 ноября 2019 года на Ермолину Г.В. была возложена обязанность по оплате судебной экспертизы и данная обязанность ею не исполнена, суд взыскивает данные расходы в сумме 50 000 рублей с Ермолиной Г.В. в пользу ООО "Адэро" - организации, с которой состоит в трудовых отношениях эксперт Бабина О.А.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Ермолиной Галины Васильевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 040 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 9 408 800 (девять миллионов четыреста восемьдесят тысяч восемьсот) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 9 408 800 (девять миллионов четыреста восемьдесят тысяч восемьсот) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 15 октября 2019 года.
В удовлетворении заявления Ермолиной Галины Васильевны о взыскании судебных расходов отказать.
Взыскать с Ермолиной Галины Васильевны в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Адэро" оплату судебной экспертизы в сумме 50 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 6 февраля 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка