Решение Хабаровского краевого суда от 25 февраля 2020 года №3а-31/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 февраля 2020 года Дело N 3а-31/2020
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Куратова А.А.,
при секретаре Авраменко А.О.,
с участием: представителя административного истца Джабаровой А.Г. по доверенности Авгусмановой М.В.,
представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края по доверенности Шостак И.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Джабаровой А.Г. к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Джабарова А.Г. обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N - нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 18.05.2015 в размере 351 683 224 руб.
В обоснование заявленных требований указала, что в период с 01.06.2015 по 18.10.2016, являлась собственником данного объекта недвижимости, который впоследствии был разделен на помещения с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N. В соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 26 декабря 2012г. N 467-пр по состоянию на 18.05.2015 кадастровая стоимость здания определена в размере 477 319 250,5 рублей. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 351 683 224 руб.
Из письменного отзыва Правительства Хабаровского края следует, что административный ответчик заявленные требования не признает по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. При определении размера рыночной стоимости объекта капитального строительства в рамках затратного подхода, оценщиком не учтена стоимость земельного участка, на котором расположен объект оценки. Используя сборник "Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.02.2014, для условий строительства в Московской области, Россия", оценщик данные о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов не использовал.
Из письменного отзыва администрации г.Хабаровска следует, что административный ответчик заявленные требования не признает по тем основаниям, что при составлении Отчета не учтены характеристики земельного участка на котором расположен объект оценки.
В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие административного истца Джабаровой А.Г., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации г.Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Авгусманова М.В. административные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Правительства Хабаровского края Шостак И.М., заявленные требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что с 01.06.2015 по 18.10.2016 Джабарова А.Г. являлась собственником нежилого здания - комплекса бытового обслуживания, площадью 11 822,5 кв.м., количество этажей: 6, в том числе подземных: 1, расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровый номер здания N
Кадастровая стоимость объекта недвижимости, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 18.05.2015г. определена по состоянию на 18.05.2015 на основании постановления Правительства Хабаровского края N 467-пр от 26.12.2012 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29.06.2012" и составляет 477 319 250,5 руб.
Впоследствии комплекс бытового обслуживания был разделен на нежилые помещения с кадастровыми номерами 27:23:0040686:292, 27:23:0040686:293, 27:23:0040686:294, 27:23:0040686:295, 27:23:0040686:296, 27:23:0040686:297 (дата государственной регистрации 19.10.2016).
Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Физические лица в силу статьи 400 Налогового Кодекса РФ являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.
Согласно части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
В соответствии с частью 4 статьи 409 Налогового кодекса РФ налогоплательщик уплачивает налог не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления.
Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015 N 116 "О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01 января 2017 года.
Приказом Комитета потребительского рынка, пищевой и перерабатывающей промышленности Правительства Хабаровского края от 22.12.2015 N 612 "Об определении на 2016 год перечня недвижимого имущества - торговых центров (комплексов) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость" нежилое здание с кадастровым номером N включен в перечень недвижимого имущества в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Согласно налоговому уведомлению N от 15.11.2019 Джабаровой А.Г. необходимо уплатить налог на имущество физических лиц за 10 месяцев 2016 года в отношении недвижимого имущества с кадастровым номером N. Налоговая база в уведомлении определяется как кадастровая стоимость здания в размере 477 319 250,5 руб.
Из изложенного следует, что Джабарова А.Г., в период с 01.06.2015 по 18.10.2016, являясь собственником объекта недвижимого имущества, налог на который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, административным истцом представлен Отчет от 18.12.2019 N 158-12/2019, составленный оценщиком ФИО1, согласно которому по состоянию на 18.05.2015 рыночная стоимость вышеуказанного объекта оценки определена в размере 351 683 224 руб.
Вышеуказанный отчёт подготовлен оценщиком ФИО1, который является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков". Оценщик имеет высшее образование, подтверждённое дипломом Хабаровского государственной академии экономики и права по специальности "Антикризисное управление" (специализация - оценка стоимости предприятия (бизнеса)). Также он прошел повышение квалификации в ГОУ ВПО "Хабаровская государственная академия экономики и права" по программе "Оценочная деятельность". На основании решения ФБУ "Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров" выдан квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости". Гражданская ответственность оценщика застрахована. Стаж работы в оценочной деятельности - 14 лет. Требования о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил договор и оценщика соблюдены (ст. 16 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998).
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N 3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 18.05.2015, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использован затратный подход, метод сравнительной единицы, отказ от сравнительного и доходного подходов и иных методов в рамках затратного подхода в Отчете обоснован.
Из Отчета следует, что объект оценки представляет собой объект капитального строительства - комплекс бытового обслуживания, с кадастровым номером N, назначение нежилое, площадь 11822,5 кв. м, этажность: 6, в том числе подземных: 1, расположенный по адресу: <адрес>. Год постройки - 2015. Фундамент - свайный, железобетонный, монолитный; каркас - металлические балки; стены и их наружная отделка - кирпичные, сэндвич панели, керамогранит; перегородки - стекло, ГВЛ, кирпич; перекрытия и покрытие - чердачное: сэндвич панели по металлическим балкам; междуэтажное, надподвальное: железобетонный, монолитный, сборный; кровля - резиновая направляемая кровля; проемы - окна: витражи, пластиковые, алюминиевые; двери: алюминиевый профиль с остеклением, металлические; полы - бетонные, кафель; отделка - шпаклевка, окраска; прочие конструкции - отмостка, крыльца; особостроительные работы - лифты, эскалаторы; инженерное обеспечение - отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, скрытая проводка, телефоны, телевидение, интернет, охрано-пожарная сигнализация, система видеонаблюдения. Преобладающие материалы: вертикальных несущих конструкций - кирпич; горизонтальных несущих конструкций - металлические балки; наружных стен - кирпичные, сэндвич панели, керамогранит; класс конструктивной системы здания - КС-6/КС-1/КС-3; класс качества отделки помещения - эконом.
В качестве аналога использован объект из Сборника КО-ИНВЕСТ, серия "Справочник оценщика", 2014 г., "Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цена на 01.01.2014, для условий строительства в Московской области, Россия".
Произведены поправки: для основного строения (литер А) - на различие в прочности грунтов, на наружные стены, на различие в высоте этажа; для подвала - на отделку; к стоимости всего здания - на региональный коэффициент стоимости строительства (Крег), на изменение цен в строительстве после даты издания справочника (Кинфл), расчет которых приведен в Отчете. Отказ от применения иных корректировок обоснован.
Расчет прибыли предпринимателя определен в размере 16,8 % в соответствии с методикой, предложенной в монографии: Экономика и менеджмент недвижимости, автор Озеров Е.С.
Стоимость нового строительства с учетом прибыли предпринимателя определена в размере 402 658 983 руб.
Физический износ составил - 0 %; функциональное устаревание - 0 руб., экономическое устаревание - 50 975 759 руб.
Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 351 683 224 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках аналога, учтенных оценщиком при расчете величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Положения Отчета опровергают доводы лиц, участвующих в деле о допущенных оценщиком нарушениях.
В соответствии с подпунктом "г" пункта 24 ФСО N 7 при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.
Целью оценки является не общий случай определения рыночной стоимости объекта оценки, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая в свою очередь определяется без учета стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости с целью избежать двойного налогообложения.
Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, в соответствии с пунктом 1.12 которых, при необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного объекта оценки. В случае оценки единого объекта оценки полученная стоимость распределяется между входящими в его состав объектами недвижимости, учтенными в государственном кадастре недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.
Учитывая цель оценки, оценщик обоснованно рыночную стоимость объекта оценки определилбез учета стоимости земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства.
Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края, администрация г.Хабаровска без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость оцениваемого здания не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость объекта оценки, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административное исковое заявление подано в суд 26.12.2019, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 18.05.2015, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01.01.2019 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск Джабаровой А.Г. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N - нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 18.05.2015 в размере 351 683 224 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 26.12.2019.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме составлено 02 марта 2020 года.
Судья Хабаровского краевого суда А.А. Куратов
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
(вводная и резолютивная часть)
г. Хабаровск 25 февраля 2020 года
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Куратова А.А.,
при секретаре Авраменко А.О.,
с участием: представителя административного истца Джабаровой А.Г. по доверенности Авгусмановой М.В.,
представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края по доверенности Шостак И.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Джабаровой А.Г. к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости,
руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск Джабаровой А.Г. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N - нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 18.05.2015 в размере 351 683 224 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 26.12.2019.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда А.А. Куратов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка