Решение Томского областного суда от 10 апреля 2019 года №3а-31/2019

ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 апреля 2019 года Дело N 3а-31/2019
10 апреля 2019 г. Томский областной суд в составе:
председательствующего Петровского М.В.
при секретаре Степановой А.В.
с участием
представителя административного истца Осипова А.В.,
представителя административного ответчика
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата
Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии" Киёмиддинова С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Дэви" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Томской области и администрации Города Томска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Дэви" обратилось в Томский областной суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенное наименование- Росреестра) по Томской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (сокращенное наименование- ФГБУ "ФКП Росреестра") в лице филиала по Томской области и администрации Города Томска об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100023:1200 по адресу: Томская область, г.Томск ул.Бердская, которая на момент подачи административного иска составляет 22342482 рубля 90 копеек, в размере его рыночной стоимости- 2048000рублей.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником здания по адресу: г.Томск ул.Бердская, 27 строение 6, расположенного на вышеназванном земельном участке; кадастровая стоимость участка значительно превышает его рыночную стоимость, установленную отчетом об оценке, что нарушает интересы административного истца, претендующего на выкуп земельного участка по цене, определенной исходя из кадастровой стоимости участка.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей административных ответчиков, извещенных надлежащим образом о судебном заседании.
В судебном заседании представитель административного истца Осипов А.В., поддержал заявленные требования по приведенным выше основаниям; представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" указал, что учреждение является ненадлежащим ответчиком, поскольку акт об утверждении кадастровой стоимости данного земельного участка составлен на основании удельных показателей, установленных постановлением администрации Города Томска N1240 от 26 ноября 2014г.
В отзыве на административный иск представитель Управления Росреестра оставил решение по административному делу на усмотрение суда.
Заслушав объяснения представителей административного истца и ФГБУ "ФКП Росреестра", изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является в числе прочих установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Решением Думы Города Томска от 24 декабря 2013 г. N934 "О порядке определения и оплаты цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Томск", при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Томск", при продаже таких земельных участков гражданам и юридическим лицам поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
Судом установлено, что ООО "Дэви" является собственником здания по адресу: г.Томск ул.Бердская, 27, строение 6, расположенного на вышеназванном земельном участке, находящемся в собственности муниципального образования "Город Томск"; ООО "Дэви" и названным муниципальным образованием обсуждается возможность выкупа земельного участка, о чем свидетельствует представленный суду проект договора купли- продажи.
Установленный абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. N135-ФЗ для юридических лиц досудебный порядок обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административным истцом выполнен 17 декабря 2018г., решением Комиссии при Управлении Росреестра в Томской области от 26 декабря 2018г. в удовлетворении заявления ООО "Дэви" отказано.
Постановлением администрации Города Томска N1240 от 26 ноября 2014г. утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования "Город Томск", по состоянию на 1 января 2014г. для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством, в том числе в отношении вышеназванного участка- в размере 22342482рублей90копеек.
Акт определения кадастровой стоимости земельного участка утвержден ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Томской области, сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 24 января 2018г.
При таких обстоятельствах обращение административного истца в суд с иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 24 января 2018г. согласуется с приведенными выше положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. N135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества не исключил установление кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998г. N135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30 июня 2015г. "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен отчет N866-А/2018 от 14 декабря 2018г., подготовленный ООО "Бюро оценки "ТОККО", согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 24 января 2018г. составляет 2048000рублей.
Данный отчет отвечает требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; представители административных ответчиков не привели какие- либо возражения относительно формы отчета или его содержания, в том числе относительно достоверности рыночной стоимости, установленной в отчете, о назначении судебной экспертизы не заявили.
Относительно недостатков отчета, отмеченных в решении Комиссии при Управлении Росреестра в Томской области от 26 декабря 2018г., судом допрошен специалист- эксперт Соколова Д.Е., составившая отчет.
Показания Соколовой Д.Е. о том, что рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, оценена исходя из определенного в ходе осмотра фактического вида использования объекта, который не соответствовал установленному виду разрешенного использования.
Данные показания соответствуют пункту 20 Федерального стандарта оценки (ФСО) N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014г. N611, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Также, как следует из показаний оценщика, в соответствии с пунктом 22 ФСОN7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учла следующие положения стандарта:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
На основании пункта 25 ФСО N7 оценщик самостоятельно определиламетод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке приведено описание выбранных оценщиком методов, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Согласно отчету об оценке и показаниям оценщика объекты-аналоги подобраны исходя из установленного в ходе осмотра фактического использования объекта, возведенного на земельном участке, расположенные в том же населенном пункте Томской области- в г.Томске.
Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице сравнительного анализа.
Показания оценщика о применении метода корректировок согласуются с положениями пункта 22 ФСО N7, согласно которым при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В заключении содержится подробное описание осуществленных корректировок и скидок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной стоимости земельного участка.
Относительно отмеченного комиссией несовпадения значения корректировки по времени поступления объектов на рынок в размере (5,85% и 5,62%) оценщик пояснила, что упоминание показателя 5,62% в отчете следует считать опиской, которая на существо оценки не повлияла, так как фактически при корректировке использован обоснованный показатель- 5,85%.
Оценив отчет об оценке по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд не находит оснований для критического отношения к результатам оценки.
Доказательства, опровергающие отчет об оценке и показания оценщика, административными ответчиками не представлены, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлено.
При таких обстоятельствах суд полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена на вышеуказанную дату в размере его рыночной стоимости, составляющей 2048000 рублей.
Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области, если имело место обращения этого лица в Комиссию.
В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области административный истец обратился 17 декабря 2018 г. (л.д.21-24).
Доводы заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" о том, что данное учреждение является ненадлежащим ответчиком по данному административному иску, заслуживают внимания по следующим основаниям.
В силу статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998г. N135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 мая 2015г. NП/210 "О наделении федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик" указанное учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Согласно пункту 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. N28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998г. N135-ФЗ, заинтересованным лицом является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Как указано выше, кадастровая стоимость земельного участка административного истца, являющаяся предметом пересмотра, утверждена постановлением администрации Города Томска N1240 от 26 ноября 2014г., а также актом ФГБУ "ФКП Росреестра".
Таким образом, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Томской области является надлежащим административным ответчиком по данном делу.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск общества с ограниченной ответственностью "Дэви" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Томской области и администрации Города Томска удовлетворить;
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100023:1200 по адресу: Томская область, г.Томск ул.Бердская, в размере его рыночной стоимости2048000(два миллиона сорок восемь тысяч)рублей по состоянию на 24 января 2018г.;
данная кадастровая стоимость объекта недвижимости является новой кадастровой стоимостью, подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости;
датой подачи заявления считать 17 декабря 2018г.;
на решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Томского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка