Решение суда Еврейской автономной области от 22 июня 2018 года №3а-31/2017, 3а-6/2018

СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 22 июня 2018 года Дело N 3а-6/2018
судьи суда ЕАО Токмачевой Н.И.
с участием представителя административного истца Хрящевой И.В.,
представителя административного ответчика правительства ЕАО Гурулева В.В.
при секретаре судебного заседания Павлишиной А.Б.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Биробиджане
административное дело по административному иску Авдаляна А. С. к правительству Еврейской автономной области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Авдалян А.С. обратился в суд с административным иском к правительству ЕАО, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО (далее - Управление Росреестра по ЕАО), уточнённым в порядке части 4 статьи 2, части 1 статьи 46 КАС РФ, об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N <...> равной его рыночной стоимости по состоянию на <...> в размере <...> руб., установленной заключением эксперта от <...> N <...>, на период с <...> и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки. Просил взыскать с административного ответчика судебные расходы за уплаченную государственную пошлину, изготовление отчёта об оценке в размере <...> руб. и юридические услуги - <...> руб.
Требования мотивировал тем, что является собственником упомянутого нежилого здания, общей площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровая стоимость которого составляет <...> руб. и значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке от <...> N <...>, изготовленном оценщиком индивидуальным предпринимателем В.О.В,, в размере <...> руб., что в свою очередь влечёт увеличение размера налоговых обязательств, нарушая его права и законные интересы.
Определением судьи от <...> к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного ответчика привлечена мэрия города муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО (далее - мэрия города).
В судебном заседании представитель административного истца Хрящева И.В., действующий на основании доверенности от <...>, удостоверенной нотариусом Биробиджанского районного нотариального округа Г.Н.В., зарегистрированной в реестре под N <...>, уточнённые требования поддержала.
Представитель административного ответчика правительства ЕАО Гурулев В.В., действующий на основании доверенности от <...> N <...>, уточнённые требования в части установления кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, установленной заключением эксперта от <...> N <...>, признал. Возражал относительно взыскания с правительства ЕАО судебных расходов, полагая, что поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта незначительная, следовательно, оснований для возмещения расходов в силу п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 не имеется.
Административный истец Авдалян А.С., представители административного ответчика Управления Росреестра по ЕАО, заинтересованных лиц на стороне административного ответчика мэрии города и ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с этим административное дело на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствии.
Исследовав материалы административного дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, прихожу к следующим выводам.
В соответствии со статьёй 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (часть 1).
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в ГКН не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), является дата внесения в ГКН сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтённого объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости (абзац 4).
По смыслу абзаца 1 статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности дата утверждения удельных показателей, использованных при определении кадастровой стоимости отдельных объектов, указанных в статье 24.19 данного закона, не является датой определения кадастровой стоимости таких объектов (абзац 5).
Постановлением правительства ЕАО от 26.09.2012 N 462-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 19.11.2011, в том числе минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости населённых пунктов ЕАО.
В данном постановлении под N <...> значится объект недвижимости с кадастровым номером N <...>, которому утверждена кадастровая стоимость в размере <...> руб.
Из письма филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по ЕАО от <...> N <...> следует, что при проведении работ верификации и гармонизации сведений ГКН и Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) площадь названного объекта недвижимости была изменена, путём включения площади лестничных клеток и лифтов, и составила <...> кв.м, вместо первоначальных <...> кв.м. В связи с увеличением площади указанного объекта <...> в ГКН была внесена кадастровая стоимость в размере <...> руб.
Таким образом, поскольку пятилетний срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости названного объекта недвижимости исчисляется с <...> (внесение сведений об изменении количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости) и истекает <...>, следовательно, административные истец обратился в суд <...> в пределах указанного срока.
Статьёй 1 закона ЕАО от 25.11.2015 N 824-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения на территории Еврейской автономной области" установлена единая дата начала применения порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя кадастровой стоимости объектов налогообложения на территории ЕАО - <...>.
Согласно Выписке из ЕГРН от <...> и свидетельству о государственной регистрации права от <...> Авдалян А.С. является собственником нежилого двухэтажного здания (магазин-склад), общей площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <...>.
Таким образом, поскольку административный истец является собственником объекта недвижимости, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость, следовательно, её результатами затронуты его права и обязанности, что в свою очередь даёт ему право на обращение в суд с настоящим иском.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке объекта оценки.
В обоснование заявленного требования административный истец представил в суд отчёт об оценке от <...> N <...>, изготовленный оценщиком индивидуальным предпринимателем В.О.В,, согласно которому рыночная стоимость поименованного объекта недвижимости по состоянию на <...> составляет <...> руб.
Названный отчёт об оценке от <...> N <...>, согласно заключению эксперта от <...> N <...> не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Оценщиком, выполнившим указанный отчёт от <...> об оценке нежилого двухэтажного здания (магазин-склад) допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; допущены ошибки при выполнении математических действий; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости приведён не в полном объёме; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.
Оснований не согласится с мнением эксперта, о том, что рыночная стоимость упомянутого объекта недвижимости, установленная данным отчётом об оценке, является недостоверной, у суда не имеется. В судебном заседании лица, участвующие в деле, возражений относительно указанного обстоятельства не высказали.
На основании определения суда от <...> по настоящему делу была проведена судебная экспертиза ООО "<...>" (эксперт С.Н.В., свидетельство от <...> N <...> о членстве в саморегулирующей организации оценщиков, регистрационный N <...> от <...>, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от <...> N <...>, квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена эксперта - члена Экспертного совета саморегулирующей организации оценщиков от <...> N <...>).
Согласно заключению указанного эксперта от <...> N <...> рыночная стоимость административного здания с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м по состоянию на <...> составила <...> руб.
Экспертиза рыночной стоимости поименованного объекта проведена на основании материалов дела с выездом для осмотра административного здания.
При определении рыночной стоимости объекта оценки эксперт применил затратный подход с использованием метода компенсации издержек и сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, согласовав результаты методом балльной оценки, определив наиболее важные факторы, оказывающие влияние на результаты расчётов (адекватность, достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчёты; способность подхода отразить мотивацию типичного покупателя; способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, размер, инженерное обеспечение).
В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного подхода к оценке.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение (область), дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь объекта.
Для сравнения эксперт выбрал семь объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из научно-практического журнала "Дальневосточный оценщик" за 2012 год N 3, за 2013 год NN 1, 2, 3. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвёл необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчёт их значений.
Расчёт рыночной стоимости поименованного объекта затратным подходом рассчитан экспертом по формулам с определением затрат, необходимых для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. В заключении эксперт привел подробное обоснование корректирующих коэффициентов на сейсмичность, прибыль предпринимателя, физический износ, экономическое устаревание и расчёт их значений.
Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы по правилам, установленным статьёй 84 КАС РФ, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, установил, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, мотивирован, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.
В связи с этим заключение эксперта от <...> N <...> является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость нежилого здания с кадастровым номером N <...> по состоянию на <...> в размере <...> руб.
В судебном заседании лица, участвующие в деле, высказали согласие с указанным размером рыночной стоимости поименованного объекта недвижимости.
Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Административный истец Авдолян А.С. обратился в суд с административным исковым заявлением <...>, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость поименованного объекта недвижимости в размере <...> руб. подлежит применению на период с <...> и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ГКН в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
В соответствиис частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 названного Кодекса.
Вместе с тем, согласно разъяснениям, данным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесённые в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, следует, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлечённым к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.
Исходя из указанных разъяснений, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для возмещения административному истцу судебных расходов за проведение оценки рыночной стоимости по договору от <...> N <...> в размере <...> руб., юридические услуги представителя по договору от <...> - <...> руб. и уплаченной по чек-ордеру от <...> государственной пошлины - <...> руб., поскольку состоявшееся решение суда не может расцениваться как принятое против административных ответчиков.
Суд учитывает, что затраты по договору от <...> N <...> на проведение оценки рыночной стоимости поименованного объекта (отчёт об оценке от <...> N <...>) произведены Авдаляном А.С. в связи с реализацией им права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости. При этом в силу части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.
При этом, представитель административного ответчика правительства ЕАО Гурулев В.В. не возражал относительно установления кадастровой стоимости упомянутого нежилого здания равной его рыночной стоимости, установленной экспертным заключением от <...> N <...>.
В соответствии с частью 14 статьи 49 КАС РФ государственному судебно-экспертному учреждению, а также эксперту, выполнившему работу, которая не входит в круг его служебных обязанностей в качестве работника государственного учреждения, производятся оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы.
Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
ООО "<...>", изготовившим экспертное заключение от <...> N <...> на основании определения суда ЕАО от <...>, заявлено ходатайство об оплате работы по его производству в размере <...> руб.
Из материалов дела следует, что в связи с возникшими сомнениями о достоверности рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N <...>, определённой в отчёте об оценке от <...> N <...>, представленного административным истцом, по ходатайству представителя административного ответчика правительства ЕАО Гурулева В.В. определением суда от <...> назначена судебная экспертиза проверки названного отчёта на соответствии требования законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, производство которой поручено ООО "<...>". Этим же определением суда перед экспертным учреждением был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости поименованного объекта. Расходы по производству экспертизы возложены на административного истца Авдоляна А.С. и административного ответчика правительство ЕАО.
Согласно счетам от <...> расходы на производство экспертизы от <...> N <...> составили: <...> руб. - определение рыночной стоимости объекта (счёт N <...>); <...> руб. - за проверку отчёта об оценке (счёт N <...>).
В судебном заседании стороны не оспаривали факт не оплаты экспертному учреждению расходов, связанных с проведением экспертизы.
Учитывая, что Авдаляном А.С. реализуется право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости вышеназванного нежилого здания, представленный им отчёт не принят в качестве достоверного доказательства его рыночной стоимости и в целях устранения данного недостатка была назначена судебная экспертиза, суд приходит к выводу, что расходы по её производству необходимо отнести на счёт административного истца.
В настоящем административном деле не имеется оснований для применения правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ в связи с жалобами гражданки С.Н.Б. и ФГБУ "Российский сельскохозяйственный центр", согласно которой присуждение судебных расходов административному истцу возможно в случае значительного превышения ранее определённой в порядке массовой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости его кадастровой стоимости, установленной судом в размере его рыночной стоимости, что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости.
При сравнении значений кадастровой стоимости по состоянию на <...> упомянутого нежилого здания: <...> руб. (по постановлению от 26.09.2012 N 462-пп) и <...> руб. (по настоящему судебному решению), установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной в 1,28 раза (<...>), что не является значительным превышением.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учёта, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 295-298 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
административный иск Авдаляна А. С. к правительству Еврейской автономной области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N <...>, общейплощадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на <...> в размере <...> (<...>) руб. на период с <...> и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой обращения с заявлением считать <...>.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единыйгосударственный реестр недвижимостисоответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N <...>, общейплощадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Требования Авдаляна А.С. о возмещении понесённых судебных расходов в размере <...> (<...>) руб., из них: государственная пошлина - <...> руб.; проведение оценки рыночной стоимости - <...> руб.; юридические услуги представителя - <...> руб., оставить без удовлетворения.
Взыскать с Авдаляна А. С. в пользу общества с ограниченной ответственностью "<...>", ИНН N <...> за производство судебной экспертизы <...> (<...>) руб.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам суда Еврейской автономной области через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья суда ЕАО Н.И. Токмачева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка