Дата принятия: 09 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-311/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 сентября 2020 года Дело N 3а-311/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Трек" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
ООО "Трек" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 1 525 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации временной платной автостоянки, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 309 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Трек" является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Яр-Оценка" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 309 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 3 432 341,05 рубль.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель ООО "Трек" на основании доверенности Бузаджи М.Н. административный иск поддержала.
Административный ответчик Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве административный иск не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Хилиулину С.В., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Трек" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Трек" является арендатором земельного участка площадью 1 525 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации временной платной автостоянки, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что ООО "Трек" является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 21 июля 2008 года N 17636/1-и и дополнительным соглашением N 1 от 31 января 2013 года, по условиям которых (приложения к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Трек" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 3 432 341,05 рубль.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 1 309 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Халиулиной С.В. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что оценщиком неправильно подобраны аналоги для расчета рыночной стоимости земельного участка административного истца, поскольку аналог N 3(город Ярославль, улица Гагарина в районе дома 68 б) и аналог N 4 (город Ярославль, улица Камышовая) по стоимости значительно отличаются от сформированной оценщиком расчетной выборки. Кроме того, аналог N 4 имеет иной вид разрешенного использования нежели объект оценки, и к его цене не применена повышающая корректировка в размере 1,22.
Суд оснований согласиться с верностью данных возражений не находит.
Согласно подпункту б пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Оценщиком на этапе сбора информации найдены предложения о продаже земельных участков, принадлежащих одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, сопоставимые с ним по ценообразующим факторам, расположенные в промзоне, по которым у оценщика имеется достоверная ценовая информация и параметрические характеристики. Разброс цен предложений объектов-аналогов объясняется наличием несбалансированного, неактивного рынка земельных участков сегмента объекта оценки.
Кроме того, при подборе аналогов для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца решающим фактором оценщик определилвид разрешенного использования, а именно земельные участки, предназначенные под временные постройки, то есть не предполагающие капитального строительства.
Отличительной чертой временных построек является то, что в силу своих конструктивных особенностей, они не признаются объектами капитального строительства и у владельца такой постройки право на приобретение в собственность земельного участка, на котором она расположена, не возникает.
Аналог N 4 (город Ярославль, улица Камышовая) имеет вид разрешенного использования "для строительства временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства - площадки для обучения вождению автотранспортных средств", а объект оценки - "для эксплуатации временной платной автостоянки". Таким образом, оба объекта недвижимости имеют вид разрешенного использования, связанный с временным характером использования, а значит, корректировка по данному основанию в отношении аналога N 4 не требуется.
Довод Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что к земельному участку по улице Камышовая отсутствует свободный подъезд, опровергается представленными в материалы дела фотоснимками с публичной кадастровой карты и панорамной фотосъемкой, где показано, что аналог N 4 имеет три асфальтированные подъездные дороги.
В связи с этим, оценщиком сделан вывод о том, что повышающая корректировка в размере 1,22 не применима.
Также, в возражениях на административное исковое заявление Департамент указывал на то, что оценщиком в Отчете исследован не весь объем доступных на дату оценки объектов-аналогов.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат расчета.
Оценщиком в судебном заседании дан анализ указанных предложений, согласно которому:
Аналог N 1 (город Ярославль, Московский проспект, дом 110) принадлежит другому сегменту земельных участков отличному от объекта оценки и предназначен для капитального строительства.
Объявление о продаже аналога N 2 (город Ярославль, проспект Авиаторов, дом 15 а) имеет дату публикации май 2015 года, то есть далеко отстоит от даты оценки объекта недвижимости административного истца.
Приведенные доводы оценщика лицами, участвующими в деле не опровергнуты.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Анализ Отчета в полном объеме и иные собранные по делу доказательства дают суду основания для установления рыночной стоимости указанного объекта недвижимости в размере, определенном Отчетом, 1 309 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Трек" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Трек" с настоящим административным иском в суд - 31 июля 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Трек" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 525 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации временной платной автостоянки, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 309 000 (один миллион триста девять тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1 309 000 (один миллион триста девять тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 31 июля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 23 сентября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
