Решение Пермского краевого суда от 23 октября 2018 года №3а-311/2018

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 октября 2018 года Дело N 3а-311/2018
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.
при секретаре Силенок О.В.
с участием представителя административного истца Ширяевой Е.В., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Прогресс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Прогресс" (далее - ООО "Прогресс", Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения здания бывшего детского сада, площадью 11173,67 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь Свердловский район ул. Братская, д. 10, равной его рыночной стоимости 26610000 рублей по состоянию на 01.01.2013.
В обоснование заявленных требований истец указал, что владеет и пользуется указанным выше земельным участком стоимость которого по состоянию на 01.01.2013 составила 102084325, 17 рублей, при этом согласно отчету об оценке, рыночная стоимость на эту же дату составила 26610000 рублей. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату земельного налога в законно установленном размере. Общество обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости участка, однако, уведомлением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю в принятии заявления было отказано со ссылкой на отсутствие заинтересованности в оспаривании кадастровой стоимости.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении административного искового заявления настаивает, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Административный ответчик Правительство Пермского края, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие своего представителя в судебном заседании не обеспечил, ранее представил письменный отзыв с просьбой рассматривать дело без участия своего представителя.
Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц ФГБУ "ФПК Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, Управление Росреестра по Пермскому краю, администрация г. Перми, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Администрация просила о рассмотрении дела без участия своего представителя, свои доводы изложила в письменном отзыве.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
Положениями статьи 2 Федерального закона от 03.07.2016 N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Прогресс" по договору аренды N 3713-17с от 15.03.2017 Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми передано муниципальное недвижимое имущество - здание детского сада-яслей, расположенное по адресу: г. Пермь ул. Братская, д. 10, общей площадью 1737, 8 кв.м. Согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах на данный объект, зданию присвоен кадастровый номер **. Указанное здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 59:01:4311979:15.
В материалы дела представлены ответ Департамента имущественных отношений администрации г. Перми от 01.06.2018 N СЭД-059-19-32-1512, конкурсная документация на право заключения муниципального контракта по аренде детского сада-яслей 07.02.2017, по результатам которого 15.03.2017 заключен договор N 3713-17с аренды муниципального имущества, отчет N 184-1/16-Т от 26.10.2016 об оценке рыночной стоимости арендной платы в месяц за использование муниципального имущества, справка расчет ООО "Региональной оценочной компании" N 70 от 12.10.2018, анализ которых позволяет суду прийти к однозначному выводу, что при передаче в аренду здания арендатору ООО "Прогресс" одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью переданы права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (статья 652 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Соответственно ООО "Прогресс" вправе оспорить установленную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:4311979:15. Кроме того, суд исходит из того, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28).
Кадастровая стоимость спорного участка утверждена на основании Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края", в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013 и составила 102084325 рублей 17 копеек (л.д. 14).
Считая данную стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику ООО "Агентство "Профоценка". По результатам работы оценщиком К. составлен отчет об оценке от 30.07.2018 N 2018/138, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2013 земельного участка с кадастровым номером ** определена в размере 26610000 рублей.
30.07.2018 Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости участка с кадастровым номером **, однако уведомлением N 1194 от 03.08.2018 ООО "Прогресс" отказано в принятии заявления.
Суд исходит из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приведенных в пункте 9 Постановления от 30.06.2015 N 28, из которых следует, что о соблюдении досудебного порядка свидетельствует решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.
ООО "Прогресс" обратилось в установленном порядке в Комиссию с заявлением и необходимым пакетом документов, вместе с тем, в месячный срок заявление не было рассмотрено, возвращено уведомлением от 03.08.2018.
Оценив представленный в дело отчет об оценке спорного земельного участка, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость участка определена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость, что согласуется с положениями абзаца четвертого статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности
Отчет об оценке от 30.07.2018 N 2018/138 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщик произвел анализ рынка земельных участков под коммерческие объекты на территории г. Перми, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. Оценщиком проанализирован весь сегмент коммерческой недвижимости, в том числе: торговой, офисной, неопределенного назначения. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченного исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи участков на территории г. Перми оценщик выбрал в качестве объектов-аналогов земельные участки, которые расположены на землях населенных пунктов и относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам (элементам сравнения), таким как: условия финансирования, передаваемые имущественные права, разрешенное использование, инженерное обеспечение и локальное расположение.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене предложений к продаже объектов из объявлений. Приложенные к отчету оценщика скриншоты страниц сайта являются читаемыми.
Как следует из отчета об оценке, оценщиком описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, в связи с чем, нарушений пункта 22 ФСО N 7 судом не установлено.
По имеющимся отличиям объектов-аналогов от объекта оценки оценщиком применены корректировки, обоснование применения которых приведено в отчете.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке, не установлено иное.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком и заинтересованными лицами не представлено.
Учитывая, что отчет об оценке лицами, участвующими в деле, не оспаривался, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования ООО "Прогресс" подлежат удовлетворению.
При этом следует учитывать, что Общество является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Таким образом, требование заявителя подлежит удовлетворению, а кадастровая стоимость участков, собственником которых оно является, подлежит установлению равной рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке по состоянию на 01.01.2013.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 N 28, датой подачи заявления для юридических является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, ООО "Прогресс" обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением 30.07.2018, суд считает необходимым указать данную дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости, установленная кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2018.
Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Прогресс" - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения здания бывшего детского сада, площадью 11173, 67 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь Свердловский район ул. Братская, д. 10, равной его рыночной стоимости 26610000 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в комиссию - 30 июля 2018 года. Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 24 октября 2018 года.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка