Решение Ярославского областного суда от 19 ноября 2020 года №3а-310/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 ноября 2020 года Дело N 3а-310/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Альфа - Модуль", Общества с ограниченной ответственностью "Вентком" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Альфа - Модуль", Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Вентком" обратились в суд с административным исковым заявлением, в котором просят установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 25 065 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 20 035 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Альфа - Модуль", ООО "Вентком" являются сособственниками указанного земельного участка и плательщиками земельного налога. Административными истцами проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 20 035 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 92 882 718, 81 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административные истцы просят установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административных истцов на основании доверенности Белянкина Е.В. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административных истцов.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", Мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Альфа - Модуль", ООО "Вентком" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Альфа - Модуль", ООО "Вентком" являются собственниками земельного участка площадью 25 065 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Альфа - Модуль", ООО "Вентком" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладают правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего им на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административных истцов с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 92 882 718, 81 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 20 035 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Асташенковым С.В., представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> соответствуют законодательству об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; определенная в Отчете рыночная стоимость данного объекта недвижимости является достоверной.
Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, а также дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А., выводов судебной экспертизы, проведенной экспертом Асташенковым С.В., и его письменных пояснений дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость земельного участка сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж, при котором для сравнения с объектом оценки отобраны объекты - аналоги с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявлял расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
В соответствии с требованиями пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.
Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.
Таким образом, требования федеральных стандартов оценки относительно отбора аналогов на основании анализа рынка, обоснованности данного отбора и доступности его для пользователей Отчета, оценщиком выполнены.
В качестве аналогов в Отчете использованы сведения о четырех объектах, предлагавшихся к продаже на дату оценки, в том числе аналог N 1 (<адрес>), аналог N 2 (<адрес>).
В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что аналог N 1 не подлежал включению оценщиком в окончательную выборку для расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом, так как его цена существенно выбивается их среднего ценового диапазона, выявленного оценщиком по результатам анализа рынка, в меньшую сторону.
Суд полагает, что приведенные доводы административного ответчика о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.
В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
При этом, федеральные стандарты оценки не содержат положений о необходимости отбора аналогов по величине их стоимости.
Кроме того, как указано в дополнительных пояснениях эксперта, по итогам применения корректировок к ценам аналогам вариация их цен не превысила 33 %, что оценочной методической литературой признается приемлемым расхождением.
В возражениях относительно применения указанного аналога Департаментом приведены также доводы о том, что он не является свободным, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на нем расположен объект капитального строительства.
Указанные доводы административного ответчика подробно проанализированы судом при допросе в качестве свидетеля оценщика Григорьевой Л.А. и при получении дополнительных письменных пояснений эксперта.
Специалистами приведены доводы и представлены доказательства им о том, что согласно исследованным данным публичной кадастровой карты, спутниковым снимкам в составе общедоступных карт в сети Интернет подтверждается факт отсутствия на указанном земельном участке строений.
Кроме того, анализ тех данных Единого государственного реестра недвижимости, на которые ссылается административный ответчик, дают основания сомневаться в достоверности представленных сведений, поскольку согласно указанным данным объект капитального строительства расположен в пределах трех земельных участков, с которыми земельный участок - аналог не имеет общих границ.
В возражениях на Отчет Департаментом приведены также доводы о том, что выводы оценщика относительно обеспеченности объекта - аналога N 2 возможностью подведения инженерных коммуникаций не подтверждены и опровергаются данными Отчета о государственной кадастровой оценке.
Вместе с тем, в составе Отчета в соответствии с требованиями пунктов 5 и 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, содержится скриншот объявления о продаже данного объекта, содержащий сведения о наличии у аналога газоснабжения.
Кроме того, из экспертного заключения следует, что в рамках производства экспертизы данная информация проверена экспертом и подтверждена.
Таким образом, приведенные выше доводы административного ответчика безосновательны.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
Данный вывод суд основывает также на заключении судебной экспертизы, проведенной экспертом Асташенковым С.В., согласно выводам которой Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, а установленная в Отчете величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца является достоверной.
Данные выводы эксперта основаны на проверке достоверности использованных в Отчете рыночных данных, сопоставлении использованных в Отчете рыночных данных с данными из альтернативных источников, анализе обоснованности сделанных выводов, заключений и суждений, приведенных в Отчете и проверке корректности проведенных расчетов.
Из заключения эксперта следует, что экспертом в целях проверки достоверности выводов Отчета произведен собственный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>. Экспертом определен диапазон цен земельных участков того сегмента рынка, к которому относится земельный участок административного истца. Согласно выводам эксперта этот диапазон составляет от 686, 26 до 964, 12 рублей за 1 кв.метр. Оценщиком в Отчете получено значение в 799, 33 рубля за 1 кв.метр. Данные расчеты подтверждают достоверность полученной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка административных истцов.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административных истцов подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 20 035 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административные истцы обладают правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Альфа - Модуль", ООО "Вентком" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Альфа - Модуль", ООО "Вентком" с настоящим административным иском в суд - 30 июля 2020 года.
Разрешая ходатайство эксперта Асташенкова С.В. об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 75 %, кадастровой стоимости земельного участка административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Альфа - Модуль". Общества с ограниченной ответственностью "Вентком" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 25 065 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ярославская <адрес>, в размере рыночной стоимости 20 035 000 (двадцать миллионов тридцать пять тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 30 июля 2020 года.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области" в пользу индивидуального предпринимателя Асташенкова Сергея Викторовича оплату судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 3 декабря 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка