Решение Ярославского областного суда от 26 августа 2020 года №3а-309/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 августа 2020 года Дело N 3а-309/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Казниной Нины Александровны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Казнина Н.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 044 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> <адрес> в размере рыночной стоимости 1 732 000 рублей;
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 676 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> <адрес> в размере рыночной стоимости 6 096 000 рублей;
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 959 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> <адрес> в размере рыночной стоимости 3 250 000 рублей;
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 9 024 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для реконструкции и перепрофилирования здания под торговлю промышленными товарами с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 19 113 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Казнина Н.А. является собственником указанных земельных участков и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельных участков. Согласно Отчетам, выполненным ООО "Ярэксперт" (далее - Отчеты):
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 732 000 рублей;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 6 096 000 рублей;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> -3 250 000 рублей;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 19 113 000 рублей.
Кадастровая стоимость указанных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила:
для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 4 572 017, 78 рублей;
для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 15 744 813, 63 рублей;
для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 8 592 311, 06 рублей;
для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 44 783 000, 93 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административным истцом заявлено также о взыскании в ее пользу понесенных по административному делу судебных расходов.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Гачин К.В. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержал.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, возражала против взыскания в пользу административного истца судебных расходов.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Казниной Н.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Казнина Н.А. является собственником следующих земельных участков:
площадью 1 044 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
площадью 3 676 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
площадью 1 959 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
площадью 9 024 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для реконструкции и перепрофилирования здания под торговлю промышленными товарами с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Казнина Н.А. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ей на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельные участки административного истца с кадастровыми номерами <данные изъяты> вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 4 572 017, 78 рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 15 744 813, 63 рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 8 592 311, 06 рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 44 783 000, 93 рублей.
Административным истцом представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 732 000 рублей;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 6 096 000 рублей;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> -3 250 000 рублей;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 19 113 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчеты являются достоверным доказательством рыночной стоимости земельных участков административного истца.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Так, при оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> оценщиком к ценам объектов - аналогов применены корректировки на уступку, на передаваемые права, на дату продажи, на местоположение относительно районов города, на выход на "красную линию", на площадь.
Анализируя такую характеристику объектов оценки и объектов - аналогов как выход на "красную линию", оценщик пришла к выводу о том, что объекты оценки, равно как и аналоги NN 1 и N 3 (город Ярославль, улица Магистральная, дом 26, улица Урочская, за домом 7) не имеют такого выхода, тогда как аналог N 2 (город Ярославль, Московский проспект, дом 110) имеет частичный вход на "красную линию", в связи с чем его цена по данному элементу сравнения требует корректировки.
Обосновывая свои выводы о местоположении указанного объекта относительно "красной линии", оценщик приняла во внимание, что указанный аналог имеет адресную привязку к автомагистрали Московский проспект города Ярославля (трасса М8), участок виден с трассы и расположен вдоль улицы, примыкающей к трассе, является смежным с земельным участком, на котором расположен автосалон, по границе участка имеет место активный транспортный трафик.
Данные выводы оценщика подтверждены фотографиями объекта - аналога и сведениями публичной кадастровой карты, отражающей его местоположение и расположение федеральной трассы М-8.
В связи с этим, поскольку имеются многочисленные признаки нахождения аналога на "красной линии" и, вместе с тем, он непосредственно вдоль трассы не расположен, оценщиком принято решение о введении корректировки цены данного аналога в размере 1,15 - верхней границы расширенного интервала для данной корректировки, предложенной Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2018 года.
Суд полагает, что данные выводы оценщика вполне обоснованы, последовательны, проверяемы и подтверждены, в связи с чем они соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, в частности пункту 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299.
В свою очередь, доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что корректировки цены данного аналога не требовалось, так как он, равно как и объекты оценки, на "красной линии" не расположен, не опровергают обоснованности вышеприведенных выводов оценщика, являются субъективным мнением лица, изучившего Отчет, и о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.
Приведенные выводы сделаны в пределах компетенции оценщика, требования к обоснованию данного вывода выполнены.
В возражениях на Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> Департаментом приведены сведения о наличии двух предложений о продаже земельных участков, находящихся в одном с оцениваемыми объектами сегменте рынка и имевшихся на дату оценки, которые подлежали включению оценщиком в окончательную выборку в соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61.
Суд оснований согласиться с верностью данных возражений не находит.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.
При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.
Кроме того, проведенный оценщиком в судебном заседании анализ предложений Департамента указывает на то, что данные объекты с объектом оценки не сопоставимы, поскольку находятся в ином сегменте рынка: объекты оценки отнесены оценщиком к рынку торгово - офисной недвижимости, тогда как предложенные Департаментом земельные участки относятся к рынку участков под придорожный сервис.
Кроме того, согласно тексту объявления о продаже одного из предложений Департамента (город Ярославль, проспект Авиаторов, в районе дома 155), указанный объект продается вместе с расположенным на нем сооружением, включенным в цену участка.
При оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> оценщиком в соответствии с требованиями пунктов 11, 22 ФСО N 7 произведен анализ рынка и отобраны для расчетов четыре аналога, сопоставимых, по мнению оценщика, с объектом оценки.
Выводы оценщика о критериях отбора аналогов в Отчете полно и подробно приведены.
В возражениях на Отчет Департаментом приведены доводы о том, что цены двух из использованных оценщиком аналогов (город Ярославль, улица Малая Химическая, у дома 7а, и город Ярославль, улица Урочская, дом 42) существенно выбиваются из среднего ценового диапазона в меньшую сторону, что говорит о неоднородности выборки.
Вместе с тем, пунктом 22б ФСО N 7, на который ссылается Департамент в указанной части возражений, закреплено правило о том, что объект оценки и аналоги должны быть сопоставимы по ценообразующим характеристикам, но не по цене.
Таким образом, данный довод Департамента о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствует.
Доводы Департамента о том, что в цене аналога по улице Урочская дом 42 в городе Ярославля заложена также стоимость объекта капитального строительства, не нашли своего подтверждения.
Указанные доводы Департамента оценщиком в судебном заседании опровергнуты.
В частности, суду представлены фотографии земельного участка на дату оценки, из которых следует, что земельный участок от построек свободен.
Данный вывод подтверждается текстом объявления о продаже, имеющегося в составе Отчета, в котором указано, что участок свободен от застройки.
Последнее обстоятельство подтверждает также и то, что продавцом стоимость земельного участка определена без каких - либо улучшений на нем.
Следовательно, действия оценщика, принявшего цену данного предложения, как цену свободного земельного участка, являются вполне обоснованными и требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, соответствуют.
Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца не представлено.
В связи с этим, рыночная стоимость земельных участков административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетами.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Казниной Н.А. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения Казниной Н.А. с настоящим административным иском в суд - 31 июля 2020 года.
Разрешая заявление Казниной Н.А. о взыскании в ее пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы по оплате государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расходы по оплате услуг представителя.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 55 %, кадастровой стоимости каждого из объектов недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом их рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Казниной Н.А. подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 60 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 200 рублей.
Кроме того, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Казниной Н.А. подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей. Указанные расходы, заявленные административным истцом в размере 35 000 рублей, снижены судом с учетом объема выполненной представителем работы, ее правовой сложности и исходя из закрепленного в статье 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принципа разумности определения величины данных расходов.
Таким образом, заявление Казниной Н.А. о взыскании в ее пользу судебных расходов подлежит удовлетворению частично.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Казниной Нины Александровны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 044 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере рыночной стоимости 1 732 000 (один миллион семьсот тридцать две тысячи) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1 732 000 (один миллион семьсот тридцать две тысячи) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 676 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере рыночной стоимости 6 096 000 (шесть миллионов девяносто шесть тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 6 096 000 (шесть миллионов девяносто шесть тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 959 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 3 250 000 (три миллиона двести пятьдесят тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 3 250 000 (три миллиона двести пятьдесят тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 9 024 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для реконструкции и перепрофилирования здания под торговлю промышленными товарами с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 19 113 000 (девятнадцать миллионов сто тринадцать тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 19 113 000 (девятнадцать миллионов сто тринадцать тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 31 июля 2020 года.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Казниной Нины Александровны судебные расходы в сумме 71 200 рублей, в том числе расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 60 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 200 рублей.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 9 сентября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка