Решение Воронежского областного суда от 21 августа 2020 года №3а-309/2020

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 августа 2020 года Дело N 3а-309/2020
Воронежский областной суд в составе председательствующего Привалова А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тягнирядно Я.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Агрофирма Апротек-Подгоренская" к правительству Воронежской области. Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной,
установил:
представитель административного истца Лазуренко И.П. обратился в суд с названным выше административным иском, указывая, что ЗАО "Агрофирма Апротек-Подгоренская" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 18 933 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 составляет 7 846 971,18 руб.
Также в пользовании общества по договору аренды находится земельный участок с кадастровым номером N, площадью 4 364 кв.м., категория земель: земли населенных пунктом, разрешенное использование: для размещения здания столовой, расположенный по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 составляет 6 866 754 руб.
Ссылаясь на то, что в настоящее время административный истец обязан уплачивать земельный налог и арендную плату исходя из размера кадастровой стоимости земельных участков, который значительно превышает размер их рыночной стоимости на указанную дату, административный истец просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика ООО "Эстим-Такс" N 3920/19 от 24.12.2019 в размере 2 859 000 руб., 742 000 руб.
В качестве заинтересованных лиц на стороне административных ответчиков привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Воронежской области, администрация Белогорьевского сельского поселения Подгоренского муниципального района Воронежской области, администрация Подгоренского муниципального района Воронежской области.
Представители участвующих в деле лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.
Глава администрации Белогорьевского сельского поселения Подгоренского муниципального района Воронежской области Острогорский М.А. направил в суд письменные возражения, в которых указал на наличие существенной разницы между действующей кадастровой стоимостью земельных участков и определенной рыночной стоимостью. В результате снижения кадастровой стоимости неизбежно в бюджете поселения образуются выпадающие доходы. В границах населенного пункта с. Белогорье не оспорена кадастровая стоимость ни по одному земельному участку. Предварительные результаты проводимой государственной кадастровой оценки приводят к выводу о росте кадастровой стоимости спорных земельных участков.
Представитель администрации Подгоренского муниципального района Воронежской области Литвинова Е.Н. направила в суд письменные возражения, в которых изложены аналогичные приведенным выше основаниям.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Закон об оценочной деятельности в статье 24.18 предусматривает, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Постановлением правительства Воронежской области от 11.12.2015 г. N 970 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области, в том числе средний уровень кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области по муниципальным районам (городским округам).
Из материалов дела следует, что ЗАО "Агрофирма Апротек-Подгоренская" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 18 933 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.
Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 23 декабря 2015 г., о чем сделана запись регистрации N (л.д. 12-14).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 12.02.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 составляет 7 846 971,18 руб. (л.д. 15).
В пользовании общества по договору аренды находится земельный участок с кадастровым номером N, площадью 4 364 кв.м., категория земель: земли населенных пунктом, разрешенное использование: для размещения здания столовой, расположенный по адресу: <адрес>.
Договор аренды от 11 января 2005 г. зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 31 октября 2005 г., о чем сделана запись регистрации N (л.д. 16-19).
Дополнительное соглашение от 19 мая 2005 г. зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 31 октября 2005 г., о чем сделана запись регистрации N (л.д. 20).
Расчет арендной платы производится из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 26).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 12.02.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 составляет 6 866 754 руб. (л.д. 24).
Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельных участков на их рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта об утверждении кадастровой стоимости предметом оспаривания в этом случае не являются.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с отчетом об оценке от 24 декабря 2019 г. N 3920/19, выполненным оценщиком ООО "Эстим-Такс" Лахиным В.А., являющимся членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциаций Российских магистров оценки", рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2014 в размере 2 859 000 руб., 742 000 руб. (л.д. 27-102).
Согласно абзацам тридцать седьмому и тридцать восьмому статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, а также бездействие Комиссии, выразившееся в нерассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в установленный законом срок, являются для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления условием для обращения в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости и не могут быть предметом оспаривания при рассмотрении заявлений о пересмотре кадастровой стоимости.
Общество с соблюдением требований статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности 26 декабря 2019г. обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.
Решением Комиссии от 16 января 2020 г. N 24 заявление отклонено. Основанием для отказа, как указано в решении Комиссии, стало то, что отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от кадастровой стоимости составляет более 30 процентов, а именно 64, 89%, оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (л.д. 103-105).
Судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
По заключению эксперта N 4161/6-4 от 6 июля 2020 г. в отчете допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости: выявлены несоответствия п. 5 ФСО N 3, п. 22в ФСО N 7, влияющие на итоговую стоимость объектов оценки, а также п. 11 ФСО N 7, косвенно влияющие на итоговую стоимость объектов оценки; рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2014 составляет 5 244 441 руб., 3 120 260 руб. (л.д. 153-175).
Противоречий Федеральным стандартам оценки, которые могут вызвать сомнения в обоснованности определенной в экспертизе рыночной стоимости, судом не установлено.
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В силу п. 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
В п. 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.
Согласно п. 1 разд. IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Данный метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Суд считает, что в заключении эксперта проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в отчете приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщик использовал сравнительный подход, приведя обоснование метода оценки в рамках данного подход.
При отборе подходящих для сравнения аналогов эксперт обращал внимание на те предложения продаж, в которых содержались сведения об объектах-аналогах с наиболее близким к объектам оценки набору параметрических данных, таких как местоположение, категория и назначение, площадь, транспортная доступность, наличие коммуникаций.
Основываясь на таких правилах отбора, оценщик для дальнейшего сравнительного анализа для земельного участка с кадастровым номером N выбрал 3 объекта-аналогов, подбор которых, по мнению суда, произведен оценщиком корректно:
- земельный участок площадью 6 580 кв.м., под размещение промышленных объектов, стоимостью 1 000 руб./кв.м., расположенный в г. Нововоронеже Воронежской области;
- земельный участок площадью 7 000 кв.м., производственного назначения, стоимостью 714 руб./кв.м., расположенный в пгт. Анна Воронежской области;
- земельный участок площадью 9 300 кв.м., для общественно-деловых целей, стоимостью 645 руб./кв.м., расположенный в г. Бутурлиновка Воронежской области.
Для земельного участка с кадастровым номером 36:24:0400018:31 выбраны 3 объекта-аналога:
- земельный участок площадью 7 100 кв.м., для коммерческого использования, стоимостью 2 113 руб./кв.м., расположенный в пгт. Анна Воронежской области;
- земельный участок площадью 4 000 кв.м., для коммерческого использования, стоимостью 2 375 руб./кв.м., расположенный в г. Лиски Воронежской области;
- земельный участок площадью 8 000 кв.м., для обслуживания зданий, стоимостью 1 500 руб./кв.м., расположенный в г. Семилуки Воронежской области.
Выводы эксперта о выборе объектов-аналогов из различных районов Воронежской области с местоположением максимально схожим с объектом оценки сделаны с учетом особенностей сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств, что согласуется с требованиями пп. "в" пункта 22 ФСО N 7.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540
Согласно Классификатору содержание вида разрешенного использования земельного участка "сельскохозяйственное использование" включает в себя выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур, садоводство, выращивание льна и конопли, животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыбоводство, научное обеспечение сельского хозяйства, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, питомники, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
Вид разрешенного использования земельного участка "для размещения здания столовой" в полной мере соответствует виду разрешенного использования, содержащемуся в строке Классификатора с кодом 4.6: размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания.
С учетом этого выбор экспертом объектов-аналогов с перечисленными выше видами разрешенного использования является обоснованным.
Кроме того, каждый из объектов-аналогов выбран экспертом в ценовом диапазоне, позволяющим исключить как необоснованное занижение их рыночной стоимости, так и завышение.
Заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке, в рамках сравнительного подхода к оценке выводы сделаны на основе метода сравнения продаж, применение которого суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегментам рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.
Корректировки на торг, площадь, местоположение, расположение относительно автомагистралей применены на основании справочника оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков", под редакцией Лейфера Л.А., том III, 2014 год, выпускаемого Приволжским центром финансового консалтинга и оценки.
Заключение судебной экспертизы никем не оспаривалось, составлено лицом, обладающим правом на проведение судебных экспертиз в данной области, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных участков, содержит подробное описание проведенного исследования, его выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. Эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Оценив заключение эксперта по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами.
Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта лицами, участвующими в деле, не оспорена, какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии указанного заключения эксперта установленным требованиям лицами, участвующими в деле, не приведены.
Несогласие заинтересованных лиц с определенной в заключении эксперта рыночной стоимостью земельных участков не может являться основанием для отказа в удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.
Довод заинтересованных лиц о предполагаемом увеличении кадастровой стоимости земельных участков при проведении очередной государственной кадастровой оценки суд отклоняет, поскольку рыночная стоимость земельных участков определяется по состоянию на 01.01.2014, и при ее определении текущая рыночная стоимость этих же объектов недвижимости не учитывается.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости
Учитывая изложенное, а также то, что участвующие в деле лица не представили доказательств несоответствия заключения эксперта действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд считает, что кадастровую стоимость земельного участка надлежит установить в размере, определенном в данном заключении.
При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена на дату определения его кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Поскольку общество обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 26 декабря 2019 г., данную дату следует считать датой подачи заявления.
В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1.1 ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление закрытого акционерного общества "Агрофирма Апротек-Подгоренская" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 18 933 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 5 244 441 (пять миллионов двести сорок четыре тысячи четыреста сорок один) рубль.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 364 кв.м., категория земель: земли населенных пунктом, разрешенное использование: для размещения здания столовой, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 3 120 260 (три миллиона сто двадцать тысяч двести шестьдесят) рублей.
Датой подачи заявления считать 26 декабря 2019 г.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Судья А.А. Привалов
Мотивированное решение составлено 25 августа 2020 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка