Решение Калининградского областного суда от 19 февраля 2021 года №3а-309/2020, 3а-48/2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 февраля 2021 года Дело N 3а-48/2021
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Струковой А.А.
при секретаре - Корженко И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Цоя Владимира Александровича к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения стоимости земельного участка с кадастровым номером N,
УСТАНОВИЛ:
Цой В.А. обратился в суд 8 декабря 2020 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером N площадью 7736 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения административных зданий, деловое управление, спорт, склады, расположенный по адресу: г.Калининград, ул.Дзержинского,205А, принадлежит административному истцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 22 января 2004 года и дополнительных соглашений к нему.
Постановлением Правительства Калининградской области N 788 от 22 ноября 2019 года кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 14 075 419,92 руб., соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 4 февраля 2020 года.
По утверждению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету оценщика ООО "Декорум" Швецова М.А. от 25 ноября 2020 года составляет 7 510 000 руб.
Значительное превышение установленной кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости нарушает право административного истца на определение арендной платы в экономически обоснованном размере.
Определением суда от 11 января 2021 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено.
Определением судьи от 8 февраля 2021 года производство по делу возобновлено с учетом поступления в суд экспертного заключения от 4 февраля 2021 года о рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 10 866 000 руб.
В судебном заседании представитель Цоя В.А. - Фидельман А.С. поддержал заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости, определенной оценщиком, при этом содержащиеся в экспертном заключении от 4 февраля 2021 года выводы полагал противоречивыми и необоснованными.
Представители административных ответчиков - Управления Росреестра по Калининградской области, Правительства Калининградской области, а также заинтересованного лица - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области - в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель заинтересованного лица - администрации городского округа "Город Калининград" - Жамова А.Б. не возражала против установления кадастровой стоимости упомянутого земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом.
Заслушав пояснения представителей административного истца и администрации городского округа "Город Калининград", исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Из материалов дела следует, что указанный земельный участок принадлежит Цою В.А. с 6 августа 2019 года на основании соглашения от 5 июня 2019 года о передаче прав и обязанностей по договору N 005750 от 22 января 2004 года аренды земельного участка, который заключен на срок по 21 мая 2048 года (л.д. 14-15).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 1 января 2019 года постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области" в размере 14 075 419, 92 руб.
4 февраля 2020 года соответствующие сведения внесены в ЕГРН (л.д. 25).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 5 этой же статьи предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
По условиям договора аренды земельного участка арендная плата за земельный участок с кадастровым номером N исчисляется, исходя из его кадастровой стоимости, в связи с чем существенное несоответствие кадастровой стоимости указанного земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав административного истца в части взимания арендной платы в экономически обоснованном размере.
Таким образом, Цой В.А. вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч. 1 ст. 22 настоящего Федерального закона).
Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не пропущен.
Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В обоснование административного иска Цой В.А. представил отчет оценщика ООО "Декорум" Швецова М.А. от 25 ноября 2020 года N 323-11/2020 о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 7 510 000 руб.
Из содержания отчета об оценке видно, что оценщиком рыночная стоимость земельного участка определена путем сравнительного подхода с использованием информации о 4 объектах-аналогах.
При этом разрешенное использование объектов-аналогов - для строительства производственно-складской базы (два объекта), для строительства объектов производственного назначения (два объекта) в то время как согласно сведениям ЕГРН разрешенное использование оцениваемого земельного участка - деловое управление, спорт, склады - не в полной мере сопоставимо с видами разрешенного использования объектов-аналогов, которые относятся к различным группам видов разрешенного использования земельных участков, установленных Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года N 540.
Также из содержания отчета об оценке видно, что, оценивая спорный земельный участок, оценщик исходил из того, что и оцениваемый участок, и объекты-аналоги используются на праве собственности, в связи с чем корректировки на объем прав не требуется.
Однако оцениваемый участок принадлежит административному истцу на праве аренды, что не учтено оценщиком.
Принимая во внимание, что указанные обстоятельства могут свидетельствовать об ошибочности выводов оценщика при определении рыночной стоимости земельного участка, а также в целях обеспечения объективности разрешения спора, определением суда от 11 января 2021 года назначена судебная оценочная экспертиза (л.д. 129-132).
В соответствии с заключением эксперта от 4 февраля 2021 года рыночная стоимость упомянутого земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 10 866 000 руб. (л.д. 137-171).
Из содержания экспертного заключения следует, что рыночная стоимость оцениваемого участка определена сравнительным подходом с использованием информации о 5 объектах-аналогах, из которых 4 участка расположены на окраинах г.Калининграда и 1 участок - в г.Гурьевске в непосредственной близости от границы городского округа "Город Калининград".
Все земельные участки относятся к землям населенных пунктов, имеют разрешенное использование - для объектов общественно-делового значения, под строительство административного здания непромышленного назначения, для проектирования и строительства административно-складского комплекса, деловое управление и магазины, под строительство административно-выставочных зданий.
Таким образом, по своему разрешенному использованию земельные участки сопоставимы.
Экспертом проведена корректировка на передаваемые права (с учетом принадлежности оцениваемого участка на праве аренды в отличие от объектов-аналогов, принадлежащих их правообладателям на праве собственности), на местоположение (в отношении двух объектов-аналогов, расположенных на 1-й линии от дороги в отличие от местоположения оцениваемого участка и иных объектов-аналогов, расположенных на 2-й линии в пределах квартала).
Применение корректировок и их размер, равно как и отказ от проведения корректировок мотивированы экспертом.
Изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.
Эксперт Есина А.Н. обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Данных о какой-либо заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется. Не указывает на наличие соответствующих обстоятельств и административный истец.
Таким образом, законных оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется.
В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Экспертное заключение от 4 февраля 2021 года не опровергнуто.
Таким образом, заключение эксперта объективно свидетельствует о том, что установленная методом массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца по исчислению арендной платы в экономически обоснованном размере.
При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно заключению эксперта - 10 866 000 руб.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Цоя Владимира Александровича, поданное в суд 8 декабря 2020 года, - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 7736 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - деловое управление, спорт, склады, адрес: г.Калининград, ул.Дзержинского,205А, по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости - 10 866 000 руб.
Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной стоимости земельного участка, в Единый государственный реестр недвижимости в качестве новой кадастровой стоимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 26 февраля 2021 года.
Судья Калининградского
областного суда А.А. Струкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка