Решение Пензенского областного суда от 11 марта 2020 года №3а-308/2019, 3а-50/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 марта 2020 года Дело N 3а-50/2020
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А.,
при секретаре Кострикиной А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Артюшиной О.П. к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
установил:
Артюшина О.П. обратилась в Пензенский областной суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 48 066 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: под строительство пионерского лагеря и санатория, расположенного в 2300 м по направлению на северо-восток относительно ориентира - нежилого здания по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований сослалась на то, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчёте независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает права административного истца как арендатора, поскольку размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости.
Просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 865 000 рублей по состоянию на 1 апреля 2013 г.
Артюшина О.П. в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, доверив представление своих интересов Гордееву Ю.Г. (доверенность от 18 июня 2018 г.), который поддержал заявленные требования в полном объеме. С выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости земельного участка не согласился и просил провести повторную экспертизу.
Представитель административного ответчика федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра") Сержанова О.В. (доверенность от 27 февраля 2020 г.) полагала разрешение спора на усмотрение суда, указав, что датой, на которую определена оспариваемая кадастровая стоимость, является 22 января 2014 г.
Представитель заинтересованного лица - управления Росреестра по Пензенской области Серикова В.В. (доверенность от 11 октября 2019 г.) также полагала разрешение спора на усмотрение суда, подтвердив, что датой определения оспариваемой кадастровой стоимости является 22 января 2014 г.
Представитель заинтересованного лица - администрации Городищенского района Пензенской области Харатян В.Э. (доверенность от 6 декабря 2018 г.) возражал против удовлетворения иска в части определения величины рыночной стоимости земельного участка на основании представленного административным истцом отчета. При этом, согласился с величиной рыночной стоимости спорного земельного участка определенной заключением эксперта.
Представитель заинтересованного лица - правительства Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражений на административный иск не направил.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), положения которого подлежат применению при рассмотрении настоящего дела в силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 48 066 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: под строительство пионерского лагеря и санатория, расположенного в 2300 м по направлению на северо-восток относительно ориентира - нежилого здания по адресу: <адрес> на основании договора аренды земельного участка от 2 апреля 2019 г., заключенного с администрацией Городищенского района Пензенской области на срок до 1 апреля 2068 г., что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14 января 2020 г. N (л.д.123-125), а также договором аренды (л.д.7-10).
Арендная плата за спорный земельный участок рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости (л.д.9-10).
Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, суд полагает, что Артюшина О.П. вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.
Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Проверяя в судебном заседании вопрос соблюдения административным истцом срока обращения за судебной защитой, суд установил следующее.
На момент обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением в государственный реестр недвижимости результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, не внесены.
Датой внесения в государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка является 22 января 2014 г., следовательно, срок, предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, истек 22 января 2019 г.
Вместе с тем, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратился в суд 25 декабря 2019 г.
В соответствии с частью 7 статьи 219 КАС РФ пропущенный по уважительной причине срок обращения в суд может быть восстановлен судом.
Представителем административного истца Гордеевым Ю.Г. заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока.
В пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" определено, что пропуск указанного выше срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Оценивая обстоятельства пропуска административным истцом срока обращения в Пензенский областной суд с настоящим заявлением, суд принимает во внимание то обстоятельство, что до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки спорного объекта недвижимости на территории Пензенской области, и оспариваемая кадастровая стоимость является действующей, в связи, с чем считает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, поскольку административный истец, предъявивший настоящий административный иск, не может быть лишен по указанным формальным основаниям права на судебную защиту посредством оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, с которой он не согласен.
Кроме того, административный истец заключил договор аренды спорного земельного участка только 2 апреля 2019 г., в связи с чем, он не имел возможности оспорить его кадастровую стоимость в предусмотренный законом срок.
При таких обстоятельствах, суд полагает возможным признать причины пропуска срока обращения в суд уважительными и восстановить указанный срок.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена органом кадастрового учета в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222 на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 22 января 2014 г. и составила 3285311,1 рубля, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д.6), а также актом (л.д.95).
Согласно сообщению ФГБУ "ФКП Росреестра", основанному на сведениях ЕГРН датой, на которую определена оспариваемая кадастровая стоимость, является 22 января 2014 г. (л.д.136).
В ходе судебного разбирательства представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" указал, что оспариваемая кадастровая стоимость была определена ответчиком с использованием удельных показателей, утвержденных постановлением правительства Пензенской области от 27 ноября 2013 г. N 881-пП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов в Пензенской области", в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности.
Суждение представителя административного истца об иной дате, на которую определена кадастровая стоимость спорного земельного участка (1 апреля 2013 г. - дата внесения в ЕГРН сведений об изменении категории земельного участка на земли особо охраняемых территорий и объектов), является ошибочным и опровергается сообщением ФГБУ "ФКП Росреестра".
В ходе судебного разбирательства представители ФГБУ "ФКП Росреестра" и управления Росреестра по Пензенской области подтвердили, что в отзывах на иск дата, на которую была определена оспариваемая кадастровая стоимость (1 апреля 2013 г.), была определена неправильно.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 30 сентября 2019 г. N, подготовленный оценщиком <данные изъяты> ФИО6, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 апреля 2013 г. составила 865000 рублей (л.д.11-81).
Однако данный отчет не может быть положен в основу решения, поскольку на основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, которой в спорной ситуации является 22 января 2014 г.
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившими от представителя заинтересованного лица - администрации Городищенского района Пензенской области возражениями относительно представленного отчета судом по его ходатайству назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" ФИО7
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ФИО7 от 17 февраля 2020 г. N, согласно которому эксперт, руководствуясь частью 4 статьи 82 КАС РФ, определилрыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 22 января 2014 г. в размере 1922640 рублей (л.д.139-176).
Проанализировав заключение эксперта ФИО7, заслушав его пояснения в судебном заседании, суд установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить его выводы под сомнение оснований не имеется.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7, составивший вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы.
Суд не может согласиться с доводами представителя административного истца о том, что экспертом нарушены требования федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности.
Приведенные оценщиком ФИО8 в рецензии на заключение эксперта доводы не свидетельствуют об искажении итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.
Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
В ходе судебного заседания эксперт ФИО7 указал, что на дату оценки - 22 января 2014 г. в Пензенской области отсутствовал рынок земель особо охраняемых территорий и объектов (рекреационного назначения). К продаже предлагались земельные участки данной категории уже застроенные объектами капитального строительства. Поэтому им было принято решение об использовании в качестве объектов-аналогов земельных участков иных сегментов рынка нежилого назначения - для размещения придорожного сервиса и производственно-складского назначения, поскольку они имеют сопоставимые ценообразующие факторы между собой.
Значительное различие в удельных показателях стоимости объектов-аналогов, по мнению эксперта, обусловлено отсутствием достаточного количества предложений о продаже земельных участков на дату оценки, что не противоречит федеральным стандартам оценки.
Также экспертом ФИО7 указано на то, что в настоящее время невозможно установить по данным публичной кадастровой карты точное местоположение земельного участка, использованного в качестве объекта-аналога N 2 (л.д.175), поскольку он предлагался к продаже в 2013 г. Вся информация об указанном земельном участке была получена им в процессе телефонного разговора с продавцом земельного участка.
В ходе судебного разбирательства не было представлено доказательств того, что данные об объектах-аналогах, использованные экспертом, являются ошибочными и не соответствовали действительности на момент предложения об их продаже, в связи с чем доводы рецензента о некорректном подборе аналогов для оценки нельзя признать обоснованными.
Также суд не может согласиться с доводом рецензии о том, что не подтверждено объективными данными то обстоятельство, что объект-аналог N предлагался к продаже в 2013 г. на праве собственности, поскольку на это обстоятельство указано в объявлении о его продаже (л.д.175).
В связи с тем, что в справочной литературе отсутствуют коэффициенты, отражающие соотношение цен на земельные участки для размещения придорожного сервиса и рекреационного назначения, экспертом ФИО7 использовался коэффициент соотношения цен на земельные участки промышленного назначения и земельные участки рекреационного назначения в справочнике оценщика недвижимости (том 3 Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков) под редакцией Л.А. Лейфера, г.Нижний Новгород, 2014 г. (л.д.167). При этом, в качестве объектов-аналогов экспертом использованы земельные участки, предназначенные как для размещения объектов придорожного сервиса, так и объектов производственно-складского назначения.
Также суд не может согласиться с доводом рецензии о том, что использование значения корректировок на особые условия продажи (скидка на торг) из справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, г.Нижний Новгород, 2012 г. является некорректным.
Экспертом ФИО7 в судебном заседании было указано, что при применении указанной корректировки им использовались данные из справочника оценщика 2012 г., поскольку в 2013 г. такой справочник не выпускался, и рынок недвижимости в 2013 г. существенных изменений не претерпел. Справочник оценщика 2014 г. был выпущен после даты оценки и поэтому не имеет приоритета в использовании при оценке спорного земельного участка.
Вместе с тем справочник оценщика 2014 г. использовался экспертом ФИО7 при введении корректировки на площадь и на вид разрешенного использования в отношении объектов-аналогов, поскольку в справочнике оценщика 2013 г. и иной литературе отсутствовали значения необходимых корректировок на дату оценки.
Доказательств того, что примененные экспертом корректировки из справочника оценщика 2014 г. не соответствовали тенденциям рынка недвижимости в 2013 г. не представлено. Также не представлено данных о том, что на дату оценки имелись обоснованные данные об иных значениях корректировок.
Также экспертом ФИО7 было разъяснено, что корректировки вносятся для объектов-аналогов с целью сгладить их различие с оцениваемым объектом. Поскольку выбранные объекты-аналоги относятся к индустриальному рынку, то им использовались значения корректировок на площадь земельного участка для индустриального рынка. Различие между объектами-аналогами и оцениваемым земельным участком по виду разрешенного использования сглажено экспертом путем применения иной корректировки.
При таких обстоятельствах, довод рецензента о необходимости применения корректировок на площадь к объектам-аналогам для рынка земельных участков рекреационного назначения является ошибочным.
В ходе судебного разбирательства эксперт также обосновал невозможность использования при оценке спорного земельного участка в качестве объектов-аналогов земельных участков сельскохозяйственного назначения и для индивидуального жилищного строительства.
Земельные участки сельскохозяйственного назначения и для индивидуального жилищного строительства, по мнению эксперта, не сопоставимы с земельными участками рекреационного назначения, поскольку их цена формируется под воздействием иных факторов (плодородие, характер населенного пункта, где они располагаются и т.п.), в то время как земельные участки рекреационного назначения и для размещения производственно-складской недвижимости имеют сходные ценообразующие факторы.
Также экспертом была обоснована невозможность использования иных подходов в оценке спорного земельного участка отсутствием достоверной информации, на основании которой при доходном и затратном подходах определяется величина рыночной стоимости.
Так, доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пункт 16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611).
Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (пункт 19 ФСО N 1).
Объяснения эксперта относительно обстоятельств, указанных в рецензии, являются мотивированными и основаны на проведенном им исследовании, в связи с чем у суда нет оснований не согласиться с ними.
Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" которые могли бы повлечь искажение величины рыночной стоимости спорного земельного участка при проведении судебной экспертизы, судом не установлено, в связи с чем, отсутствуют основания для признания данного доказательства недопустимым (статья 61 КАС РФ).
Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного истца судом отказано.
Назначение повторной экспертизы лишь в целях получения иной оценки спорного объекта недвижимости не допустимо.
В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 22 января 2014 г. составляет 1922640 рублей.
Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:07:0032401:145 следует установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ФИО10 в указанном выше размере.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дату обращения административного истца в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости - 25 декабря 2019 г.
Исходя из положений абзаца 5 статьи 24.20. Закона об оценочной деятельности, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость подлежит применению в отношении административного истца с 1 января 2019 г.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 48 066 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: под строительство пионерского лагеря и санатория, расположенного в 2300 м по направлению на северо-восток относительно ориентира - нежилого здания по адресу: <адрес>, по состоянию на 22 января 2014 г. в размере его рыночной стоимости - 1922 640 (один миллион девятьсот двадцать две тысячи шестьсот сорок) рублей.
Датой подачи Артюшиной О.П. заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 25 декабря 2019 г.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 20 марта 2020 г.
Судья Е.А. Мартынова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка