Решение Ярославского областного суда от 31 января 2019 года №3а-308/2018, 3а-59/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 января 2019 года Дело N 3а-59/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Анохиной Надежды Васильевны к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Федеральному государственному учреждению "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении Анохина Н.В. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 489 кв.м, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство здания творческой мастерской с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 866 000 руб. по состоянию на 01.01.2015г.; внести изменения в единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 866 000 руб.
Административные исковые требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельного участка. Арендная плата исчисляется с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка. Установленная в отношении земельного участка кадастровая стоимость превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются права административного истца.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Зарубина Н.Н. административные исковые требования поддержала.
Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. возражала против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", заинтересованное лицо МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля", извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области и ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" поступили письменные объяснения, в которых возражений относительно заявленных требований не изложены.
Выслушав представителя административного истца и представителя заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
Согласно части 1 ст. 245, статьи 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Административный истец является арендатором вышеуказанного земельного участка, что подтверждается договором аренды от 01.08.2017г.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Согласно представленному договору аренды за земельный участок определяется с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
Поэтому суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2015г. постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2016г. N 704-п.
Административным истцом представлен отчет ООО "Ярэксперт" от 03.12.2018г. N12460\18 оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2015г. в размере 866 000 руб.
Согласно статье 59, части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств являются отчет независимого оценщика, который подлежат оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистами, имеющими право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщики проанализировали рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не являются основанием для критической оценки выводов, изложенных в отчете.
При оценке месторасположения объекта-аналога N 1 оценщики исходили из того, что он в соответствии с документами градостроительного зонирования расположен в зоне "Ж", а также из того, что окружение этого объекта-аналога представляет собой жилую зону преимущественно с современными жилыми домами высотой более девяти этажей, имеются объекты социальной структуры. Эти выводы оценщиков основаны на исследовании месторасположения объекта-аналога. Результаты исследования приведены в отчете, проиллюстрированы фотографиями и копиями карт.
Таким образом, оценщики обоснованно отнесли данный объект-аналог к зоне спального микрорайона высотной застройки.
Возражения департамента в этой части о необходимости отнесения объекта-аналога N 1 к спальному микрорайону среднеэтажной застройки объективно ничем не подтверждены.
Доводы о том, что коэффициент вариации по полученной оценщиками выборки объектов-аналогов составляет более 33%, также не могут быть приняты во внимание.
Законодательством об оценочной деятельности не предусмотрено такого понятия как "коэффициент вариации". Выводы департамента основаны на предложенных ценах объектов продажи. Между тем федеральные стандарты оценки не относят предлагаемую цену продажи к основным ценообразующим факторам.
Содержание отчета позволяет сделать вывод о том, что оценщиками подобрано и оценено достаточное количество аналогов с известными ценами предложений. В качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из факторов является единообразным. Оценщиками описаны объем доступных им рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
В связи с этим указанные возражения департамента не могут расцениваться как обоснованные.
Из содержания отчета следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиками требования федеральных стандартов соблюдены, в том числе в указанной департаментом части.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Ценообразующие факторы определены оценщиками в полном соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Изложенное позволяет сделать вывод о том, что оценщиками были определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор объектов-аналогов.
В целом анализ отчета позволяет сделать вывод о том, что требования законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки оценщиками выполнены, в связи с чем оснований для утверждения о несоответствии отчета оценки требованиям федеральных стандартов оценки, не имеется.
С учетом изложенного суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка заявителя.
Таким образом, размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден административным истцом достаточными и допустимыми доказательствами.
Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка по настоящему делу является - 27 декабря 2018г.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 489 кв.м, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство здания творческой мастерской с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 866 000 руб. по состоянию на 01.01.2015г..
Внести изменения в единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 866 000 руб.
Дата обращения с заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 27 декабря 2018г.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда.
Судья: В.С. Преснов.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка