Дата принятия: 26 августа 2020г.
Номер документа: 3а-307/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 26 августа 2020 года Дело N 3а-307/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Скачкова Николая Юрьевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Скачков Н.Ю. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2 200 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - здание для размещения объектов соцкультбыта (магазин "Оптика", аптека, помещения для размещения организации по управлению жилищным фондом) с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 620 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Скачков Н.Ю. является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4 620 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 11 038 800, 96 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административным истцом заявлено также о взыскании в его пользу понесенных по административному делу судебных расходов.
В судебном заседании представитель Скачкова Н.Ю. на основании доверенности Грачева А.А. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, возражала также во взыскании вы пользу административного истца судебных расходов.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, соарендаторы земельного участка Шарова Ж.Г., Шлепин В.В. своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Скачкова Н.Ю, подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Скачков Н.Ю. является арендатором земельного участка площадью 2 200 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - здание для размещения объектов соцкультбыта (магазин "Оптика", аптека, помещения для размещения организации по управлению жилищным фондом) с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что Скачков Н.Ю. является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и законодательства Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 28 июня 2019 года N 26075-МЛ, заключенного Скачковым Н.Ю. с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, по условиям которого (приложение к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Скачков Н.Ю, в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 11 038 800, 96 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 4 620 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Как следует из Отчета, оценщиком проведен анализ рынка, на основании которого отобраны объекты, относящиеся в одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, после чего оценщиком заданы параметры отбора объектов в окончательную выбору.
В соответствии с пунктом 8и Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, основания отбора объектов для расчетов, их характеристики, последовательность отбора полно в Отчете приведены.
Так, из Отчета следует, что основанием отбора является сопоставимость объекта оценки и аналогов по площади, по виду разрешенного использования и по градостроительной зоне, к которым оценщик отнесла ОД (общественно - деловая зона), ФЦ (зона многофункциональных центров) и ОЖ (зона общественно - жилой застройки).
При этом, объект оценки расположен в территориальной зоне Ж2 (зона застройки малоэтажными и среднеэтажными домами).
Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области находит в данных выводах оценщика противоречие, указывая на то, что оценщиком преимущество отдано аналогам, которые с объектом оценки по нахождению в градостроительной зоне не совпадают.
Суд полагает, что данное противоречие в Отчете отсутствует, содержание Отчета дает полное обоснование вышеприведенных действий оценщика.
Из Отчета и дополнительных пояснений оценщика, данных ею в судебном заседании следует, что при анализе ценообразующих характеристик оцениваемого объекта установлено, что он расположен в градостроительной зоне, для которой размещение подобных объектов (объекты торгово - офисного назначения) несвойственно, их размещение имеет место с существенными ограничениями.
При таких обстоятельствах, при отборе аналогов оценщик исходила из того, что отбору подлежат аналоги, которые располагаются в градостроительных зонах, где размещение пободных объектов является приоритетным, то есть в зонах ОД, ФЦ и ОЖ.
Суд полагает данные выводы оценщика вполне обоснованными, подтвержденными сведениями об объекте оценки и об аналогах и не противоречащими федеральным стандартам оценки.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено, обоснованных возражений на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца не представлено суду.
Таким образом, анализ Отчета в полном объеме и иные собранные по делу доказательства дают суду основания для установления рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в размере, определенном Отчетом, 4 620 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Скачкова Н.Ю. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Скачкова Н.Ю. с настоящим административным иском в суд - 31 июля 2020 года.
Разрешая заявление Скачкова Н.Ю. о взыскании в его пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы по оплате государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расходы по оплате услуг представителя.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 55 %, кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Скачкова Н.Ю. подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 45 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Кроме того, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Скачкова Н.Ю. подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей. Указанные расходы, заявленные административным истцом в размере 35 000 рублей, снижены судом с учетом объема выполненной представителем работы, ее правовой сложности и исходя из закрепленного в статье 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принципа разумности определения величины данных расходов.
Таким образом, заявление Скачкова Н.Ю. о взыскании в его пользу судебных расходов подлежит удовлетворению частично.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Скачкова Николая Юрьевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 200 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - здание для размещения объектов соцкультбыта (магазин "Оптика", аптека, помещения для размещения организации по управлению жилищным фондом) с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 620 000 (четыре миллиона шестьсот двадцать тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 4 620 000 (четыре миллиона шестьсот двадцать тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 31 июля 2020 года.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Скачкова Николая Юрьевича судебные расходы в сумме 55 300 рублей, в том числе расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 45 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 9 сентября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
