Решение Свердловского областного суда от 19 августа 2019 года №3а-307/2019

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 августа 2019 года Дело N 3а-307/2019
Именем Российской Федерации







г. Екатеринбург


19 августа 2019 года







Дело N 3а-307/2019




Свердловский областной суд в составе
судьи Полевщиковой С.Н.,
при секретаре Кармановой Ж.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-307/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Автобан-Запад-Плюс"
к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,
с участием заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому Федеральному округу, администрации города Екатеринбурга
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N,
при участии в судебном заседании представителя административного истца Извекова С.С., свидетеля Р.С.Г.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Автобан-Запад-Плюс" (далее - административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N (далее - земельный участок) в размере его рыночной стоимости 27241000 руб.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 30 апреля 2019 года N 419-19/З, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Консалтинг Групп" Р.С.Г..
Административные ответчики: Управление Росреестра по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, а также заинтересованные лица: ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО, администрация города Екатеринбурга возражений против удовлетворения заявленных требований не заявили.
В судебном заседании принял участие представитель административного истца Извеков С.С., который требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка поддержал; заявил ходатайства о восстановлении пропущенного процессуального срока для обращения с административным иском в суд, а также ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика Р.С.Г.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.
В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел административное дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле.
Заслушав объяснения представителя административного истца Извекова С.С., допросив в качестве свидетеля оценщика Р.С.Г. исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость земельного участка должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из материалов административного дела, административный истец является арендатором земельного участка общей площадью 5 885 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство автосервисного центра, расположенного по адресу: ....
Из представленного договора аренды земельного участка от 10 октября 2007 года N 5-1590, а также дополнительных соглашений к нему, усматривается, что размер арендной платы исчисляется, исходя из утвержденной в установленном законом порядке кадастровой стоимости земельного участка.
Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15января2013 годаN32 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург" по состоянию на 15 ноября 2012 года утверждена кадастровая стоимость земельного участка в размере 64258256, 15 руб.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка были внесены в ЕГРН 09 апреля 2013 года.
Административный истец не согласился с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка в связи с чем, 27 мая 2019 года обратился с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области (далее - Комиссия) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости земельного участка, представив отчет об оценке от 30 апреля 2019 года N 419-19/З.
27 мая 2019 года Комиссия уведомила административного истца об отказе в принятии заявления к рассмотрению по причине истечения пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в ЕГРН не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления.
Если по истечении установленного законом периода в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Принимая во внимание, что на дату обращения административного истца с административным иском в суд - 03 июня 2019 года и до настоящего времени Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город "Екатеринбург", и оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка является действующей, и нарушает права административного истца, как плательщика арендной платы, суд восстанавливает административному истцу процессуальный срок для обращения с административным исковым заявлением в суд.
Оспаривая в судебном порядке кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке от 30 апреля 2019 года N 419-19/З, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15ноября2012 года составляет 27241000 руб.
В силу статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки является отчет об оценке объекта оценки.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ).
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона N 135-ФЗ).
В связи с возникшими у суда вопросами о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд по ходатайству представителя административного истца допросил в качестве свидетеля оценщика Р.С.Г., который сообщил суду в устной форме об известных ему обстоятельствах, касающихся оценки земельного участка и выводов, положенных в основу составленного им отчета об оценке от 30 апреля 2019 года N 419-19/З.
Из пояснений свидетеля следует, что оцениваемый земельный участок общей площадью 5 885 кв. м., расположен по адресу: ..., находится в третьем ценовом поясе, в территориальной зоне ПК-4 (зона производственно-коммунальных объектов V класса вредности), относится к категории земель - земли населенных пунктов, имеет разрешенное использование - строительство автосервисного центра.
По состоянию на дату оценки - 15 ноября 2012 года - на оцениваемом земельном участке отсутствовал объект капитального строительства.
Приняв во внимание количественные и качественные характеристики объекта оценки, его разрешенное, фактическое и наиболее эффективное использование, оценщик отнес оцениваемый земельный участок к сегменту рынка земель под общественно-деловую застройку.
На дату оценки - 15 ноября 2012 года, исходя из сегмента рынка, к которому был отнесен оцениваемый земельный участок, оценщик произвел выборку земельных участков под общественно - деловую застройку по правилам отбора объектов-аналогов.
Свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.
Объекты-аналоги в количестве пяти штук были идентифицированы им по Публичной кадастровой карте МО "г. Екатеринбург".
Все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, точно установлена их площадь, местоположение, вид разрешенного использовании и кадастровые номера.
Исходя из ретроспективности оценки, оценщик пояснил, что применил корректировки на торг, на имущественные права, на местоположение, на площадь, на расположение относительно красной линии.
Для проверки однородности отбора объектов-аналогов оценщик произвел расчет коэффициента вариации, который первоначально превысил 33 % и составил 52 %.
После исключения из расчета объектов-аналогов N 2, N 5 коэффициент вариации был установлен в допустимом диапазоне 28 %.
Таким образом исходя из пояснений свидетеля, полученная в результате введенных оценщиком корректировок итоговая рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составила 27241 000 руб.
Заслушав показания свидетеля, а также исследовав представленные по административному делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний свидетеля Р.С.Г.., предупрежденного об уголовной ответственности, у суда первой инстанции не имеется на основании следующего.
Оценку земельного участка выполнил оценщик Р.С.Г. являющийся членом Саморегулируемой организации Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", имеющий специальное образование в области оценочной деятельности, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от 21 мая 2018 года.
Отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком и скреплен печатью общества с ограниченной ответственностью "Консалтинг Групп".
В отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), установлено точное описание локального местоположения объекта оценки.
Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки - 15 ноября 2012 года.
Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Применение конкретных размеров корректировок, оценщиком предметно описано.
Размер введенных корректировок является проверяемым, поскольку основан на указанных в отчете об оценке методиках.
Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок.
Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Оценив представленный в дело отчет, суд, признает его соответствующим требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, а также содержащие сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в материалах административного дела не имеется.
С учетом изложенного, административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, подлежит удовлетворению.
Суд устанавливает по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 27241 000 руб.
Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.
При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, суд исходит из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Датой обращения административного истца в Комиссию является 27 мая 2019 года.
Обращаясь с административным иском в суд, представитель административного истца Извеков С.С., действующий на основании доверенности от 03 марта 2019 года, уплатил государственную пошлину в размере 2000 руб., что подтверждается чеком-ордером от 03 июня 2019 года.
Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, суд исходит из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда.
Общим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, что следует из содержания главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П указал на возможность взыскания судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.
Механизм определения правовой стороны строится на основе выводов суда о правомерности или неправомерности заявленного требования в итоговом судебном акте.
При удовлетворении требований об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка в размере 64258256, 15 руб., более чем в 2 раза превышает кадастровую стоимость земельного участка, установленную судом по результатам рассмотрения настоящего административного дела, что, безусловно, свидетельствует об ошибке, повлекшей нарушение прав административного истца, которая была допущена при формировании методики определения кадастровой стоимости.
На основании изложенного, с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области подлежат взысканию в пользу административного истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.
Руководствуясь статьями 103, 111, 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Автобан-Запад-Плюс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, удовлетворить.
Установить по состоянию на 15 ноября 2012года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 5 885 кв.м., расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости 27241 000 (пятнадцать миллионов двадцать восемь тысяч) руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 27 мая 2019года.
Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Автобан-Запад-Плюс" (ИНН 6658357674) расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 (две тысячи) руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме 22 августа 2019 года.
Судья С.Н. Полевщикова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка