Решение Пензенского областного суда от 25 февраля 2020 года №3а-307/2019, 3а-49/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 февраля 2020 года Дело N 3а-49/2020
Именем Российской Федерации
25 февраля 2020 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Шелахаевой Е.М.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Гущина Александра Алексеевича к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Гущин А.А. обратился в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 8 086 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: размещение бронь-склада, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что затрагивает права административного истца как собственника расположенного на данном земельном участке бронь-склада, а также плательщика платы, размер которой определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Гущин А.А. просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 870 000 руб.
После проведения по делу экспертизы представитель административного истца Гущина А.А. - Гордеев Ю.Г. (доверенность от 18 октября 2019 г.) уточнил заявленные требования в соответствии с результатами проведенной по настоящему делу экспертизы и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г., 1 059 266 рублей.
В судебное заседание административный истец Гущин А.А., его представитель Гордеев Ю.Г. не явились, извещены надлежаще и своевременно, в заявлении последний просил о рассмотрении дела без назначения повторной экспертизы.
Представители административных ответчиков Департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. (доверенность от 18 февраля 2020 г.), ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" Жукова О.В. (доверенность от 7 февраля 2020 г.) возражали против удовлетворения заявленных требований, не согласившись с выводами судебной экспертизы, полагали, что рыночная стоимость спорного объекта существенно занижена.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пензенской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрация г. Сурска Городищенского района Пензенской области, будучи надлежаще и своевременно извещенными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В материалах дела имеется отзыв представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" Кудинова И.А. (доверенность от 9 января 2018 г.), с просьбой о вынесении решения на усмотрение суда и в отсутствие представителей (л.д. 116-117).
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), положения которого подлежат применению при рассмотрении настоящего дела в силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что Гущин А.А. является собственником здания с кадастровым номером N, наименование: бронь-склад, назначение-нежилое, общей площадью 2 222,4 кв.м, лит. А, Б, В, адрес объекта: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи нежилого здания от 18 августа 2016 г. (л.д. 76-78), выпиской из ЕГРН от 11 февраля 2020 г. N КУВИ-001/2020-2752100.
Указанный броньсклад располагается на земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью 8 086 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: размещение бронь-склада, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 27 декабря 2019 г. N КУВИ-001/2019-31382864 (л.д. 89-90).
В соответствии с абзацем 8 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
На основании части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Учитывая изложенное, административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка, поскольку он, как собственник расположенного на земельном участке с кадастровым номером 58:07:0610301:171 бронь-склада, имеет исключительное право на приобретение указанного земельного участка в собственность или в аренду. Указанные обстоятельства лицами, участвующие в деле, не оспаривались.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 2 497 522 руб. 82 коп., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 4 июня 2019 г. N КУВИ-001/2019-12128083 (л.д. 5).
Исходя из изложенного, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка следует считать 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 29 октября 2019 г. N 19/023, подготовленный оценщиком ООО "Консалтинг. Лизинг. Инвестиции" Полковниковым А.И., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки - 1 января 2018 г. составила 870 000 руб.
В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" ФИО7
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 11 февраля 2020 г. N ОКС-11/02/20-01, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 1 059 266 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы от 11 февраля 2020 г. N ОКС-11/02/20-01, выполненное экспертом ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" ФИО7, суд принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ (с изм.) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, как наиболее полно учитывающего цели оценки, сложившуюся на рынке земли ситуацию и имеющуюся информацию об объектах, является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Поскольку спорный земельный участок входит в сегмент земельных участков под производственно-складское использование и наиболее приближено к нему, анализ рынка экспертом проводился в отношении данной группы земельных участков, в качестве исходных данных для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N учтена информация о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков, предназначенных под производственно-складское использование.
После проведения анализа рынка было отобрано 4 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования. Экспертом были проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки на торг, на различие площадей (для всех объектов-аналогов), на местоположение (для объектов-аналогов N 1, N 4), на подъездные пути (для объектов-аналогов N 2, N 3, N 4).
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7, составивший вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в результате выводы.
При изучении довода представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о неполноте и недостоверности заключения эксперта ввиду противоречивости применения максимальных значений из таблицы N 15 статистических данных "Справочник оценщика - 2017 "Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А., г. Нижний Новгород, 2017 г., судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено следующее.
Согласно таблице 15 Справочника оценщика - 2017 "Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А., г. Нижний Новгород, 2017 г. объект оценки, также, как и объекты-аналоги N 1, N 2, N 3 относится к "прочим населенным пунктам", объект-аналог N 4 - к "райцентрам с развитой промышленностью". Однако объект оценки по социально-экономическим показателям имеет существенные преимущества, поскольку численность его населения составляет более 6 000 человек, а численность населения объектов-аналогов - менее 1 000 человек; площадь первого населенного пункта значительно больше.
Вместе с тем объекты-аналоги N 2, N 3 имеют очевидное преимущество по сравнению с объектом оценки по критерию удаленности от города областного значения - Пензы (от объекта оценки до г. Пензы - 1 час пути, от объектов-аналогов N 2 и N 3 - 10 до 30 минут, по удобным подъездным путям).
При таких обстоятельствах, учитывая, что объект исследования, как и объекты-аналоги N 2 N 3 имеет свои преимущества и недостатки в совокупности, эксперт пришел к обоснованному выводу о том, что данные объекты не имеют значительных отличий друг от друга по фактору местоположения, являются сопоставимыми, в связи с чем в отношении них не применялась корректировка. Вместе с тем, с учетом имеющихся вышеуказанных отличий корректировка на местоположение введена для объектов-аналогов N 1 и N 4 в размере 1,20 и 0,84 - соответственно, с чем суд соглашается.
При введении корректировки на подъездные пути экспертом принималась во внимание совокупность факторов, в числе которых удаленность от ФАД и качество дорожного покрытия.
Так, объект исследования располагается на удалении 300 м от крупной автомобильной дороги в границах г. Сурска, от ФАД М5 "Урал" удаленность составляет 21 км. По данному параметру он незначительно отличается от объекта-аналога N 1, который немного дальше располагается от крупной автомобильной дороги (500 м), но расположен ближе к ФАД М5 "Урал" (около 10 км). Объект-аналог N 2 имеет хорошие подъездные пути до участка, однако уделен от ФАД М5 "Урал" на 10 км. Объекты-аналоги N 3, N 4 имеют хорошие подъездные пути из твердого покрытия, а также располагаются в непосредственной близости от автодороги Р-208 "Пенза-Тамбов и М5 "Урал", вследствие чего значительно превосходят объект оценки и объект-аналог N 1.
Данные отличия были проанализированы экспертом, после чего для объектов-аналогов N 2, N 3, N 4 введена корректировка, предусмотренная таблицей 71 Справочника оценщика - 2017 "Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А., г. Нижний Новгород, 2017 г., в размере 0,88, 0,79, 0,79 - соответственно, с чем суд соглашается.
Тот же административный ответчик полагает, что экспертом необоснованно не применена корректировка на конфигурацию участка для объекта-аналога N 3.
Суд, исследовав данный довод, выслушав эксперта, пришел к следующему. Объект-аналог N 3 по данным публичной кадастровой карты представляет собой два участка, соединенных между собой т.н. "перемычкой", с наличием обременением для прохождения оптоволоконного кабеля. Вместе с тем, данный земельный участок (объект-аналог N 3) застроен объектами капитального строительства (что усматривается из приложенного фото), не имеет каких-либо затруднений в эксплуатации, визуально какие-либо линии, кабели, препятствующие нормальной эксплуатации данного земельного участка отсутствуют. Кроме того, признаки, перечисленные в представленной ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" таблице "СтатРиэлт", наличие которых требует применения соответствующей корректировки, в настоящем случае отсутствуют.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что необходимость применения корректировки на конфигурацию отсутствует.
Судом исследовался и признан несостоятельным довод представителя вышеуказанного административного ответчика о недостоверности заключения эксперта ввиду отсутствия в тексте объявления о продаже объекта-аналога N 4 информации о наличии коммуникаций, поскольку недостатки информации объявления были восполнены экспертом в ходе телефонного интервьюирования контактного лица при составлении базы объектов-аналогов, а также анализа данных публичной кадастровой карты, Яндекс-карт. Экспертом установлено, что все объекты имеют равноценные возможности подключения к сетям электроэнергии, являются сопоставимыми по данному критерию, следовательно, применение корректировки не требуется.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 11 февраля 2020 г. выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 1 059 266 руб.
Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца в суд является 25 декабря 2019 г.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза (первоначальная) в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки".
Согласно счету ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" стоимость проведения экспертизы составила 15 000 рублей (л.д. 189).
Счет, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.
В рассматриваемом случае административные ответчики не были согласны с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, в том числе и после уточнения требований, оспаривая как право административного истца на установление кадастровой стоимости, так и размер рыночной стоимости; при этом назначение судебной экспертизы по делу связано с процессуальным поведением административного ответчика - Департамента государственного имущества Пензенской области, заявившим такое ходатайство.
Суд также принимает во внимание, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Департаментом государственного имущества Пензенской области, значительно превышает определенную по результатам судебной экспертизы рыночную стоимость (округленно на 58%. Данный факт свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, что влечет нарушение прав административного истца.
При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу судебной экспертизой, подлежат взысканию с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу ООО "Межрегиональный центр независимой оценки".
В связи с рассмотрением настоящего административного дела административным истцом оплачена государственная пошлина в размере 300 руб., в подтверждение чего в материалах административного дела имеется чек-ордер от 24 декабря 2019 г. на указанную сумму.
На основании статьей 103, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные выше затраты административного истца на оплату государственной пошлины в сумме 2 000 рублей относятся к судебным расходам и возмещаются истцу ответчиком в случае удовлетворения иска.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества Гущина Александра Алексеевича к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 8 086 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: размещение бронь-склада, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 г. - 1 059 266 (один миллион пятьдесят девять тысяч двести шестьдесят шесть) рублей.
Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу Гущина Александра Алексеевича расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.
Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр независимой оценки" расходы по проведению экспертизы в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.
Датой подачи заявления Гущиным Александром Алексеевичем о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 25 декабря 2019 г.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 3 марта 2020 г.
Судья Е.М. Шелахаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка