Дата принятия: 08 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-306/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 сентября 2020 года Дело N 3а-306/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Остен - Сакена Дмитрия Владимировича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Остен - Сакен Д.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 12 563 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажные наземные, поземные, встроенные в объекты другого назначения гаражи - стоянки для хранения легкового автотранспорта вместимостью не более 500 машино - мест, расположенного по адресу: <адрес>, строение 13, в размере рыночной стоимости 11 558 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Остен - Сакен Д.В. является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 11 558 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 17 616 000, 28 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административным истцом заявлено также о взыскании в его пользу понесенных по административному делу судебных расходов.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Гачин К.В. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержал.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, возражала против взыскания в пользу административного истца судебных расходов.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Остен - Сакена Д.В. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Остен - Сакен Д.В. является собственником земельного участка площадью 12 563 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажные наземные, поземные, встроенные в объекты другого назначения гаражи - стоянки для хранения легкового автотранспорта вместимостью не более 500 машино - мест, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Остен - Сакен Д.В. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 17 616 000, 28 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 11 558 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Из отчета следует, что оценщиком проведен анализ рынка земельных участков, относящихся к одному сегменту рынка с оцениваемым объектом. После этого, оценщиком заданы параметры отбора - совпадение с объектом оценки по виду разрешенного использования. В результате отбора в окончательную выборку попали четыре объекта.
В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводит доводы о том, что оценщиком отобраны участки по адресу: город Ярославль, улица Гагарина, в районе дома 68 б, и город Ярославль, улица Камышовая, цены которых существенно отличаются в меньшую сторону от цен двух других аналогов, что свидетельствует о неоднородности выборки.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений.
В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Вышеприведенные аналоги <адрес>) относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам, в связи с чем оснований для исключения их из выборки у оценщика не имелось.
При этом такой критерий как цена объекта в качестве основания для использования в расчетах, либо исключения из них в федеральных стандартах оценки не поименован.
Кроме того, суд принимает во внимание также, что в соответствии с принятым в оценочной деятельности принципом замещения, в соответствии с которым разумный покупатель при аналогичных предложениях по продаже объекта выберет тот, который имеет наименьшую цену, принимать для расчетов в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости те объекты, цена которых более низкая, обоснованно.
В возражениях на Отчет Департаментом приведены также доводы о том, что объект аналог по улице Камышовая в городе Ярославле не сопоставим с объектом оценки по виду разрешенного использования, поскольку предполагает строительство только временных сооружений, тогда как на земельном участке - объекте оценки возможно возведение объектов капитального строительства - - многоэтажные наземные, поземные, встроенные в объекты другого назначения гаражи - стоянки для хранения легкового автотранспорта вместимостью не более 500 машино - мест.
Суд полагает, что данные доводы административного ответчика обоснованности выбора оценщиком аналогов для расчета не опровергают.
При отборе указанного аналога оценщиком принято во внимание, что использование его связано с эксплуатацией автотранспорта. При этом, как объект оценки, предназначенный, помимо прочего, для размещения стоянок, он также предполагает размещение на нем временных построек в виде площадок для обучения вождению.
Суд полагает данные выводы оценщика вполне обоснованными и не противоречащими положениям пункта 22 ФСО N 7.
В возражениях на Отчет Департаментом приведены сведения также о трех предложениях, которые по мнению административного ответчика являются аналогами оцениваемому объекту и подлежали включению оценщиком в расчеты.
Суд полагает данные возражения Департамента несостоятельными.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам данных предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.
При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.
Кроме того, оценщиком в судебном заседании дан анализ тех предложений, на которые указывает Департамент.
Из пояснений оценщика, не опровергнутых лицами, участвующими в деле, следует, что указанные предложения относятся к иным сегментам рынка: рынка под торгово - офисную застройку и рынку земельных участков для жилищного строительства.
Кроме того, аналог под индивидуальное жилищное строительство <адрес>) предлагался к продаже на 2015 год, то есть существенно дальше отстоит от даты оценки, и в его составе имеется объект недвижимости.
Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца не представлено.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Остен - Сакена Д.В. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Остен - Сакена Д.В. с настоящим административным иском в суд - 30 июля 2020 года.
Разрешая заявление Остен - Сакена Д.В. о взыскании в его пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таковых расходов административными истцами заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, а также расходы на оплату услуг представителя.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что заявление Остен - Сакена Д.В. о взыскании судебных расходов, понесенных в связи с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, удовлетворению не подлежит, так как расхождение между кадастровой стоимостью данного земельного участка и установленной судом его рыночной стоимостью не превысило 35 %.
Такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости, более обобщенным подходом при определении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца.
Суд принимает во внимание также, что административный ответчик в данном деле не оспаривал права Остен - Сакена Д.В. на пересмотр результатов государственной кадастровой оценки принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.
На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления Остен - Сакена Д.В. о взыскании судебных расходов.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Остен - Сакена Дмитрия Владимировича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 12 563 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажные наземные, поземные, встроенные в объекты другого назначения гаражи - стоянки для хранения легкового автотранспорта вместимостью не более 500 машино - мест, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 558 000 (одиннадцать миллионов пятьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 11 558 000 (одиннадцать миллионов пятьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 30 июля 2020 года.
В удовлетворении заявления Остен - Сакена Дмитрия Владимировича о взыскании судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 22 сентября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
