Дата принятия: 16 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-306/2019, 3а-17/2020
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 16 сентября 2020 года Дело N 3а-17/2020
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 16 сентября 2020 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
судьи Леонтьева С.А.
при секретаре Пеледовой В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Агропарк" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Агропарк" обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности:
- земельного участка с кадастровым N..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей <...> рублей по состоянию на <дата>;
- земельного участка с кадастровым N..., общей площадью 166 587 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей <...> рублей по состоянию на <дата>.
В ходе рассмотрения дела, после проведения первоначальной экспертизы представитель административного истца требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости определенной заключением первоначальной судебной экспертизы.
- земельного участка с кадастровым N..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> в размере <...> рублей по состоянию на <дата>;
- земельного участка с кадастровым N..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> в размере <...> рублей по состоянию на <дата>.
В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт N... от <дата> об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, составленный оценщиком ООО "Единая Оценочная Компания".
В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Представитель административного истца указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости данных объектов в размере рыночной стоимости, поскольку является плательщиком налога на имущество в отношении данных объектов недвижимости, при этом налоговая база определяется как кадастровая стоимость данных объектов.
Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддерживает.
Представители административного ответчика - СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" в суд явился, указывает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении повторной судебной экспертизы.
Представитель заинтересованного лица - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, в суд явился, указывает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении повторной судебной экспертизы.
Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Санкт-Петербургу, в суд не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены, сведений о причинах неявки не представили, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения предусмотрены ст.24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные объекты недвижимости.
Кадастровая стоимость данных объектов установлена в размере:
- земельного участка с кадастровым N..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> <...> рублей по состоянию на <дата>;
- земельного участка с кадастровым N..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, терр. <адрес> <...> рублей по состоянию на <дата>.
В соответствии с отчетом ООО "Единая Оценочная Компания" N... от <дата> об оценке рыночной стоимости данных объектов недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость данных объектов составила:
- земельного участка с кадастровым N..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> <...> рублей по состоянию на <дата>;
- земельного участка с кадастровым N..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей <...> рублей по состоянию на <дата>.
В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения заинтересованного лица (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза отчета.
Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объектов недвижимости.
Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, N... от <дата> отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является полностью достоверной, достаточной, проверяемой.
В результате самостоятельно проведенной оценки экспертом рыночная стоимость объектов недвижимости определена в размере:
- земельного участка с кадастровым N..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> <...> рублей по состоянию на <дата>;
- земельного участка с кадастровым N..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> <...> рублей по состоянию на <дата>.
После получения указанной экспертизы представителем административного истца требования уточнены, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы.
Однако, учитывая мотивированное ходатайство представителя заинтересованного лица (КИО СПб) судом назначена повторная экспертиза. Основанием для ее назначения сомнения в обоснованности и противоречивость экспертного заключения: результаты определения рыночной стоимости объектов не соответствуют рыночным данным; экспертом не проанализировано состояние рынка непосредственно в районе расположения объектов оценки; необоснованно исключены из выборки объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки; выводы эксперта о состоянии рынка объектов оценки и об исчерпывающем характере выполненной выборки необоснованны.
Согласно заключения повторной экспертизы N... от <дата> отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При определении рыночной стоимости оценщиком допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости (допущены ошибки методологического характера.
В результате самостоятельно проведенной оценки рыночная стоимость объектов недвижимости определена экспертом:
- земельного участка с кадастровым N..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> <...> рублей по состоянию на <дата>;
- земельного участка с кадастровым N..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург<адрес> <...> рублей по состоянию на <дата>.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (с 2004 года) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.
Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.
После проведения повторной экспертизы представителем административного истца заявлено о ее недостоверности, в связи с чем рыночная стоимость объектов недвижимости должна определяться исходя из заключения первоначальной экспертизы.
Однако доводы представителя административного истца являются необоснованными в связи со следующим.
Так, как обоснованно пояснил эксперт действующее законодательство не предполагает необходимости указания в заключении судебной экспертизы сведений о независимости оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Данное требование, предусмотренное ст.ст.11 и 16 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусматривающее, что оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Проведение оценки объекта оценки не допускается, если: в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора; оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика; необходимости указания на данные обстоятельства в отчете об оценке, распространяются на требования к отчету об оценке.
При этом, суд также учитывает, что представителем истца не представлено указаний на какие-либо обстоятельства, свидетельствующие о заинтересованности эксперта в результатах рассмотрения настоящего административного дела, либо указанные выше обстоятельства (предусмотренные ст.16 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Относительно довода представителя административного истца об отсутствии в заключении судебной экспертизы задания на оценку, эксперт также обоснованно указал, что такое задание, предусмотренное п.п. "б" п.8 ФСО N..., при проведении судебной экспертизы действующим законодательством не предусмотрено. Данное требование распространяется на отчет об оценке. При проведении судебной экспертизы задачей эксперта является предоставление ответов на вопросы суда, а не выполнения задания на оценку заказчика оценки.
Действующее законодательство не предусматривает приложения к заключению судебной экспертизы полиса обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, в связи с чем также несостоятелен довод представителя административного истца об отсутствии соответствующего полиса в заключении повторной экспертизы.
Довод представителя административного истца об отсутствии сведений об имеющемся высшем образовании эксперта, проводившего повторную экспертизу, на сайте Рособрнадзора, не свидетельствует об отсутствии высшего образования у эксперта, приложившего к заключению повторной экспертизы копию диплома и представившего оригинал диплома для обозрения в судебное заседание.
Как пояснил эксперт, данные таблицы <...> экспертного заключения), находятся в разделе "Анализ рынка исследуемых объектов недвижимости" и в подразделе "Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений земельных участков под промышленно-складскую застройку" и необходимы для формирования представления об общей ситуации на рынке с целью перехода от общей ситуации к частным выводам об исследуемых объектах (дедуктивный метод). Данные объекты относятся к сегменту промышленно-складской недвижимости, их ВРИ (вид разрешенного использования) экспертом не изучался, поскольку ВРИ не отражает вид наиболее эффективного использования, а является лишь характеристикой объекта в ЕГРН. ВРИ бесплатно и без затруднений для собственника могут быть изменены по его заявлению. Кроме того, приведенные в данной таблице объекты, не использовались экспертом в качестве объектов-аналогов и при расчете рыночной стоимости объектов оценки. Данные указанной таблицы использованы только для понимания общей ситуации на рынке. Учитывая изложенное, соответствующий довод представителя административного истца не свидетельствует о необоснованности судебной экспертизы.
Представитель административного истца указывает, что в таблице <...> экспертного заключения экспертом указаны объекты продажи под индустриальную застройку, указана ссылка на источник информации, однако соответствующие ссылки не открываются. Экспертом не указано на ВРИ данных участков.
Данные доводы представителя административного истца не свидетельствует о недостатках экспертного заключения, поскольку как обоснованно указано экспертом данные информационного портала архивных объявлений Авито предоставляются на платной основе. Их открытие без регистрации и оплаты невозможно. В связи с изложенным в соответствии с п.11 ФСО N 3 в тексте экспертного заключения приведены копии материалов и распечаток, позволяющих делать выводы об источнике получения информации. Прин-скрины упомянутых представителем истца объектов содержатся в заключении экспертизы (страницы <...> экспертного заключения). ВРИ земельных участков при проведении оценки несущественно в связи с чем в заключении экспертизы не приведены. Поскольку объекты оценки являются незастроенными экспертом, на основании п.п.12,13 ФСО N 7 применено общее правило оценки - анализ наиболее эффективного использования, при котором исследованы зоны расположения по Генплану и Правилам землепользования и застройки. Соответствующие данные приведены в таблице на странице 43 экспертного заключения.
Представитель административного истца также ссылается на то, что на странице <...> заключения указано, что предложения по диапазонам площадей получены из источника ВRN, что это за источник неясно, в <...> указаны данные без пояснения источника их получения.
В судебном заседании экспертом даны пояснения, что ВRN - это информационно-аналитический портал о недвижимости, данные которого предоставляются на платной основе, в связи с чем, прин-скрины с сайта приведены на странице <...> экспертного заключения. Сведения из указанных истцом таблиц приведены в разделе анализа рынка и использованы для понимания уровня цен на рынке.
Как пояснил эксперт на странице 36 экспертного заключения им указано, что были использована база рыночных данных ГБУ "ГУКО", содержащаяся в приложении 12 к указанному представителем административного истца Отчету об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга от 22.10.2018 N 1\2018. Название данного Приложения N... - "Результаты регрессивного анализа к Отчету об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга". При этом, регрессивный анализ при составлении экспертного заключения экспертом не использовался. На этой же странице экспертом указано на анализ всех возможных ресурсов, в том числе рыночные оферты (объявления в сети Интернет). Аналоги, которые были найдены и подходили по критериям выборки, указанной на страницах 35-36 экспертного заключения, представлены в заключении. Отказ от использования части аналогов обоснован в экспертном заключении
Таким образом, учитывая, что эксперт вправе использовать все возможные открытые источники информации, указанные действия эксперта не противоречат действующему законодательству в области оценочной деятельности. Являются несостоятельными соответствующие доводы представителя административного истца: о необоснованном использовании экспертом Отчета об определении кадастровой стоимости, неиспользовании всех источников для выборки аналогов, необоснованном отказе от использования части аналогов.
В обоснование своих доводов о несостоятельности повторной экспертизы представитель административного истца указывает, что на страницах 37-38 экспертом отобрано всего пять объектов-аналогов при том, что в исследованной базе имелось более 700 объектов. Из отобранных объектов-аналогов только один имеет ВРИ сходный с объектами оценки.
Как следует из текста экспертного заключения правила отбора аналогов указаны на страницах 35-36. При этом, как пояснил эксперт вся выборка (база) не подходит для определения рыночной стоимости объекта, как не отвечающая установленным критериям (период публикации предложений с <дата> до даты оценки; производственно-складское назначение; расположение в южной части СПб и граничащей части Ленинградской области вблизи КАД или другой магистрали с интенсивным движением; площадью от 25 000 кв.м.). Отказ от использования части аналогов обоснован на странице 40 экспертного заключения. Различия между объектом аналогом 5 компенсированы экспертом путем проведения всех необходимых корректировок. Учитывая изложенное, суд находит что вышеуказанные доводы представителя административного истца также не свидетельствуют о нарушениях допущенных экспертом.
Довод представителя административного истца о том, что в экспертном заключении не приложены копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки не свидетельствует о недостоверности повторной судебной экспертизы, поскольку указанные сведения учтены экспертом, имеются в материалах дела (в частности в Отчете об оценке). При этом, действующее законодательство не предусматривает требований о точном соответствии заключения судебной экспертизы требованиям к Отчету об оценке.
Также противоречит тексту экспертного заключения довод о том, что в нем не имеется формулы расчета рыночной стоимости, что не позволяет проверить правильность расчета.
Указанная формула приведена на странице 47 экспертного заключения.
Довод о том, что эксперт необоснованно не использовал данные Промежуточного отчета о государственной кадастровой оценке, также не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения.
Как пояснил эксперт ему известно о данном Промежуточном отчете, однако данный отчет не утвержден до настоящего времени. Использовать данный отчет нельзя, поскольку объекты в данном отчете оценены на <дата>, то есть после дат оценки объектов исследования - <дата> и <дата>.
Как указал эксперт, в выписках из ЕГРН по объектам оценки обременений объектов оценки не значится, на обременения также не указано в иных материалах дела. Прохождение вблизи границ участка магистрального газопровода и старой недействующей телефонной линии не накладывает ограничений на будущую застройку земельных участков, учитывая их масштаб, поскольку площадь земельных участков позволяет разместить необходимые объекты вне зоны ограничений. Таким образом, довод представителя административного истца о том, что экспертом не учтены обременения земельных участков также не имеет значения.
Является несостоятельным довод представителя административного истца о том, что приведенные экспертом ссылки, на основании которых им произведены корректировки, выводят на рекламную страницу площадок СтатРиелт не содержащую соответствующей информации. Как пояснил эксперт, данные информационного портала Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт предоставляются на платной основе, указанные данные постоянно обновляются. Учитывая изложенное, для проверки данных на основании п.11 ФСО N... в экспертном заключении приведены фрагменты изображений с указанного сайта (прин-скрины), на основании которых определялись корректировки (страницы 45-46 экспертного заключения.
Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.
При этом, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объектов оценки руководствоваться заключением первоначальной экспертизы, поскольку доводы представителя заинтересованного лица (КИО СПб) о необоснованности и противоречивости данного экспертного заключения суд находит обоснованными.
В частности, не опровергнуты и соответствуют материалам дела доводы о том, что: результаты определения рыночной стоимости объектов не соответствуют рыночным данным; экспертом не проанализировано состояние рынка непосредственно в районе расположения объектов оценки; необоснованно исключены из выборки объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки; выводы эксперта о состоянии рынка объектов оценки и об исчерпывающем характере выполненной выборки необоснованны.
В соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
С учетом изложенного, оценивая заключения судебной экспертизы и повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, определенном в заключении повторной судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым N..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> в размере рыночной стоимости, составляющей <...> рублей по состоянию на <дата>;
- земельного участка с кадастровым N..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> в размере рыночной стоимости, составляющей <...> рублей по состоянию на <дата>.
Датой обращения ООО "Агропарк" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать <дата>.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.
Судья С.А.Леонтьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
