Решение Владимирского областного суда от 18 июня 2018 года №3а-306/2018

ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 июня 2018 года Дело N 3а-306/2018
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Емельяновой О.И.
при секретаре Мамедове Т.С.,
с участием представителя Лебедева Е.В. по доверенности Жаровой О.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лебедева Евгения Витальевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Лебедев Е.В. через представителя Жарову О.А. обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 1 903 000 рублей.
В обоснование требований указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 14048 кв.м. по адресу: **** область, **** район, МО п. **** (сельское поселение), д.****, ул. ****, д. ****.
Постановлением администрации МО Гусь-Хрустальный район от 15.11.2016 N 1019 кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в размере 5 847 901,44 руб. по состоянию на 01 января 2016 года
Однако, согласно отчету об оценке Оценочная и консалтинговая компания "Капиталъ" от 21.12.2017 N 313-12/17-ЗУ рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года составляет 1 903 000 рублей.
Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, указывая, что от размера кадастровой стоимости зависит размер арендных платежей, подлежащих уплате административным истцом.
Административный истец Лебедев Е.В., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.
В судебном заседании представитель Лебедева Е.В. по доверенности Жарова О.А. настаивала на исковых требованиях об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном отчетом об оценке ООО Оценочная и консалтинговая компания "Капиталъ", ссылаясь на его объективность и достоверность. Дополнительно пояснила, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 08.02.2018 отклонено заявление Лебедева Е.В., направленное посредством почтовой связи 29.12.2017 года, в связи с чем, датой обращения с соответствующим заявлением следует считать 29.12.2017.
Административный ответчик администрация МО Гусь-Хрустальный район, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителя в судебное заседание не направил, ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителя. В ранее представленном письменном отзыве от 16.04.2018 N 701/03-11, подписанном главой администрации района, указано, что правильность отчета ООО Оценочная и консалтинговая компания "Капиталъ" от 21.12.2017 N 313-12/17-ЗУ, его форму и содержание, а также определенную оценщиком рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером **** в размере 1 903 000 руб. администрация не оспаривает, поскольку земельный участок имеет неудобное положение по отношению к транспортной магистрали, к железнодорожным путям, а также расположен на территории с низким экономическим потенциалом (отсутствие рынка сбыта, квалифицированных кадров для развития производства), что свидетельствует о его невостребованности и завышенной кадастровой стоимости. С учетом изложенного, полагал заявление Лебедева Е.В. подлежащим удовлетворению (л.д.150-152, 187).
Заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), извещенные надлежащим образом о дате слушания дела, представителей в судебное заседание не направили, возражений по существу заявленных требований не заявили, представили письменные ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей (164-166, 183-186).
Заинтересованное лицо Комитет по управлению муниципальным имуществом, градостроительству и архитектуре администрации МО Гусь-Хрустальный район, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечило, представило письменный отзыв, в котором указало, что возражений относительно обоснованности отчета об оценке от 21.12.2017 N 313-12/17-ЗУ, выполненного оценщиком ООО "Капиталъ" С., не имеется, заявление Лебедева Е.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка полагает подлежащим удовлетворению (л.д.189-190).
Заинтересованное лицо администрация муниципального образования поселок Мезиновский (сельское поселение), извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание представителя не направило, представило в суд письменное заявление, в котором указало, что не возражает против удовлетворения заявленных Лебедевым Е.В. требований, судебное заседание просит провести в отсутствие представителя (л.д.192).
Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), суд определилрассмотреть настоящее дело в отсутствие Лебедева Е.В., представителей администрации МО Гусь-Хрустальный район, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, администрации МО поселок Мезиновский Гусь-Хрустального района Владимирской области.
Выслушав объяснения представителя административного истца Лебедева Е.В. по доверенности Жарову О.А., изучив представленные письменные документы, допросив в качестве свидетеля оценщика С., суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Лебедев Е.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью 14048 +/-41 кв.м., расположенного по адресу: **** область, **** район, МО п. **** (сельское поселение), д.****, ул. ****, д. ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - коммунально-складские и производственные предприятие IV класса санитарной классификации.
Данные обстоятельства подтверждаются копией договора аренды земельного участка от 10.06.2014 N 1773, выпиской из ЕГРН от 26.02.2018 N 33-0-1-94/4002/2018-1765 (л.д. 8-10,12-14).
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена постановлением администрации МО Гусь-Хрустальный район от 15.11.2016 N 1019 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории муниципального образования Гусь-Хрустальный район" по состоянию на 01 января 2016 года в размере 5 847 901,44 рублей (л.д.153-154).
Сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 25 декабря 2016 год, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 декабря 2017 (л.д. 11).
29 декабря 2017 года Лебедев Е.В., полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права как плательщика арендных платежей, обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 25 июля 2012 года NП/322 во Владимирской области при территориальном органе - Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Решением названной Комиссии от 08 февраля 2018 года N 299 данное заявление отклонено по тем основаниям, что представленный отчет не содержит электронно-цифровую подпись оценщика, а также при расчете корректировок применён Справочник оценщика 2016 года, который действует с марта 2016 года, в то время как дата оценки - 01.01.2016 (л.д.203-205).
14 марта 2017 года Лебедев Е.В. обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
Поскольку размер арендных платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении земельного участка с кадастровым номером **** кадастровой стоимости в размере рыночной, влияет на объем обязательств истца и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.
Согласно отчету от 21.12.2017 N 313-12/17-ЗУ об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленному оценщиком ООО Оценочная и консалтинговая компания "Капиталъ", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 1 903 000 руб. (л.д. 15-113).
К отчету приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик С. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона об оценочной деятельности. С. имеет базовое высшее образование, является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" рег. N 009201 от 03.10.2014, полис обязательного страхования ответственности оценщика N 170304-035-000026, замещает должность оценщика в ООО Оценочная и консалтинговая компания "Капиталъ" (л.д.108-112,194).
В связи с возникшими вопросами относительно примененных оценщиком методов расчета рыночной стоимости объекта оценки, выбора оценщиком аналогов, определения факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, судом был допрошен в качестве свидетеля оценщик С., которая ясно, конкретно и недвусмысленно ответила на поставленные перед нею вопросы, дала пояснения в судебном заседании относительно составленного отчета, подтвердив его полноту, объективность и достоверность.
Так, свидетель С. пояснила, что кадастровая стоимость земельного участка в процессе государственной кадастровой оценки определяется исходя из среднего удельного показателя кадастровой стоимости для конкретной группы видов разрешенного использования, который умножается на площадь земельного участка. При массовой кадастровой оценке не учитываются индивидуальные особенности объекта недвижимости, в частности, такие ценообразующие факторы, как местоположение земельного участка, транспортная доступность, наличие ограничений (обременений).
Пояснила, что при оценке применен сравнительный подход, как наиболее достоверно отражающий действительную стоимость земельного участка. Отказ от затратного подхода обусловлен тем, что в соответствии с федеральными стандартами оценки при оценке земельного участка следует исходить из того, что участок свободен. Методология затратного метода направлена на то, чтобы показать стоимость воспроизводства земельного участка.
Доходный подход имеет второстепенное значение с учетом того, что рынок аренды слабо развит, соответственно, предполагаемый доход от возможных арендных отношений, даст большую погрешность при определении итоговой стоимости.
В рамках сравнительного подхода ею выбраны объекты-аналоги, из которых 3 объекта расположены в г. Владимире, 1 земельный участок расположен в Киржачском районе. Все объекты-аналоги принадлежат к одному сегменту рынка, относятся к группе видов разрешенного использования - промышленное назначение. По параметрам, которые в объектах-аналогах отличались, применены корректирующие коэффициенты на местоположение, торг, площадь, интенсивность транспортного потока, на дату определения стоимости (по объектам-аналогам стоимость указана по состоянию на 13.02.2015, 12.10.2015, 30.10.2015, 14.11.2015) с учетом справочника под редакцией Лейфера Л.А., 2016 года издания.
Относительно возможности применения Справочника оценщика 2016 года издания, пояснила, что Справочник 2016 года издания является более полным, содержит больше корректирующих параметров, значение корректирующих коэффициентов несущественно отличается от Справочника оценщика под редакцией Лейфера Л.А., 2014 года издания.
Настаивала, что использованная в процессе оценки исходная информация по объектам-аналогам является проверяемой, достаточной и достоверной, вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта объективен и соответствует его фактической стоимости.
Данные показания свидетеля подтверждаются представленной на страницах 53-58 отчета информацией о ценах на объекты недвижимости схожего качества и функционального назначения, выставленных на продажу во Владимирской области.
Оценивая показания свидетеля наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчета об оценке не имеется. Напротив, составленный отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Сам отчет соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ, составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.
При проведении оценки оценщик руководствовался Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ, федеральными стандартами оценки ФСО N1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", ФСОN2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСОN3 "Требования к отчету об оценке" и ФСОN7 "Оценка недвижимости", а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.
В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.
В соответствии с требованиями ФСО N7 оценщиком проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, выбраны объекты-аналоги, исследованные в рамках сравнительного подхода, приведены мотивы отказа от доходного и затратного подходов.
При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки. При этом суд полагает, что применение корректирующих коэффициентов, приведенных в справочнике под редакцией Лейфера Л.А., 2016 года издания, на достоверности проведенной оценки не сказалось, доказательств обратного в материалах дела не имеется.
Отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В силу ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае лицами, участвующими в деле, не приводится доводов, а судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчета, в связи с чем, суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы.
Сама по себе существенная разница между установленной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка не может свидетельствовать о недостоверности отчета, поскольку при кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.
В соответствии со ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Однако, каких-либо доказательств, что рыночные цены на данном сегменте рынка сколь-нибудь существенно отличаются от цены, указанной в отчете об оценке ООО Оценочная и консалтинговая компания "Капиталъ", ответчиком не представлено. Будучи своевременно проинформированными об участии в судебном заседании 18.06.2018 оценщика С., административный ответчик и заинтересованные лица участие представителей в судебном заседании не обеспечили, вопросы для разрешения оценщика не сформулировали. Данных, ставящих под сомнение приведенные в отчете выводы оценщика, лицами, участвующими в деле, не представлено, ходатайство о назначении экспертизы с целью выявления иной рыночной стоимости объекта оценки, не заявлено.
Напротив, лица, участвующие в деле, по сути, согласились с заявленными Лебедевым Е.В. требованиями и размером определенной отчетом об оценке рыночной стоимости.
При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить вышеуказанный отчет об оценке в основу выводов суда и установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года в размере 1 903 000 руб.
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).
Анализ представленных в материалы дела подлинных документов: заявления Лебедева Е.В. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области от 29.12.2017; опись вложения, уведомление о вручении, кассовый чек ФГУП "Почта России", с проставленными на указанных документах штампами, датированными 29.12.2017, позволяет с достоверностью установить, что соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости было направлено Лебедевым Е.В. в Комиссию посредством почтовой связи 29 декабря 2017 года (л.д.198-201). Факт рассмотрения вышеуказанного заявления Лебедева Е.В., поступившего в Комиссию 09.01.2018 года, подтвержден документально (л.д.203-205).
По общему правилу, предусмотренному номой пункта 2 статьи 194 ГК РФ, письменные заявления и извещения, сданные в организацию связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок.
С учетом изложенного датой подачи заявления Лебедевым Е.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости следует считать 29 декабря 2017 года, то есть дату направления заявления с приложенными документами через организацию связи в Комиссию.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, настоящее решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Лебедева Евгения Витальевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью 14048 +/-41 кв.м., адрес (описание местоположения): **** область, **** район, МО п. **** (сельское поселение), д. ****, ул. ****, д. ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - коммунально-складские и производственные предприятие IV класса санитарной классификации, для эксплуатации административного здания, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 1 903 000 (один миллион девятьсот три тысячи) рублей 00 копеек.
Считать датой подачи заявления Лебедева Евгения Витальевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 29 декабря 2017 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий
судья Владимирского областного суда О.И.Емельянова
Мотивированное решение суда изготовлено 22 июня 2018 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка