Решение Ярославского областного суда от 31 октября 2019 года №3а-305/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 октября 2019 года Дело N 3а-305/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества "Ростовские угодья" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Закрытое акционерное общество (ЗАО) "Ростовские угодья" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 10 690 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для содержания здания ресторана, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 8 379 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ЗАО "Ростовские угодья" является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Им проведена оценка рыночной стоимости данного объекта недвижимости. Согласно отчету ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 23 декабря 2016 года составляет 8 379 000 рублей.
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 20.09.2011 N 702-п, существенно превышает рыночную стоимость и по состоянию на 23 декабря 2016 года определена в размере 16 141 258, 60 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель ЗАО "Ростовские угодья" на основании доверенности Грачева А.А. административный иск поддержала.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. в удовлетворении административного иска возражала в связи с недостоверностью выводов Отчета, представленного административным истцом в подтверждение величины рыночной стоимости объекта недвижимости.
Административные ответчики Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда, подтвердили размер кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо администрация Ростовского муниципального района Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, мнения по административному исковому заявлению ЗАО "Ростовские угодья" не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление ЗАО "Ростовские угодья" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом установлено, что ЗАО "Ростовские угодья" на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 10 690 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для содержания здания ресторана, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<4> раздела 2 настоящего Порядка.
В соответствии с Порядком определения величины годовой арендной платы по видам использования земель, утвержденным решением Думы Ростовского муниципального района от 26.11.2009 года N 120, размер годовой арендной платы за использование земельного участка рассчитывается с использованием сведений о величине его кадастровой стоимости.
Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в государственной, муниципальной собственности, либо государственная собственность на который не разграничена, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативными актами органов государственной власти Ярославской области и органа местного самоуправления. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, арендатором которого он является.
Земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2010 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ярославской области, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года N 702-п.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> является 23 декабря 2016 года.
Согласно положениям части 1 и части 2 статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определялась на 23 декабря 2016 года в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 года N 222, действовавшими до 28 февраля 2019 года, на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года N 702-п.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 23 декабря 2016 года составила 16 141 258, 60 рубля.
Административным истцом представлен отчет ООО "Ярксперт" оценки рыночной стоимости земельного участка. В Отчете рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 23 декабря 2016 год определена в размере 8 379 000 рублей.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области представлены возражения на Отчет, в которых заинтересованное лицо приводит доводы о его недостоверности.
Исследование Отчета, с учетом указанных замечаний заинтересованного лица, дополнительных письменных пояснений оценщика, дает суду основания для вывода о том, что указанный Отчет является допустимым доказательством величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, оснований сомневаться в его выводах у суда не имеется.
Из Отчета видно, что в целях устранения различий в ценообразующих характеристиках объекта оценки и объектов - аналогов оценщика вводила корректировки.
В частности, к ценам объектов - аналогов применена корректировка на "выход на красную линию".
Вводя данную корректировку, оценщик исходила из того, что объект оценки не расположен на "красной линии", находится на расстоянии 167 метров от автомобильной трассы, тогда как отдельные объекты - аналоги находятся непосредственно на "красной линии", что повышает их коммерческую привлекательность и, следовательно, влияет на цену.
Критикуя данный вывод оценщика, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводит доводы о том, что земельный участок под здание ресторана, являющийся объектом оценки, входит в состав туристического комплекса "Ярославна", расположенного вдоль "красной линии". Таким образом, по указанному ценообразующему фактору данный объект сопоставим с теми аналогами, которые также имеют такой выход.
Суд не находит оснований согласиться с приведенными доводами заинтересованного лица.
Из материалов дела со всей определенностью следует, что между объектом оценки и автомобильной трассой расположен иной земельный участок, что указывает на удаленность данного объекта от автомобильной трассы. Вхождение объекта оценки в состав туристического комплекса в данном случае правового значения не имеет, поскольку оцениваемый земельный участок является самостоятельным объектом недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд полагает выводы оценщика о том, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> не расположен на "красной линии" правильным.
Полученная по результатам оценки цена 1 кв.метра земельного участка административного истца составила 783, 82 рубля.
Указанная цена укладывается в установленный оценщиком по результатам анализа рынка диапазон цен на земельные участки туристического направления в Ярославской области (от 87, 49 до 1 977, 17 рублей за 1 кв.метр) и торгово - офисного назначения в Ярославской области (от 325 до 2 632 рублей за 1 кв.метр).
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что полученное оценщиком значение выходит за нижний предел установленного оценщиком диапазона цен для земельных участков торгово - офисного назначения в городе Ярославле, который по результатам исследования составил от 934 до 2 936, 47 рублей за 1 кв.метр, на недостоверность Отчета не указывают, так как, как следует из буквального толкования выводов Отчета в данной части, этот диапазон относится к земельным участкам в городе Ярославле; для его соотношения с участками за пределами города Ярославля требуется корректировка.
Оценщиком такой расчет в дополнительных письменных пояснениях произведен: при корректировке нижнего значения диапазона на торг и на местоположение оно составило величину в 377, 52 рубля за 1 кв.метр.
Таким образом, полученная оценщиком величина в отношении объекта оценки (783, 82 рубля за 1 кв.метр) укладывается в данный диапазон, существенно превышая его.
Исследование Отчета указывает на то, что процесс отбора аналогов, применение к их ценам корректировок полно и подробно изложены в Отчете и являются обоснованными. Оснований полагать, что процедура оценки привела к недостоверным выводам относительно величины рыночной стоимости земельного участка административного истца, у суда не имеется.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований не доверять выводам Отчета и установленной в нем величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 8 379 000 рублей.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ЗАО "Ростовские угодья" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является дата обращения юридического лица с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области 5 сентября 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Закрытого акционерного общества "Ростовские угодья" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 10 690 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для содержания здания ресторана, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 8 379 000 (восемь миллионов триста семьдесят девять тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 8 379 000 (восемь миллионов триста семьдесят девять тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 5 сентября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 13 ноября 2019 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка