Решение Оренбургского областного суда от 13 ноября 2018 года №3а-305/2018

ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 ноября 2018 года Дело N 3а-305/2018
Оренбургский областной суд в составе:
судьи Оренбургского областного суда Селютиной И.Ф.,
при секретаре Горковской Ж.В.,
с участием представителя административного истца Фроловой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИнтерСтрой" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Оренбургской области, администрации города Оренбурга об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "ИнтерСтрой" обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником здания ***, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес)
Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 4 784 378,80 рублей по состоянию на 4 августа 2017 года значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 2 284 000 рублей. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы истца, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.
Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Фролова О.Ю., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете.
Представители административных ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Оренбургской области, Управления Росреестра по Оренбургской области, администрации города Оренбурга, заинтересованного лица Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя административного истца, принимая во внимание представленные отзывы на административное исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.
Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в статье 24.18 предусматривает, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного объекта по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Постановлением Правительства Оренбургской области от 27 сентября 2012 года N 840-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Оренбургской области.
Из материалов дела следует, что ООО "ИнтерСтрой" является собственником здания котельной "ДОЗ", назначение: нежилое, одно-двухэтажный, общей площадью 517,8 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12 февраля 2014 года.
Сведения о здании с кадастровым номером N внесены в ЕГРН 4 августа 2017 года, кадастровая стоимость здания определена по состоянию на эту дату в размере 4 784 378,80 рублей.
Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости здания на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости здания и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
В соответствии с абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости, в данном случае объекта капитального строения, устанавливается, в том числе, для налогообложения в соответствии с нормами налогового и гражданского законодательства.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В подтверждение доводов к административному исковому заявлению приложен отчет N 035/2-56-18ю от 20 апреля 2018 года об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства, выполненный оценщиком Т.
Указанным отчётом по состоянию на 4 августа 2017 года рыночная стоимость вышеуказанного здания определена в размере 2 284 000 рублей.
ООО "Интерстрой" с соблюдением требований статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" 17 мая 2018 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Оренбургской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
Решением Комиссии от 1 июня 2018 года N 1481 отказано в удовлетворении заявления.
Основанием для отказа, как указано в решении Комиссии, стало то, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
В частности, замечания: оценщиком не проведена повышающая корректировка на тип объекта оценки по отношению к объектам-аналогам. Объектом оценки является здание без земельного участка, на котором оно расположено; в качестве аналога оценщик использует здание с земельным участком, но не учитывает данный факт при расчете. Не проведена корректировка на местоположение. Помещения-аналоги N 1 и N 3 расположены в одном здании, но оценщик присваивает зданию разное физическое состояние и применяет разные понижающие корректировки. В разделе 6 отчета при расчете внешнего износа для расчета используется заработная плата за сентябрь 2016 года, что считается некорректным, поскольку от даты публикации информации до даты оценки прошел год.
Для устранения возникших сомнений в правильности отчета, учитывая, что определенная оценщиком рыночная стоимость объекта более чем в два раза ниже его кадастровой стоимости, в судебном заседании в качестве специалиста допрошен оценщик Н. который пояснил, что здание находится в неудовлетворительном состоянии, непригодно для использования.
В объектах-аналогах N 1 и N 3 помещения не являлись встроенными, а также располагались на земельном участке и занимали определенную площадь застройки, но права на земельный участок не оформлены. В случае расположения здания на земельном участке будет выделена определенная площадь такого участка под застройку. Исходя из того, что земельный участок под здание ООО "ИнтерСтрой" не оформлен, при расчетах необходимо вычитать стоимость земельного участка.
Об отсутствии корректировки на местоположение Н. пояснил, что в отчете указано, что местоположение объектов аналогов и объекта оценки сопоставимо. Здание окружено жилой и производственной недвижимостью, а также рядом проходят железнодорожные пути, ведущие в депо. Ближайшие торговые здания расположены от объекта оценки на расстоянии 150 м, офисные здания вблизи отсутствуют. В отчете об оценке и в объявлениях о продаже объектов недвижимости указано, что адрес помещений: ул. Деповская, 96 и ул. Деповская, 96, корпус 2. Комиссией не учтено, что это не одно здание, фактический возраст зданий и их износ различаются. В отчете об оценке указано, что коммуникации объекта оценки находятся в нерабочем состоянии и требуют полной замены, что фактически говорит о том, что коммуникации отсутствуют.
При расчете рыночной стоимости в рамках затратного подхода, у объекта-аналога удельный показатель указывается с учетом подключения сантехнических условий и электроснабжения, ввиду чего стоимость аналога уменьшается на процентную величину данного параметра. Срок реализации объекта рассматривался от 9 до 18 месяцев, то есть в течение данного периода можно использовать информацию и аналоги для расчета рыночной стоимости. Была применена средняя заработная плата за 2016 год, поскольку данные за 2017 год были недоступны. Представленный в материалы настоящего дела отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен лицом, обладающим правом на проведение экспертиз в данной области, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, содержит подробное описание проведенного исследования и ыводы. Оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
При определении рыночной стоимости здания оценщик применил метод сравнения продаж, провел изучение рынка недвижимости в городе Оренбурге, подбор и сравнительный анализ аналогов, с учётом корректировок и ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. В результате пояснений эксперта-оценщика в судебном заседании устранены сомнения в правильности выводов оценщика о величине рыночно стоимости спорного объекта недвижимости.
Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив отчет об оценке N 035/2-56-18ю от 20 апреля 2018 года по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая пояснения, данные оценщиком Н. в судебном заседании, суд соглашается с изложенными в нем выводами.
Существенное завышение кадастровой стоимости здания над его рыночной стоимостью влечет для административного истца увеличение размера налоговых обязательств, что нарушает его права.
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).
При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость здания определена на дату определения его кадастровой стоимости.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Поскольку ООО "ИнтерСтрой" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 17 мая 2018 года, датой подачи заявления следует считать 17 мая 2018 года.
В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Таким образом, установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Доводы Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Оренбургской области о необоснованности их привлечения к участию в рассмотрении дела и о переводе Филиала в состав заинтересованных лиц являются ошибочными.
В силу части 3 статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав отнесены в том числе государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав (пункт 4); выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем (пункт 6).
Предусмотренные частью 3 статьи 3 Закона о регистрации недвижимости отдельные полномочия органа регистрации прав, за исключением полномочий, предусмотренных в пунктах 2 - 4 части 3 статьи 3 Закона, на основании решений федерального органа исполнительной власти, указанного в части 1 статьи 3 Закона, вправе осуществлять подведомственное ему федеральное государственное бюджетное учреждение. В целях применения положений Закона федеральное государственное бюджетное учреждение, наделенное полномочиями в соответствии с указанными решениями, считается органом регистрации прав. Положения Закона о регистрации недвижимости применяются к такому федеральному государственному бюджетному учреждению постольку, поскольку иное не вытекает из существа соответствующих правоотношений (часть 4 статьи 3 Закона о регистрации недвижимости).
Пункты 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года N 457, также предусматривают, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является органом кадастрового учета, который осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости как непосредственно, так и через свои территориальные органы, а также подведомственные организации.
В соответствии с пунктом 1 Приказа Росреестра от 18 октября 2016 года N П/0515 федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" наделено отдельными полномочиями органа регистрации прав, в том числе по ведению ЕГРН.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.
В силу пункта 5 статьи 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета вносит сведения в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в этот орган документов в установленном названным федеральным законом порядке.
Анализ вышеуказанных нормативных актов свидетельствует о том, что обязанность по исполнению решения суда возложена на ФГБУ "ФКП Росреестра". Поскольку решением суда обязанность исполн6ить определённые действия может быть возложена на ответчика, оснований для удовлетворения ходатайства о переводе ФГБУ "ФКП Росреестра" в статус заинтересованного лица суд не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью "ИнтерСтрой" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Оренбургской области, администрации города Оренбурга об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость трехэтажного здания ***, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес), равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 августа 2017 года в размере 2 284 000 рублей на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.
Датой подачи заявления считать 17 мая 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Оренбургского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Оренбургского
областного суда И.Ф. Селютина
В окончательной форме решение изготовлено 16 ноября 2018 года.
Судья Оренбургского
областного суда И.Ф. Селютина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка