Решение Ярославского областного суда от 26 июля 2019 года №3а-305/2018, 3а-56/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 июля 2019 года Дело N 3а-56/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при секретаре Шевяковой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Технология-К" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Технология-К" обратилось в Ярославский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 233 900 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий и сооружений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 35 775 000 рублей по состоянию на 10 февраля 2011 года.
Заявление обосновано следующим: ООО "Технология-К" является собственником указанного земельного участка. Постановлением Правительства Ярославской области от 15.12.2011 N 976-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Ярославской области, а также удельные показатели. Кадастровая стоимость земельного участка определена с учетом удельного показателя по состоянию на 10 февраля 2011 года в размере 103 975 567 рублей.
ООО "Технология-К" произведена оценка рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 10 февраля 2011 года. Согласно отчету ООО "Ярэксперт" N12258/18 рыночная стоимость земельного участка на указанную дату установлена в размере 35 775 000 рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) и статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель ООО "Технология-К" по доверенности Землякова А.С. административное исковое заявление поддержал.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Николаева Т.Б. возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Управлением Росреестра по Ярославской области представлен на административное исковое заявление общества отзыв, в котором указано, что кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 10 февраля 2011 года в размере 103 975 567 рублей в соответствии с требованиями закона.
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представлен отзыв, в котором учреждение оставляет разрешение административного искового заявления на усмотрение суда. Существенных замечаний к отчету оценки рыночной стоимости земельного участка не имеет.
Администрация городского округа г.Переславля-Залесского представила возражения на административный иск, считая отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Иные участники процесса представителей в суд не направили, мнения по заявлению не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что ООО "Технология-К" является собственником земельного участка площадью 233 900 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий и сооружений, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с частями 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что общество в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, собственником которого оно является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером N поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости 2 февраля 1994 года. Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 10 февраля 2011 года в размере 103 975 567 рублей, что подтверждено кадастровой справкой.
Административным истцом представлен отчет ООО "Ярэксперт" N 12258/18 оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 10 февраля 2011 года. В отчете рыночная стоимость земельного участка установлена в размере 35 775 000 рублей.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и администрации городского округа г.Переславль-Залесский опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика ФИО 1 допрошенной в качестве свидетеля.
Согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Использование оценщиком в своем исследование Сборника Волыновой В.А. "Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом" не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности. Применение на основе данного Сборника метода соотношения кадастровых стоимостей не может свидетельствовать о несоответствии отчета требованиям ФСО.
Данный метод применяется в условиях недостатка или отсутствия информации и предполагает использование соотношения кадастровой стоимости земель соответствующего разрешенного использования в месте расположения объекта оценки и объекта-аналога.
Поскольку оценка рыночной стоимости земельного участка является ретроспективной, сопровождается недостатком необходимой информации, в том числе связанной и подбором аналогов, у оценщика имелись основания для применения указанного метода.
Метод исследований значений показателей комплексной эффективности деятельности разных районов области анализировался оценщиком в отчете, но в итоге было принято решение о корректировке местоположения методом соотношения кадастровых стоимостей.Замечание по анализу рынка на странице 39 не может быть принято, т.к. в таблице N2 отражены минимальные и максимальные значения стоимости земельных участков, выявленных на дату оценки. Данная таблица обобщает результаты исследования оценщиком рынка земельных участков с целью предоставления возможного ценового диапазона на изучаемом рынке. Имеющаяся информация не влияет на результаты определения рыночной стоимости объекта оценки.
По настоящему административному делу проведены две судебные оценочные экспертизы, выполненные экспертами Привезенцевым К.А. и Крайнюченко В.Г.
Суд критически относится к выводам, указанным в заключении эксперта Крайнюченко В.Г., по следующим основаниям.
Согласно пункту 11 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г N 611, анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
В нарушении приведенных положений определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, в заключении отсутствует.
В силу пункта 22в ФСО N7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке
Правила отбора аналогов и процедура их отбора отсутствует.
Согласно пункту 5 ФСО N3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе принципа - информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.
Используя в исследовании информацию, содержащуюся в "Справочнике оценщика недвижимости" 2014 года под ред.Лейфера Л.А., эксперт не подтвердил обоснованность применения корректировки на местоположение, коэффициент которой выведен на основе анализы рынка после даты оценки.
В силу пункта 8 ФСО N1 информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
Экспертом не учтены приведенные положения в полном объеме при применении "Справочника расчетных данных СРД N9" 2011 года, который содержит анализ информации после даты оценки, при проведении корректировки.
В силу пункта 22б ФСО N7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Экспертом взят аналог N2 из иного сегмента - земли населенных пунктов, тогда как объект оценки относится к землям промышленности.
Оценивая судебную экспертизу, выполненную экспертом Привезенцевым К.А., суд усматривает в ней ряд недостатков, вызывающих сомнение в объективности установленной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости.
В частности, экспертом неточно определено месторасположения объекта оценки: указывается на вторую линию расположения относительно автомагистрали, неверно описывается характер окружающей застройки.
Вместе с тем, объект оценки расположен в непосредственной близости от автомагистрали. Ближайшее окружение: свободная от застройки территория, лесополоса.
Анализ рынка экспертом проведен обзорно за 2007-2008г.г. При этом сделан вывод об активности рынка (установлен рост цен на земельные участки), тогда как в данном же источнике очевидно отмечено падение цен на земельные участки в г.Ярославле в 2010,2011г.г. (ближе к дате оценки) в 1,8 раза.
В заключении эксперта на странице 35 при исследовании аналогов не соблюдены критерии их отбора: категория, дата публикации, назначение.
Также в заключении при описании корректировки на торг необоснованно применение коэффициента по Московской области. При корректировке на разрешенное использование эксперт, применяя аналоги, являющиеся землями населенного пункта, указывает на сопоставимость их с объектом оценки (земли промышленности), что вызывает сомнение, т.к. данные объекты различны по условиям градостроительного использования.
Сопоставляя между собой отчет определения рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО "Ярэксперт", и экспертные заключения, изготовленными экспертами Привезенцевым К.А. и Крайнюченко В.Г., суд считает более достоверной рыночную стоимость земельного участка, установленную в отчете ООО"Ярэксперт".
Оценщик в отличие от экспертов выезжал к месту объекта оценки, что позволило ему более точно определить месторасположение объекта оценки,
Оценщиком в соответствии с пунктом 11 ФСО N7 наиболее подробно проведен анализ рынка, в том числе определен сегмент рынка со ссылкой на источники информации, представлена более полная база аналогов и выполнена их выборка для расчетов. В отчете представлена процедура отбора аналогов, определены критерии их отбора. В отчете использована информация для корректировок до даты оценки, объекты-аналоги использованы из одного сегмента с объектом оценки.
Суд не соглашается с доводами эксперта Привезенцева К.А. в той части, что в отчете отсутствует анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На странице 34 отчета в разделе 2.2.1 содержится анализ внешних факторов: основные тенденции социально-экономического развития Российской Федерации, общие сведения о Ярославской области и Переславском районе, где расположен объект оценки, социально-экономическое развитие Ярославской области.
Также нельзя упрекнуть оценщика в использовании информации после даты оценки при проведении корректировки на площадь, поскольку в справочнике, используемом оценщиком, применение корректирующих коэффициентов допускается с 2007 года, т.е. до даты оценки.
Суд также не усматривает нарушений пункта 5 ФСОN3 в отчете на странице 80 при корректировке на торг, поскольку оценщиком первоначально проанализированы тенденции развития рынка и с учетом полученных результатов проведена корректировка.
Информация об аналоге N4 (страница 77 отчета) не вводит в заблуждение, т.к. она получена с учетом дополнительного запроса информации оценщиком об аналоге у автора предложения.
Замечание по аналогу N3 (страница 75 отчета) подлежит отклонению, т.к. эксперт ссылается на информацию о цене предложении после даты оценки, а оценщиком использовалась информация до даты оценки.
С учетом изложенных обстоятельств и мотивов принятия решения, суд считает объективной установленной рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 10 февраля 2011 года в размере 35 775 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения юридического лица с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28), то есть - 25 октября 2018 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 233 900 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий и сооружений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 35 775 000 рублей по состоянию на 10 февраля 2011 года.
Внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 35 775 000 рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 25 октября 2018 года
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка